Маркетинг в системе управления недвижимостью (стр. 1 из 10)

Содержание

Стр.
Введение	3
1. Маркетинговые исследования рынка недвижимости	5
1.1. Разработка программ маркетингового исследования	5
1.2. Региональный маркетинг в исследовании рынков недвижимости	9
1.3. Исследование и анализ спроса на рынке недвижимости	11
1.4. Сегментация по результатам маркетинговых исследований	17
2. Управление ценообразованием на рынке недвижимости	22
2.1. Разработка и реализация ценовых стратегий	22
2.2. Расчет цены на основе ценообразующих факторов рынка недвижимости	31
2.3. Затратное ценообразование на рынке недвижимости	35
2.4. Системы скидок на рынке недвижимости	36
3. Управление продажами на рынке недвижимости	42
3.1. Разработка клиентоориентированной сбытовой политики	42
3.2. Управление каналами распределения	43
3.3. Организация и упрощение сбытовыми структурами	45
3.4. Упрощение взаимодействием и мотивацией участников сбыта	48
4. Управление коммуникациями в маркетинге недвижимости	50
4.1. Маркетинговые коммуникации и инструменты	50
4.2. Разработка и реализация коммуникационных программ	52
Заключение	54
Список использованной литературы	56

Введение

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля-продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1. Маркетинговые исследования рынка недвижимости

1.1. Разработка программ маркетингового исследования

Комплекс маркетинговых исследований включает последовательное выполнение следующих мероприятий.

1. Формулирование целей исследования — гипотез относительно структурирования и выбора территориальных рынков, сегментов, конкуренции, реакции рынка на социально-экономические процессы, составленных в процессе мониторинга воздействия факторов внешней среды на результаты управления недвижимостью.

2. Разработка плана исследований, при подготовке которого отбираются способы их проведения, определяется тип требуемой информации и инструменты её сбора, формы данных, объём выборки и т.д.

3. Проведение маркетинговых исследований — непосредственно получение необходимых сведений, их обработка и изучение.

4. Подготовка на основе полученных результатов предложений по повышению оптимизации деятельности использования недвижимости.

Рекомендуется комплексное использование следующих источников информации для всестороннего выявления, структуризации проблем в определении гипотез — возможных причинно-следственных связей:

● сбор и обработка отчётных и статистических сведений о результатах финансово-хозяйственной деятельности на рынке недвижимости;

● получение экспертных оценок персонала компании — руководителей и квалифицированных специалистов, часто применяемых в практике выявления проблем;

● непосредственное наблюдение за реализацией маркетинговых функций на всех уровнях и стадиях управления недвижимостью и выявления их недостатков.

На рис. 1 представлен пример структуры проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости для решения выявленных проблем.

В частности, схемой предусматриваются определение и оценка текущих результатов использования объектов недвижимости, причин недостаточного применения их потенциала, получение сведений для расчёта экономической целесообразности возможных для улучшения изменений, освоения новых сегментов и секторов. При этом основная особенность маркетинговых исследований — мониторинг текущего и прогнозного перспективного состояния географических рынков недвижимости.

В табл. 1 приведен отбор инструментов сбора и обработки данных в зависимости от исследуемых объектов и предметов маркетинговых исследований рынка недвижимости. Важным при проведении исследований является разделение информации на первичную и вторичную.

Таблица 1

Инструменты сбора информации в исследовании рынка недвижимости

Объекты маркетингового исследования и ана-лизе		Основные инструменты сбора и обработки информации:
		анализ		фокус-груп-пы	анкетирование (интервьюирование)
		собствен-ных мате-риалов и данных	вторичных источни-ков		рознич-ных про-давцов объектов(ycлуг)	конеч-ных клиентов	оптовых продав-цов объектов(услуг)
Клиенты	Факты	+	+
	Поведение	+	+	+	+
Конкуренты	Факты	+	+	+	+
	Распознавание	+	+	+
Объекты и услуги	Факты	+	+
	Восприятие	+	+	+
Цена (ставка)	Действительная	+	+
	Потенциальная	+	+	+
Сбыт (распределение)	Факты	+	+	+	+	+
	Поведение
Продвижение на рынке	Факты	+	+	+	+
	Восприятие