Не требуется большого воображения, чтобы представить, во сколько раз увеличится количество машин, когда все возводимое коммерческое пространство найдет своих арендаторов. Или не найдет таковых, поскольку иначе как на личном вертолете сюда не добраться. Возникает и другой вопрос: какие аргументы выдвигали консультанты по коммерческому строительству, давая добро на мощные инвестиции в развитие этого перегруженного района?
Главная опасность, которая подстерегает структуры, которые занимаются консалтингом, - существование в условиях виртуального пространства. Проще говоря, принимая то или иное решение, даже опытные специалисты почему-то теряют связь с реальностью. Ее заменяют устойчивые стереотипные суждения, сложившиеся когда-то или вовсе придуманные пиарщиками. Подобных тезисов не перечесть, вот лишь примеры: «Строительство третьего кольца стабилизирует транспортную ситуацию и будет способствовать выгодным инвестициям в недвижимость прилегающих районов». Или такой: «По сравнению с Лондоном порог насыщения на рынке торговых площадей Москвы наступит не скоро».
Столь же плохо мотивированы тезисы, иллюстрирующие преимущества тех или иных районов, скажем, такой: «Тверская улица - самая престижная и удобная для размещения офисных и торговых площадей». Чтобы оправдать правильность выводов в глазах потенциальных клиентов, консалтинговые организации проводят многочисленные рейтинги, презентации и т. д. А дальше тезисы принимаются как руководство к действию, без оглядки на реальные, конкретные, стремительно меняющиеся условия.[2]
В результате в Москве реализуется огромное количество «мертворожденных» проектов, которые нарушают сложившийся облик города, мешают его жителям и едва ли способны окупить затраты на строительство. Например, ради четвертого по счету торгового центра у станции «Речной вокзал» недавно уничтожили жизненно важный отрезок дороги. Теперь тут проехать или остановить машину решительно негде. Полупустые залы торговых центров дурно спланированы, неудобны, с неграмотным набором ритейлеров. Между прочим, их строили совсем недавно, и наверняка с привлечением консультантов.
Откуда берется такое количество однозначно проигрышных проектов, реализуемых на рынке коммерческой недвижимости? Очевидно, для ответа на этот вопрос надо проанализировать структуру рынка современных консалтинговых услуг. Кто дает рекомендации современным инвесторам, девелоперам и арендаторам?
Как известно, профессионализм - одно из самых безусловных, высоко ценимых и труднодостижимых достоинств. Не важно даже, в какой области: как ни странно, достижение мастерства даже в несложных профессиях требует времени и усилий.
Именно поэтому действительно профессионального строителя, садовода или продавца встретишь гораздо реже, чем дилетанта. А приобретение высокой квалификации в сложной интеллектуальной профессии требует не только серьезных усилий и личных задатков, но зависит еще и от благотворного влияния традиции, опыта поколений.
Работа консультанта — одна из сложных, для нее нужны не только специальные знания, но и большая практика. Необходимо понимать закономерности рынка, уметь экстраполировать имеющиеся знания на новую ситуацию, обладать способностью угадывать грядущие тенденции. Как известно, консалтинговые услуги в России — явление совершенно новое. Что делать в подобной ситуации? Только учиться и заимствовать опыт Запада, где консалтинг существует уже не одно десятилетие.В России, и в Москве в частности, сегодня существует всего несколько международных компаний, ориентированных на коммерческую недвижимость: Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis. К списку добавим еще франчайзинговую компанию Knight Frank.
К числу относительно серьезных консультантов можно отнести и нишевые компании (например, «Магазин магазинов»), которые позиционируют себя в качестве опытных специалистов лишь в одной из сфер коммерческой недвижимости. Впрочем, эксперты расходятся во мнении, кого действительно надо считать по-настоящему профессиональными консультантами.
Эксперты Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko называют не столько «четверку», сколько «двойку»: себя и своего основного конкурента — Jones Lang LaSalle.
С точки зрения специалистов Knight Frank, в России работают не более шести высокопрофессиональных консалтинговых компаний. Их услугами пользуются серьезные инвесторы и девелоперы, реализующие масштабные проекты на рынке коммерческой недвижимости. Но консалтинговые услуги подобных игроков малодоступны для менее крупных клиентов.
Именно поэтому в последние годы число новых игроков на рынке консалтинговых структур растет. Это так называемые компании «второго эшелона», организованные одиночными специалистами, которые приобрели опыт работы в авторитетных организациях, либо группой менеджеров, покинувших компанию среднего размера. К их числу относят такие компании, как Leeds Property Group, London Consulting&Management Group, Paul’s Yard, Prime City Properties, Praedium.В последнее время рынок активно пополняется консалтинговыми или многопрофильными компаниями, пришедшими из регионов. Часто они уже обладают собственным девелоперским опытом. Это группа компаний «Торговый квартал», «Группа развития», отчасти к этой категории относится SMT Developments.
Нельзя не отметить и новую тенденцию — приход в коммерческий консалтинг компаний, которые ранее работали на смежных рынках, в частности на жилье. Так, практически все крупные риэлторские компании Москвы в последнее время открыли подразделения, ориентированные на тот или иной сегмент коммерческой недвижимости. Предлагая услуги консультирования, они пока набирают опыт.
Достоинства и недостатки всех перечисленных выше компаний являются предметом спора; относительно их дальнейшей судьбы высказываются самые разные прогнозы. Например, профильные игроки о пришельцах с «чужих» рынков отзываются подчас нелестно. Но если бы участники рынка пользовались услугами квалифицированных консультантов, то едва ли мы имели бы такое количество неграмотных проектов.
Вся беда заключается в том, что столичный рынок испытывает дефицит доступных услуг. Отчасти это происходит и из-за высоких цен на профессиональные консалтинговые продукты. Для примера: разработку объекта недвижимости достойная компания оценит в $35–80 тыс. Проект, связанный с оценкой оптимального использования земельного участка, обойдется в $10–15 тыс., а детальная разработка концепции застройки и развития площадки будет стоить уже $80–100 тыс. Обозначенные цены — отнюдь не верхняя граница диапазона: в зависимости от сложности проекта и престижности компании цены поднимаются значительно выше.
Очевидно, что услуги мелких брокеров, не обладающих достаточным опытом, значительно дешевле. То же относится и к тарифам сотрудников известных компаний, работающих «налево». Словом, в России еще не освоены правила цивилизованного рынка, а поэтому процветание «серых» игроков и структур пока неизбежно.
Как известно, судьба вспомогательной отрасли — а роль консалтинга именно такова — напрямую зависит от ситуации на коммерческом рынке в целом. Какие перемены ожидают его в ближайшей и среднесрочной перспективе? Есть основания предполагать, что на столичном рынке торговой недвижимости грядет спад активности, который предсказывают специалисты. Возможно, усилится интерес к другим, не столь раскрученным секторам коммерческой недвижимости — складской, гостиничной.Словом, рынок войдет в более спокойное русло, но вместе с тем будет развиваться и усложняться. Наверняка возрастет роль региональных рынков, которые «оттянут» на себя значительную категорию не востребованных в Москве кадров.
Другое направление, предсказываемое экспертами, — это увеличение спроса на услуги, связанные с реконцепцией существующих, но не оправдавших себя объектов.[3]
Главное — понять порог возможностей профессиональных консультантов. Даже опытные консалтинговые компании не в состоянии точно предсказать развитие ситуации, к тому же они не могут оперировать достоверной рыночной информацией.
Почему? Потому, что ее в принципе не существует. Да, в России любят бюрократию, охотно финансируют разного рода исследования, зачастую являющиеся «вещью в себе» и не отражающие реального положения вещей. И пока мы не преодолеем нашей главной беды — непрозрачности, плохой просчитываемости рынка, — на доводы даже самых умных консультантов не стоит полагаться полностью.
Результатом работ консультанта в области коммерческой недвижимости является четкое структурирование проекта, что сильно помогает в деятельности. Любую концепцию венчает финансовый анализ проекта. Клиент получает точную калькуляцию своих затрат и доходов, показатели окупаемости инвестиций (внутренняя ставка доходности, срок окупаемости, чистая текущая стоимость, индекс прибыльности).
Стоимость консалтинговых услуг в области коммерческой недвижимости существенно различается по отдельным проектам и в большей степени зависит от трудоемкости и состава работ. В среднем концепция экономической целесообразности использования объекта консалтинга стоит $20–30 тыс., при этом разброс цен составляет от $10 тыс. до $200 тыс.
Обращаясь к профессиональным консультантам по коммерческой недвижимости, клиент получает внешний независимый взгляд на свой объект. Это помогает ему утвердиться в собственном мнении, выработать его, найти другие, возможно, более интересные решения. Консалтинг целесообразен в случаях, когда клиент заинтересован в получении максимальной эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость. Проект становится более понятным и прозрачным, инвестиционные риски снижаются.
Профессионалы владеют актуальной информацией. Они изучают рынки и знают существующие и будущие тенденции его развития, требования арендаторов по необходимым им площадям, конструктивным и техническим особенностям данных площадей. Консультанты понимают требования инвесторов к проектам, к их оформлению и структурированию, знают архитектурно-градостроительные требования и разговаривают с архитекторами на одном языке. С помощью профессионалов по консалтингу коммерческой недвижимости архитекторы могут приспособить свой проект к требованиям рынка.