2.1 Оценка рыночной стоимости активов предприятия
Метод чистых активов предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Данный метод расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется при определении стоимости чистых активов акционерных обществ [6, с. 110].
Для оценки стоимости ООО «Авто-гости» используем следующий алгоритм:
1. Суммируются статьи баланса предприятия:
- Остаточная стоимость нематериальных активов;
- Остаточная стоимость основных средств;
- Оборудование к установке;
- Незавершенные капитальные вложения;
- Долгосрочные финансовые вложения;
- Прочие внеоборотные активы;
- Производственные запасы;
- Животные;
- Остаточная стоимость МБП;
- Незавершенное производство;
- Расходы будущих периодов;
- Готовая продукция;
- Товары;
- Прочие запасы и затраты;
- Товары отгруженные;
- Расчеты с дебиторами;
- Авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;
- Краткосрочные финансовые вложения;
- Денежные средства;
- Прочие оборотные активы;
ИТОГО активы предприятия.
2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву баланса:
- Целевое финансирование и поступления;
- Арендные обязательства;
- Долгосрочные кредиты банков;
- Долгосрочные займы;
- Краткосрочные кредиты банков;
- Кредиты банков для работников;
- Краткосрочные займы;
- Расчеты с кредиторами;
- Авансы, полученные от покупателей и заказчиков;
- Расчеты с учредителями;
- Резервы предстоящих расходов и платежей;
- Прочие краткосрочные пассивы;
ИТОГО пассивы предприятия.
3. Из суммы активов (пункт 1) вычитается сумма пассивов (пункт 2).
4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, (земля не оценивалась).
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.
Пересчет статей актива баланса предприятия в текущие цены состоит:
1) В определении рыночной стоимости основных средств и нематериальных активов;
2) В определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;
3) В анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;
4) В анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
5) В анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.
После корректировки статей баланса предприятия можно рассчитать чистую стоимость его активов по приведенному алгоритму [4, с. 72].
Состав активов предприятия по состоянию на 01.07.2011 приведен в таблице 6 (на основе формы № 1 «Бухгалтерский баланс» за 2 квартала 2011 года).
Табл. 6
Состав активов ООО «Авто-гости» на 01.07.2011
| Наименование активов | Балансовая стоимость, тысяч рублей |
| Основные средства | 171 215 |
| Сырье, материалы и другие аналогичные ценности | 21 512 |
| Расходы будущих периодов | 115 |
| НДС по приобретенным ценностям | 62 15 |
| Краткосрочная дебиторская задолженность | 41 26 |
| Денежные средства | 315 |
| ИТОГО | 203 498 |
Таким образом, балансовая стоимость активов предприятия составляет 203 498 тысяч рублей. Проведем корректировку (пересчет) статей актива баланса.
В таблице 7 приведен состав основных средств предприятия, подлежащих корректировке.
Табл. 7
Состав и балансовая стоимость основных средств предприятия на 01.07.2011
| Наименование активов | Балансовая стоимость, тысяч рублей |
| Здания и сооружения | 40552 |
| - административный корпус | 21514 |
| - гараж | 10512 |
| - склад | 8526 |
| Машины и оборудование | 25560 |
| - четырехстоечный подъемник для грузовых автомобилей WERTHER 950 FN | 1 021 |
| - диагностическое оборудование ремонтного цеха | 9 416 |
| - бесконтактный автомоечный комплекс STF-60HD | 15 123 |
| Транспортные средства | 102 768 |
| - грузовые автомобили КАМАЗ (7 единиц) | 26 787 |
| - грузовые автомобили МАЗ (5 единиц) | 18 456 |
| - грузовые автомобили УРАЛ (4 единицы) | 9 815 |
| - грузовые автомобили DAF (8 единиц) | 46 894 |
| - легковые автомобили (2 единицы – FordFocus) | 816 |
| Вычислительная техника и офисное оборудование | 2 120 |
| Хозяйственные принадлежности и инвентарь | 215 |
| ИТОГО | 171 215 |
Для оценки рыночной стоимости зданий использовался сравнительный подход. Для этого был осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи аналогичных зданий в том же районе, где расположено предприятие. Результаты расчетов представлены в таблицах 8-10.
