Внеоборотные средства снизились на 4 тыс. руб. Повышение мобильных средств произошло за счет повышения доли запасов в 2003 году в 6 раз. Для ООО Милана это очень положительный фактор, так как означает, что в связи с конкуренцией, произошло приобретение рынков сбыта, повысилась покупательная способность населения, возросла себестоимость продукции.
Положительной тенденцией в изменение структуры оборотных средств является отсутствии на протяжение всего исследуемого периода долгосрочной дебиторской задолженности.
В ООО Милана такой фактор положителен, так как эта задолженность может перерасти в просроченную, а это означает, что для предприятия наступят финансовые затруднения, т.е. оно будет чувствовать недостаток финансовых ресурсов для приобретения производственных запасов, выплаты заработной платы и на другие цели. Замораживание средств приводит к замедлению оборачиваемости капитала. Поэтому ООО Милана
Тенденции изменения имущества следует увязать с основными источниками образования финансовых ресурсов, т.к. финансовое состояние во многом зависит от того, какие средства оно имеет в своем распоряжение и куда они вложены.
Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предприятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V – с.640).
К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается стоимость чистых активов предприятия.
Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.
Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме табл. 2.5.
Таблица 2.5
Состав недвижимости
| Наименование | Место расположения | Назначение (склад, магазин, специализированный объект) | Характеристика (вид материала, наличие инженерных коммуникаций) | Реквизиты право- устанавливающего документа |
| ЗданиеАБК | Фактическое месторасположение | Кирпич | Договор | |
| Здание производственного корпуса | Фактическое месторасположение | Инвестиционная деятельность | кирпич | Договор |
| Здание склада | Фактическое месторасположение | Хранение продукции | панель | Договор аренды |
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки недвижимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается последовательно.
Определение восстановительной стоимости зданий
При определении восстановительной стоимости зданий и части сооружений нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и индексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правительства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.
Таблица 2.6
Определение восстановительной стоимости склада S=110м2
| Наименование основных фондов | Источник | Стоимость в базисных ценах 1984 г, р. | Стоимость с учетом рыночных факторов по конструктивам на январь 2005 г. |
| Склад | УПВС 18, т. 26 | 39447,60 | 1282047 |
В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.
Таблица 2.7
Определенные рыночной стоимости склада
| Наименование | Восстановительная стоимость на дату оценки, р. | Исправимый физический износ, р. | Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания | Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания | Всего физический износ, р. | Остаток, р. | Внешний износ, р. | Рыночная стоимость по затратному подходу, р. |
| Склад | 1928778 | 438666 | 523218 | 195384 | 1157268 | 771510 | 0 | 771510 |
Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 771510 рублей.
Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.
В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:
· для целей налогообложения недвижимости;
· для установления ставок земельного налога;
· для установления величины арендной платы;
· для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;
· для оценки эффективности существующего функционального использования территории;
· для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;
· для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.
Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.
После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл.2.8
Таблица2.8
Расчет чистых активов на дату оценки
| АКТИВ | По данным баланса, тыс.р. | |
| I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | ||
| Нематериальные активы (04,05) | ||
| Основные средства (01, 02): | ||
| Прочие внеоборотные активы | 36 | 30 |
| ИТОГО по разделу I | 36 | 30 |
| II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | 0 | 0 |
| Запасы: | 498 | 384 |
| в том числе: | 0 | 0 |
| сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16) | 315 | 324 |
| затраты в незавершенном производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46) | 0 | 0 |
| готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43) | 183 | 258 |
| расходы будущих периодов (97) | 0 | 0 |
| денежные средства: | 120 | 120 |
| в том числе: | 0 | 0 |
| касса (50) | 0 | 0 |
| прочие оборотные активы | 0 | 0 |
| ИТОГО по разделу II | 672 | 672 |
| ПАССИВ | 0 | 0 |
| IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | 0 | 0 |
| Отложенные налоговые обязательства | 0 | 0 |
| Прочие долгосрочные обязательства | 0 | 0 |
| V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | 0 | 0 |
| Займы и кредиты (66) | 0 | 0 |
| Кредиторская задолженность: | 684 | 481,2 |
| в том числе: | 0 | 0 |
| поставщики и подрядчики (60, 76) | 0 | 0 |
| задолженность перед персоналом организации (70) | 0 | 0 |
| задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69) | 0 | 0 |
| задолженность по налогам и сборам (68) | 0 | 0 |
| Доходы будущих периодов | 0 | 0 |
| Прочие кредиторы | 0 | 0 |
| ИТОГО по разделу V | 708 | 708 |
В нашем примере после внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 251,20 тыс. рублей.
К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия этот метод не применяется большинством оценочных компаний.
Игнорирование затратного подхода приводит к искажению стоимости, ведь он дает прямое представление о потенциале производственных мощностей оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.
В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.