1. Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств по объектам оценки.
Балл бонитета i-ого земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп i-ого земельного участка (Бji) на их площади (SJi). Расчёты ведутся в таблице 11.
Таблица 11
Расчёт средневзвешенных показателей балла бонитета и индекса технологических свойств по объектам оценки
| Наименование объекта оценки | Номер почвенной разновидности | Площадь почвенной разновидности Sij | Балл почвенной разновидностиБji | Бij*Sij | Балл бонитета объекта оценки | Индекс технологических свойств Итij | Итij*Sij | Индекс технологических свойств объекта оценки Итi |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| АОЗТ «Лесное» | 114 | 9,6 | 47 | 451,2 | 1,04 | 10,0 | ||
| 780 | 2,1 | 36 | 75,6 | 1,00 | 2,1 | |||
| 780 | 12,2 | 36 | 439,2 | 1,00 | 12,2 | |||
| 780 | 17,0 | 36 | 612,0 | 1,00 | 17,0 | |||
| Итого по объекту: | 40,9 | 1578,0 | 39 | 41,3 | 1,01 | |||
Номер почвенной разновидности, балл почвенной разновидности и индекс технологических свойств берутся из приложения 1. Балл бонитета объекта оценки рассчитывается делением произведения Бij*Sij на общую площадь почвенной разновидности. Индекс технологических свойств объекта оценки рассчитывается делением произведения Итij*Sij на общую площадь почвенной разновидности.
Вывод: Искомыми являются показатели балла бонитета объекта оценки и индекса технологических свойств, которые равны 39 и 1,01 соответственно.
2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоёмкости по объекту оценки
Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удалённости от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объёмов и классов и качества дорог.
Объёмы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:
- зерно, картофель, овощи – 1,0 (1 класс груза – принимается за эквивалент);
- молоко, скот в живом весе – 1,25 (2 класс);
- шерсть – 1,67 (3 класс).
Дороги различного качества переводятся в эквивалентные расстояния по коэффициентам:
- первая группа (эквивалент) – 1,0;
- вторая группа – 1,5;
- третья группа – 2,5.
Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учётом объёмов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (9):
Эрi = Гj*Кj*(Р1 + Р2Д2 + Р3Д3), где (9)
Эрi – средневзвешенная эквивалентная удалённость объекта оценки, км;
Гj– объём реализованной продукции в общем объёме товарной продукции субъекта РВ, в долях единицы;
Кj – коэффициент перерасчёта в эквивалентные грузы первого класса;
Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог, км;
Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2 и 3 групп дорог в эквивалентные.
Расчёты ведутся в таблице 12.
Таблица 12
Расчёт эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоёмкости
| Наименование объекта оценки | Вид продукции | Коэффициент перевода продукции, Кj | Количество перевозимого груза в долях единицы ГiI, ГiII, ГiIII | Расстояние перевозки по дорогам 1 класса Рi 1, км | Расстояние перевозки по дорогам II класса РiII, км | Расстояние перевозки по дорогам III класса РiIII, км | Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок Эрi | Нормативная грузоёмкость 1 га с/х угодий Гi=(Бi/Бо) * Го |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| АОЗТ «Лесное» | Зерно | 1 | 0,30 | 21 | 4 | 1 | 25,1 | |
| Картофель | 1 | 0,40 | 18 | 4 | 1 | 0,5 | ||
| Сах. свекла | 1 | 0,10 | 18 | 4 | 1 | 0,5 | ||
| Скот | 1,25 | 0,10 | 23 | 4 | 1 | 4,0 | ||
| Молоко | 1,25 | 0,10 | 21 | 4 | 1 | 6,0 | ||
| Итого (Эрi) | 36,1 | 0,607 |
Вывод: Конечным итогом расчёта таблицы является определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок, которое равно 36,1 км, от которого зависит местоположение объекта оценки. Также определялась нормативная грузоёмкость 1 га угодий – 0,607.
3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий
Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
Выполним первый вариант расчётов – затратным способом.
1. Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки - формула (10):
Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)
Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);
Бо и Бi – балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.
Вi = 1556 руб/га
2. Затраты, зависящие от продуктивности – формула (11):
Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)
Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;
Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.
Зni = 321,5 руб/га
3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель – формула (12):
Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито),где (12)
Итi и Ито – индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;
Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;
Зтci = 393 руб/га
4. Затраты на внехозяйственные перевозки – формула (13):
Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)
Эрi и Эро – средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.
Дтр – доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.
Зтpi = 64,0 руб/га
5. Постоянные затраты – формула (14):
Зпос = Зо*Дпос (14)
Зпос = 283,2 руб/га
6. Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 – формула (15):
Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)
Зi= 1061,7 руб/га
Окончательный расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.
7. Цена производства валовой продукции Цвi- формула (16):
Цвi = Зi*Но, где (16)
Но – нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.
Цвi = 1136,0 руб/га
8. Дифференциальный рентный доход – формула (17):
Дрi = Bi – Цвi (17)
Дрi = 420,0 руб/га
9. Расчётный рентный доход – формула (18):
ДРр = Дрi + АР, где (18)
АР – абсолютный рентный доход = 12 руб/га
ДРр = 432,3 руб/га
10. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий – формула (19):
КС = ДРр*33 (19)
КС = 14256,0 руб/га
11. Все полученные расчёты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчёта этой величины, с целью исключения грубых ошибок.
Таблица 13
Расчёт общего объёма затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий
| Наименование объекта оценки | Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий Вi | Затраты, зависящие от продуктивности, Зпi | Затраты, обусловленные технологическими свойствами, Зтсi | Затраты на внехозяйственные перевозки, Зтрi | Затраты постоянные Зпос | Всего затрат, Зi |
| АОЗТ «Лесное» | 1556 | 321,5 | 393,0 | 64 | 283,2 | 1061,7 |
Таблица 14
Расчёт рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий
| Наименование объекта оценки | Цена производства валовой продукции, Цвi | Дифференциальный рентный доход 1 га сельскохозяйственных угодий, Дрi | Расчётный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий, ДРр | Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий КС |
| АОЗТ «Лесное» | 1136 | 420 | 432 | 14256,0 |
12. Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке (Зi) – формула (20):
Зi = (Зо*(1-Дзу)) + (Зо*Дзу*(Бi/Бо)) (20)
Зi = 1074,6 руб/га
13. Цена производства валовой продукции – формула (21):
Цвi = Зi*Но (21)
Цвi = 1149,8 руб/га
14. Дифференциальный рентный доход Ддрi – формула (22):
Ддрi = Вi – Цвi (22)
Ддпi = 406,2 руб/га
15. Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель Дртi – формула (23):
Дртi = Зо*Но*Дзт*(1 – Итi/Ито) (23)
Дртi = 13,0 руб/га
16. Дифференциальный рентный доход за местоположение Дрмi – формула (24):
Дрмi = ((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но (24)
Дрмi = 1,5 руб/га
Дрi = Ддni + Дртi + Дрмi = 420,7 руб/га
17. Расчётный рентный доход и кадастровая стоимость – формулы (25) и (26):
ДРр = Дрi + АР (25)
КС = ДРр*33 (26)
ДРр = 432,3 руб/га
КС = 14265,7 руб/га
Рассчитанные значения заносятся в таблицы 15 и 16.