Маркетинг в системе управления недвижимостью (стр. 2 из 10)
Исходная составляющая маркетингового исследования территории — ее относительное социальное, экономическое, географическое позиционирование среди других регионов и на международных рынках сбыта. На основе их изучения составляется прогноз того, как будут развиваться интересующие регионы, какова будет их отраслевая структура экономики, и, следовательно, структура рынка недвижимости. Определение текущего и ожидаемого позиционирования позволяет провести сравнительный анализ пропорций между регионами, сделать оценки перспектив функционирования компании и ее объектов на освоенных территориальных рынках недвижимости, а также выхода на новые.
Для строительной компании более значимы природно-географические и земельные ресурсы региона — их доступность и стоимость, а также транспортные и кадровые, влияющие на затраты, сроки и качество капитального строительства.
Для девелопмента жилой недвижимости более важными являются экология, социальная cфepa, историко-культурная среда и ресурсные факторы, влияющие на уровень иен продажи (ставок аренды) жилья. Промышленно-экономическая развитость региона имеет определяющее значения для проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, особенно офисной и складской, поскольку они в наибольшей степени зависимы от экономической конъюнктуры.
Для исследования имиджа региона, его восприятия потенциальными клиентами на рынке недвижимости в первую очередь должен быть задействован мониторинг высказываний различного рода общественных деятелей, рекламы туристических агентств, публикаций в СМИ. Его цель — выявление характеристик, описывающих как текущее, так и возможное в будущем генеральное позиционирование территории в обществе, бизнес-среде, международных рынках и т.д. Вместе с тем восприятие региона может быть измерено и количественно на основе социологических методов исследований и технологий семантики. Оно производится посредством выбора целевых групп (потенциальных клиентов), проведения среди их представителей замеров степени знакомости, популярности перспективных территорий и выделения наиболее значимых критериев их сопоставления.
С учетом полученной относительной значимости составляющих частей региональной привлекательности производится сравнительный анализ конкурентных преимуществ территорий.
Для изучения перспектив регионального рынка жилой недвижимости целесообразно исследование доступности жилья для населения на основе их платежеспособности, средних значений уровня доходов за период, предполагаемого бюджета покупки. Однако перечисленные абсолютные показатели могут быть несопоставимы для сравнительного анализа различных региональных рынков в международном масштабе. В таких случаях привлекательность рынка жилой недвижимости, его отдельных секторов и сегментов может оцениваться с использованием относительных значений индексов доступности жилья в различных регионах — странах, городах и т.д.
Чем выше значение индекса, тем менее доступно жилье в регионе и выше спрос на его покупку, и наоборот.
1.3. Исследование и анализ спроса на рынке недвижимости
Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. Основные характеристики спроса и предложения на рынке недвижимости — это площади предлагаемых помещений, в том числе вновь построенных и реконструируемых объектов, а также объемы, востребованные клиентами.
Объем предложения на рынке аренды недвижимости (
) — это сумма площадей всех арендованных объектов ( 
) и вакантных (свободных) помещений ( 
) предназначенных для сдачи внаем: 
Величина предложения услуг аренды по управляемому объекту недвижимости (
) представляет собой сумму занятых ( 
) и незанятых ( 
) в нем арендаторами площадей. Значения показателей спроса для рынка аренды и объекта ( 
и 
) рассчитываются на основе площадей, занятых клиентами на рынке ( 
) и в конкретном здании ( 
), а также соответствующих площадей дополнительно востребованных помещений ( 
и 
) по формулам 
— для рынка аренды; 
— для объекта недвижимости.Первоочередным в маркетинговом анализе является прогнозирование наиболее вероятных сценариев изменения рыночной арендной ставки:
- снижение арендной платы, если предложение превышает спрос
(
);- неизменность ставок при равенстве спроса и предложения (
);- повышение ставок в случае превышения спроса над предложением
(
).Расчет предполагаемого изменения объема предложения на рынке недвижимости (
) осуществляется на основе показателей площадей планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов ( 
) и зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофилирования(
) по формуле: 
Общая величина предложения на рынке к концу
-го года равна сумме площадей на конец предыдущею ( 
) года ( 
) и вновь введенных в -м году объектов ( 
) за вычетом площадей помещений, выведенных из арендного оборота в течение -го года ( 
): 
Расчет ожидаемой величины изменения спроса на рынке аренды (
) предполагает использование следующей зависимости : 
где
— площади помещений на рынке аренды недвижимости, которые заняты впервые появившимися на рынке клиентами; 
— площади помещений, дополнительно занимаемые текущими арендаторами; 
— площади помещений, планируемых к высвобождению.Для маркетингового анализа в качестве дополнительной характеристики может рассматриваться показатель емкости рынка (
), рассчитываемый путем корректировки фактически занятых площадей за период по формуле: 
Показатель
может принимать отрицательное значение при недостаточности предложения площадей на рынке, «поглощаемых» клиентами в условиях дефицита.Значимым параметром рынка аренды является коэффициент недозагрузки помещений арендаторами (
) — отношение площадей свободных помещений(
) к общей величине предлагаемых на рынке ( ) или обратный ему коэффициент заполняемости площадей ( 
): 
и 
Среднерыночные величины указанных коэффициентов важны при прогнозировании и сравнительном анализе доходов и ставок аренды рассматриваемого объекта недвижимости в будущие периоды.
Анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости. Для исследования рынка купли-продажи жилья в первую очередь должны быть проанализированы следующие виды расчетных цен.