Табл. 8
Расчет рыночной стоимости здания гаража
| Характеристики объектов | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Цена продажи, приведенная по времени, тысяч рублей | - | 9 500 | 10 420 | 9 870 |
| Условия финансирования | Собств. средства | Собств. средства | Собств. средства | Собств. средства |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 9 500 | 10 420 | 9 870 |
| Общая площадь, квадратных метров | 512 | 498 | 595 | 550 |
| Цена продажи, рублей/квадратный метр | - | 19 076 | 17 513 | 17 945 |
| Скорректированная по площади цена, тысяч рублей | - | 9 029,47 | 10 788,22 | 9 972,31 |
| Условия продажи (чистота сделки) | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 9 029,47 | 10 788,22 | 9 972,31 |
| Местоположение | Здания расположены в одном районе | |||
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 9 029,47 | 10788,22 | 9 972,31 |
| Состояние объекта | хорошее | хорошее | хорошее | отличное |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 0,90 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 9 029,47 | 10 788,22 | 8 975,08 |
| Отклонение от целевого использования | нет | нет | нет | нет |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 9 029,47 | 10 788,22 | 8 975,08 |
| Среднее значение | 9 597,59 | |||
Табл. 9
Расчет рыночной стоимости здания склада
| Характеристики объектов | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Цена продажи, приведенная по времени, тысяч рублей | - | 7 900 | 7 750 | 8 100 |
| Условия финансирования | Собств. средства | Собств. средства | Собств. средства | Собств. средства |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 7 900 | 7 750 | 8 100 |
| Общая площадь, квадратных метров | 410 | 395 | 370 | 410 |
| Цена продажи, рублей/квадратный метр | - | 20 000 | 20 946 | 19 756 |
| Скорректированная по площади цена, тысяч рублей | - | 7 984,04 | 7 478,72 | 8 287,23 |
| Условия продажи (чистота сделки) | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 7 984,04 | 7 478,72 | 8 287,23 |
| Местоположение | Здания расположены в одном районе | |||
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 7 984,04 | 7 478,72 | 8 287,23 |
| Состояние объекта | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 7 984,04 | 7 478,72 | 8 287,23 |
| Отклонение от целевого использования | нет | нет | нет | нет |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 7 984,04 | 7 478,72 | 8 287,23 |
| Среднее значение | 7 916,66 | |||
Табл. 10
Расчет рыночной стоимости административного корпуса
| Характеристики объектов | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Цена продажи, приведенная по времени, тысяч рублей | - | 25 000 | 24 500 | 25 200 |
| Условия финансирования | Собств. средства | Собств. средства | Собств. средства | Собств. средства |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 25 000 | 24 500 | 25 200 |
| Общая площадь, квадратных метров | 1 010 | 1 120 | 1 100 | 1 200 |
| Цена продажи, рублей/квадратный метр | - | 22 321 | 22 273 | 21 000 |
| Скорректированная по площади цена, тысяч рублей | - | 24 463,16 | 24 026 | 26 211 |
| Условия продажи (чистота сделки) | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 24 463,16 | 24 026 | 26 211 |
| Местоположение | Здания расположены в одном районе | |||
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 24 463,16 | 24 026 | 26 211 |
| Состояние объекта | хорошее | отличное | хорошее | отличное |
| Корректировка | - | 0,85 | 1,00 | 0,85 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 20 793,69 | 24 026 | 22 279,35 |
| Отклонение от целевого использования | нет | нет | нет | Нет |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, тысяч рублей | - | 20 793,69 | 24 026 | 22 279,35 |
| Среднее значение | 22 366,35 | |||
Таким образом, расчетная рыночная цена зданий составит: