Анализ рынка недвижимости
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Основными особенностями рынка недвижимости рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращение числа возможных сделок из-за определенного месторасположения), уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах), низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок), несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев: разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:
рынок земли (земельных участков),
рынок жилья,
рынок нежилых помещений,
рынок промышленной недвижимости.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Столичный рынок недвижимости фактически отыграл назад снижение цен, происходящее в течение всего января. Средний уровень стоимости жилья прибавил еще 0,2 % и составил 4.220$ за квадратный метр.
Анализ и прогноз развития рынка недвижимости в Калуге пока малоутешительны для людей, намеревающихся приобрести жилье. По итогам этого года стоимость квадратного метра в среднем возросла на 30%. И надежда на то, что в 2007 году будет наблюдаться стагнация или снижение цен на недвижимость – не оправданы. Главная причина тому – спрос, который пока явно превышает предложение, как на вторичном, так и на первичном рынке жилой недвижимости.
Вторичный рынок недвижимости в Калуге
Средняя цена за квадратный метр в ноябре 2006 года – 1200 – 1400$. Как и в предыдущие годы, достаточно много желающих приобрести типовые квартиры (как «хрущевки», так и «брежневки»), но гораздо меньше продавцов такого вида жилья. Покупателей, прежде всего, привлекает цена такого жилья – цены сравнительно доступны – в среднем двухкомнатная квартира такого типа стоит сегодня от 52 до 60 тысяч (в зависимости от района города, года постройки дома). А вот этажность – «первый и последний не предлагать…» - практически никакой роли не играет. Напротив, за редким исключением, квартиры, расположенные на первом этаже, буквально «расхватывают» желающие приспособить их под коммерческие нужды. Точно так же практически не влияет на цену квартиры ее состояние: ремонт, пластиковые окна, железные двери. По – прежнему «хитами» продаж на вторичном рынке недвижимости в Калуге остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Особым спросом пользуется жилье в центральной части города. Но особой разницы между квартирами в сердце ленинского округа и квартирами в микрорайонах Терепец, Кубяка Правый берег нет. Чуть дешевле ценится жилье в Турынино, Силикатном, Ольговке.
Тенденция последнего года – альтернативные сделки на рынке вторичного жилья: к калужским риэлторам все чаще обращаются люди, желающие обменять квартиру, предположим, в панельном доме, построенном лет двадцать назад, на квартиру в кирпичном, возведенном десятью – пятнадцатью годами позже. Таким образом средний класс предпочитает улучшать свои жилищные условия.
Первичный рынок недвижимости в Калуге
Средняя цена за квадратные метр в ноябре 2006 года – 1500$. Спрос на квартиры в новостройках также заметно опережает предложение. Как правило, квадратные метры раскупаются еще до того, как заложен фундамент дома. Но такая ситуация наблюдается в том числе, когда инвестировать в строительство калужан приглашают фирмы, уже успевшие неплохо зарекомендовать себя в городе. С другой стороны, потенциальных покупателей – инвесторов «первички» заметно напугала, насторожила волна скандалов, связанных со строительными «пирамидами» в различных регионах России, не миновавшая и нашу область. Второй момент – время. Не всех и не всегда устраивает условие: ждать того момента, когда строящийся дом будет сдан. И, наконец, реальная цена квартиры в новостройке все же намного выше заявленной. И дело не в форс-мажорных обстоятельствах застройщика, а в том, что понятие «первичный квадратный метр» не включает в себя практически никаких отделочных работ, наличия сантехники, газовой (электрической) плиты. «Под ключ» новосел получает голые стены. Впрочем, с момента сдачи дома цена на квартиру в нем (пусть без отделки) заметно увеличивается.
В большинстве регионов стоимость вторичного жилья превышает стоимость первичного, за исключением Смоленской, Московской, Костромской областей. По представленным данным можно судить и о том, что Калуга достаточно дорогой город.
Большое влияние на калужский рынок недвижимости оказывает столица. Колебание цен на московское жилье спустя некоторое время ощущается и в Калуге. Во втором квартале 2006 года было повышение цены квадратного метра в Москве – спустя некоторое время такая же тенденция наблюдалась и в Калуге. В начале четвертого квартала 2006 года в столице несколько замедлился рост цен на жилую недвижимость. Но, к сожалению, перспектива того, что эта благоприятная для покупателей московская тенденция эхом отзовется в Калуге - равна нулю. Ведь в столице сегодня строятся намного быстрее и активнее.
В Калуге тоже обещают строить много. На 1 Московском форуме недвижимости Moscow Real Estate Forum был представлен проект строительства «Правгорода» на юго-западе Калуги. Стройка связана с организацией в городе сборочного производства Volkswagen. Однако информация о появлении в городе автомобильного концерна, а также о возможном развитии калужского аэропорта, к которому проявляет интерес московский мэр, пока имеет обратные последствия.
Для того чтобы провести анализ рынка предприятия необходимо произвести анализ поставщиков, посредников, конкурентов и клиентов ООО СМНУ «Калужское». Деятельность предприятия направлена на удовлетворение потребностей потребителей в собственном жилье. Основные потребители данного товара – состоятельные люди, среди которых преобладают бизнесмены, коммерсанты, руководители крупных предприятий. Сфера деятельности предприятия – строительство жилых многоэтажных зданий, офисных и торговых центров из железобетона и кирпича. Также СМНУ «Калужское» осуществляет строительство многоэтажных зданий жилого и общественного назначения из легких оцинкованных профилей по системе САНТИМ.
На таблице 1 представлены данные об объемах используемых материалов и представлен перечень основных поставщиков.
Таблица 1
Объемы используемых материалов и перечень их поставщиков
| Виды материальных ресурсов | Ед.изм. | Объем поставок в год | Основные поставщики |
| Кирпич | тыс./шт. | 1500 | КЗСК, АЗСК |
| Бетон | М3 | 2 000– 3000 | КЗЖБИ, ООО «Раствор» |
| Железобетонные конструкции | М3 | 2500 | КЗЖБИ |
| Арматура | Т | 120 | ООО «Металлоторг» |
| Металлопрокат | Т | 50 - 60 | ООО «Вилси» ООО «Металлоторг» ОАО «Сталь» ЧМК |
| Стеклопакеты | м2 | 1500 | ООО «Русские окна» ООО»Вика» |
| Горюче – смазочные материалы | Т | 220 - 250 | ОАО «Калуганефтепродукт» ООО «Сакура» |
| Пиломатериалы | м3 | 100-200 | ООО «Лесхоз» ООО «Лес» |
| Раствор | м3 | 10000 | ООО «Раствор» КЗЖБИ |
Из таблицы 1 видно, что СМНУ «Калужское» много поставщиков. В основном поставщики г. Калуга.
Партнерами ООО СМНУ «Калужское» являются поставщики стройматериалов, заводы стройматериалов:
- кирпичный заводы КЗСК и АЗСК,
-Калужский завод ЖБИ,
-Брянский завод ЖБИ,
-металлобазы: ООО «Металлоторг», ООО «ВИЛСИ»,
Рассмотрим конкурирующие компании также работающие на строительном рынке Калужского региона. Среди них ООО «Калугаглавснабстрой», ООО «Саланг», ООО СК «Монолит», ООО «АРСИС», ООО «КЗСМ».
Таблица 2
Конкурентоспособность предприятия
| Сравниваемые показатели | ООО СМНУ «Калужское» | ООО СК «Монолит» | ООО «Саланг» | ООО «Калуглавснабстрой» |
| Цена | + | ++ | ++ | ++ |
| Себестоимость | ++ | +++ | ++ | + |
| Экологичность | ++ | ++ | + | + |
Продукция ООО СМНУ «Калужское» является конкурентоспособной, т.к. себестоимость выпуска продукции ниже, чем у остальных и цена самая низкая. Также не мало важную роль играет экологически чистые материалы.