Августовский кризис в России свидетельствует о большом значении устойчивых валют в любой кризисной экономике, в том числе и в белорусской экономике, хотя, с моей точки зрения, параллельный обвал рубля в Беларуси в меньшей степени связан с экономическим кризисом в России.
Тем не менее, если колебания курса белорусского рубля, связанные с посевной кампанией или ростом минимальной заработной платы можно пытаться предугадать, то колебания курса, вызванные изменением экономического положения ближайших экономических партнеров Беларуси по странам СНГ просто невозможно прогнозировать.
В представленном бизнес-плане в качестве средства, призванного некоторым образом компенсировать инфляционное воздействие был использован индекс роста цен, который условно приняли равным пятидесяти процентам в год. Для расчета роста стоимости использования электроэнергии и теплоэнергии, стоимость которых зависит от курса доллара США, учитывались темпы роста доллара США за период 1996-1998 год по курсу Национального банка.
Тем не менее, практическая деятельность показала, что в городском центре по приватизации есть ресурсы для оказания дополнительных видов услуг, что явилось основой для разработки бизнес-плана. В настоящее время в регионе существует проблема профессиональной подготовленности кадров, занимающихся проведением приватизации жилого фонда в области. Городской центр по приватизации обладает необходимым потенциалом для того, чтобы проводить обучение работников отделов по приватизации жилого фонда из других городов. Курсы семинаров позволят работникам получить все необходимые знания по приватизации жилого фонда в Республике Беларусь, а практические занятия закрепят полученную теорию.
Продажа недвижимости. Этот вопрос сейчас наиболее остро стоит в регионе, поскольку число сделок совершаемых в обход закона весьма значительно. Появление государственной структуры, осуществляющей сделки с недвижимостью, привлечет дополнительные средства в бюджет и уменьшит число незаконно совершаемых сделок с недвижимостью. Городской центр по приватизации получает от реализации недвижимости доход в размере 100 долларов США за каждый проданный объект. Эта сумма не только покроет все расходы по оформление сделки, но и принесет дополнительную прибыль.
Новый вид услуг, которые предлагает городской центр по приватизации своим клиентам – продажа их недвижимости посредством аукционов. Данный вид продаж очень выгоден для клиентов и прежде всего для физических лиц, поскольку в соответствии с действующим законодательством разовые сделки с объектами недвижимости не облагаются налогом на доходы. Поэтому это будет являться значительным стимулом для граждан при продаже недвижимости.
Последний вид услуг – продажа недвижимости посредством размещения информации в Интернет. Наиболее перспективный вид деятельности, поскольку данную услугу на настоящий момент не предлагает ни одна из фирм, занимающихся продажей недвижимости.
Внедрение новых видов услуг, расчет по которым показали их экономическую целесообразности и право на жизнь, проведенная оценка аукционов по продаже объектов городской коммунальной собственности, определение возможностей рынка недвижимости в городе и мероприятия по изменению организационной структуры позволят более эффективно осуществлять хозяйственную деятельность.
Хотя в настоящее время, согласно штатному расписанию, в городском центре по приватизации работает 16 человек, в ходе проведения реструктуризации штат будет сокращен до 14 человек, при этом будет расширен круг обязанностей и полномочий работников, и, таким образом, повышена производительность труда каждого из них. В процессе реализации бизнес-плана будут достигнуты такие цели, как расширение видов услуг, накоплен практический опыт про проведению аналитической оценки рынка недвижимости, внедрен новый вид информационных услуг, возрастет прибыль.
Эти цели будут достигнуты, прежде всего, за счет определенных преимуществ перед конкурентами: обслуживания профессиональными сотрудниками; более расширенного перечня услуг; гибкого подхода к формированию цен; легкодоступного расположения; большего доверия продавцов и покупателей к центру из-за его государственной формы собственности.
В отделе формирования и реализации коммунальной собственности клиент сможет получить исчерпывающие ответы на все вопросы, касающиеся недвижимости города Могилёва (местоположения, цен, транспортных характеристик, эксплуатационных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная информационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объекта недвижимости и вероятнее всего побудит его к совершению покупки.
При анализе недвижимости учитывалось, что доля недвижимости частных лиц и субъектов негосударственной формы собственности весьма незначительна. Она формируется в основном за счет приватизируемых квартир, жилых и производственных застроек, приобретаемых на аукционах объектов коммунальной собственности или предприятий.
Значительная доля сделок с недвижимостью частных лиц, совершается на «черном» рынке, доля которого по оценкам экспертов составляет примерно от 20 до 27%.
Согласно расчетам, наиболее прибыльным видом деятельности оказывается продажа квартир с аукциона. При этом виде продаж довольными остаются обе стороны, продавец – потому, что он получает больше средств от продажи, чем в обычном случае, покупатель – потому, что приобретает собственность при минимуме затрат на оформление сделки и по цене которую он может предложить.
Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Были определены сильные стороны городского центра по приватизации: широкий перечень услуг; выгодное месторасположение; высокая скорость и уровень обслуживания клиентов; возможность оказания стандартных услуг высокого качества; использование современных информационных технологий.
Анализ деятельности конкурентов показал, что они не будут представлять серьезной угрозы деятельности центра, поскольку доверие к государственным органам у народа больше, чем к частным фирма. Этот фактор будет одним из решающих при выборе фирмы клиентами.
Одно из направлений увеличения прибыли – использование накопленного опыта в сфере приватизации жилого фонда для обучения сотрудников аналогичных отделов городских, районных исполнительных комитетов Могилевской области. Второе – консультирование по вопросам покупки, продажи недвижимости частными лицами и фирмами, продажа с аукциона объектов частной собственности, либо конфискованного имущества по поручению судебных органов.
Для определения реального объема услуг, который может быть оказан клиентам, специалистами городского центра по приватизации, методом экспертной оценки был осуществлен анализ, в ходе которого и был определен предоставляемый объем услуг.
В процессе анализа было установлено, что отдел приватизации жилого фонда сможет без ущерба для основной деятельности проводить обучение и консультирование по вопросам приватизации жилого фонда для работников отделов приватизации жилого фонда по Могилёвской области. Количество слушателей одномесячных курсов по повышению квалификации было определено в размере 3 слушателей в месяц.
Объем такой услуги как осуществление операций по купле-продаже недвижимости физических и юридических лиц также определялся экспертным путем и с учетом информации по сделкам данного вида, полученной в центральной городской нотариальной конторе. Поэтому объем был взят равным 20% от общего количества совершаемых сделок, поскольку было принято в расчет то, что остальные сделки совершаются конкурирующими фирмами и гражданами, не желающими пользоваться их услугами. Поэтому объем данной услуги принимается равным 400 сделкам в год.
При продаже квартир и иных объектов частных лиц посредством аукциона в расчет было принято то, что на 01.01.1999 года в городе Могилёве приватизировано по данным отдела приватизации жилого фонда 29057 квартир. При этом число квартир, приватизируемых с целью обмена или дальнейшей продажи составляет около 1% от общего числа квартир. Этот процент равен 291 квартире, то есть в течение года 291 собственник может пожелать продать квартиру посредством аукциона.
Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW. Новый вид услуг, который в городе ни одним из конкурентов не используется, а посему является одним из перспективных. Количество оказываемых услуг определялось, исходя из числа клиентов, имеющих доступ в Интернет и занимающихся вложениями средств в недвижимость в различных уголках мира. Проект будет финансироваться за счет заемных средств, в связи со сложившейся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финансировании проекта.
В динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невысокими темпами роста отличается общая величина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году).
По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб.
В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достижение роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг.