2.1.Определение рыночной стоимости затратным методом.
Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход.
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2007 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 июля 2010 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:
С О.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР.
Где
С О.Н. – стоимость объекта недвижимости;
С КВ. ИНВ. – стоимость квартиры инвентаризационная;
К УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительных работ с 2007 по 2010 год составляет 2,6
В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 498123,262 руб.
2.2.Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.
Таблица 2 «Характеристики объектов»
| Адрес объекта-аналога | Санузел | Наличие ремонта | Крайние этажи | Наличие балкона | Стоимость, тыс. руб. |
| Ул. Тульская | раздельный | есть | нет | есть | 1100 |
| Ул. Дубравная | раздельный | есть | да | есть | 1200 |
| Ул. Советская | совмещенный | нет | нет | нет | 1000 |
| Ул. 50 лет октября | совмещенный | нет | нет | нет | 900 |
| Ул. Ленина | совмещенный | есть | да | есть | 1300 |
Объекты – аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.
Таблица 3 «Сравнение объектов недвижимости»
| Показатели | Оцениваемый объект | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Цена продажи, тыс. руб. | ? | 1100 | 1200 | 1000 | 900 | 1300 |
| Поправки 2.Санузел Тыс. руб. | разд. | разд. +30 | разд. +30 | совмещ. 0 | совмещ. 0 | совмещ. 0 |
| Скорректированная цена Тыс.руб. | 1150 | 1250 | 1000 | 900 | 1300 | |
| 3. Наличие ремонта Тыс.руб. | да | да +50 | да +50 | нет 0 | нет 0 | да +50 |
| Скорректированная цена Тыс.руб. | 1200 | 1300 | 1000 | 900 | 1350 | |
| 4. Крайние этажи Тыс.руб. | нет | нет 0 | да -80 | нет 0 | нет 0 | да -80 |
| Скорректированная цена Тыс.руб. | 1200 | 1220 | 1000 | 900 | 1270 | |
| 5.Наличие балкона Тыс.руб. | да | да +50 | да +50 | нет 0 | нет 0 | да +50 |
| Скорректированная цена Тыс.руб. | 1250 | 1270 | 1000 | 900 | 1320 | |
| Стоимость Тыс.руб. | 1148 |
Вычисление скорректированной цены производится по формуле:
С о.н. = Цi +(-) Пi ,
Где
Цi– цена объекта-аналога;
Пi – поправка, корректировка к i -му объекту-аналогу.
Корректировки проведены на основании текущей ситуации на рынке жилья, а также на основе мнения эксперта агентства недвижимости СофтЭксперт
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
С ср.= 1 148 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 148 000 руб.
2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом.
Подход с точки зрения капитализации дохода.
В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:
С = Сар * Т + Срев
Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т - число периодов;
Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).
Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.
Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.
Предположим, что доход от первого года аренды составил 90000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:
S = Свклад * (1 + П)n
Свклад – вложенная сумма;
П – ставка процента за период;
n– число временных интервалов.
S = 90000 * (1 + 0.1) 4
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000р на тех же условиях, но на 3 года:
S = 90000 * (1 + 0.1) 3
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000 на тех же условиях, но на 2 года:
S = 90000 * (1+0.1) 2
После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 90000р. на 1 год:
S = 90000 * (1+0.1)
Исходя из изложен y ого выше, к концу срока аренды получаем:
131769р+119790р+108900р+99006+90000р= 549465р, что на 99465р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*99000р).
3.Согласование результатов оценки.
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.