Основними чинниками, які впливають на розвиток іпотечного ринку, є банкрутства компаній, масові скорочення персоналу, підвищення банками процентних ставок за кредитами, а також різке падіння курсу гривні відносно світових валют.
Слід зазначити, що ситуація на іпотечному ринку України у IV кварталі 2008 р. стала логічним продовженням тих тенденцій, що спостерігалися у попередньому кварталі.
Згідно з даними УНІА, темпи зростання загального іпотечного портфеля українських банків у ІV кварталі 2008 р. склали 34,3% або 21465 млн. грн. У порівнянні з попереднім кварталом темпи зростання іпотечного кредитування збільшилися на 19%, а у порівнянні з ІV кварталом 2007 р. – на 11,9%. Проте, останні тенденції щодо зміни макроекономічної ситуації в Україні та валютного курсу (гривня впала відносно долара майже на 60%) свідчать, що зростання іпотечного ринку України майже повністю зупинилося та склало близько 3,7%.
За станом на 1 січня 2009 р. загальний обсяг іпотечного портфеля банків в Україні становив 107,6 млрд. грн. Темпи зростання іпотечного портфеля (34,3%) випередили темпи зростання загального кредитного портфеля банків (29,7%) та портфеля кредитування фізичних осіб (31,7%). У результаті, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків за звітний період збільшилася з 14,2% до 14,7%, а в портфелі кредитування індивідуальних клієнтів – з 38,6% до 39,3%.
Зростання загального кредитного портфеля українських банків і портфеля кредитування фізичних осіб викликано лише зміною валютного курсу і не відображає реальної ситуації на ринку.Торік спостерігалося зменшення рівня валютизації на іпотечному ринку України, що було пов’язано з переходом ринку на розрахунки в національній валюті у зв’язку з падін-ням курсу долара. Однак, у ІV кварталі 2008 р. дефіцит гривневих ресурсів та різке підвищення курсу іноземних валют відносно гривні призвели до зменшення частки гривневого сегмента. Як наслідок, частка кредитів, виданих у національній валюті, зменшилася з 28,2% до 22%.
Варто наголосити, що з жовтня минулого року банки України майже припинили кредитування, внаслідок чого спостерігалася тенденція щодо зменшення попиту на іпотечні продукти. Така ситуація є цілком логічною, оскільки громадяни, не маючи змоги отримати нові кредити, намагалися повернути ті кредити, які вони мали. Тому у кількісному виразі приріст іпотечних кредитів є негативним. З іншого боку, попит на кредити в Україні існує, але відсутні передумови реалізації цього попиту, адже через постанову НБУ «Про додаткові заходи щодо діяльності банків» банки майже припинили кредитування будь-яких галузей.
У ІV кварталі 2008 р. у структурі виданих іпотечних кредитів частка споживчих позик зросла з 50,6% до 52,1%. Водночас, частка кредитів на житло зменшилася з 43,7% до 42,9%, а частка кредитів на приватне житлове будівництво – з 1,5% до 1,3%. Частка кредитів на купівлю земельних ділянок залишилася незмінною – 1,3%. У цілому за жовтень-грудень минулого року було видано лише 10% від тієї кількості кредитів, що за-звичай видавалися банками за один квартал.
За станом на 1 січня 2009 р. середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами на балансах українських банків були такими: кредити на купівлю житла – 250,2 тис. грн.; кредити на споживчі цілі – 168,7 тис. грн.; кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 325,1 тис. грн.; рефінансування – 321,7 тис. грн.; кредити на купівлю земельної ділянки – 628,3 тис. грн.; кредити на комерційні цілі під заставу житла – 636 тис. грн.
У жовтні-грудні 2008 р. лідером іпотечного ринку був «Укрсиббанк» (ринкова частка 18,04%). Друге місце посів «Укрсоцбанк» (12,92%), третє – «ОТП Банк» (11,86%), четверте – «Райффайзен Банк Аваль» (10,69%), п’яте – «Надра Банк» (7,44%).
У звітному періоді спостерігалося певне збільшення рівня концентрації іпотечного ринку України. Зокрема, сукупна частка п’яти банків-лідерів становила 60,95% іпотечного ринку (в IV кварталі 2007 р. цей показник дорівнював 60%). Водночас, частка десяти банків-лідерів становила 80,1% (в IV кварталі 2007 р. – 78,1%).
За станом на початок поточного року медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті становили 22,8%, у доларах США – 16,4%, у євро – 15,7%.
Згідно з даними Державної іпотечної установи, у минулому році відбулося розширення системи рефінансування ДІУ. На початок 2009 р. до неї входили вже 80 банків-партнерів.
У цілому, до системи рефінансування ДІУ, згідно з класифікацією НБУ за обсягами активів, входять – 17 банків першої групи (із 18 банків групи), 11 банків другої групи (із 20 банків групи), 7 банків третьої групи (із 24 банків групи) та 45 банків четвертої групи (із 120 банків групи).
В 2008 р. ДІУ здійснила рефінансування банків-партнерів на загальну суму близько 2280 млн. грн., що в два рази більше за аналогічний показник 2007 р.
За станом на початок 2009 р. найактивнішими банками, які здійснювали кредитування фізичних осіб за програмою ДІУ, були такі: «Приватбанк», «Родовідбанк», «Укрпромбанк», «Фінанси та Кредит», «Актив-банк», «Кредитпромбанк», «Терра-Банк», «Енергобанк», «Меркурій», «Трансбанк».
На початку лютого поточного року наглядова рада Державної іпотечної установи своїм рішенням продовжила дію ставки рефінансування іпотечних кредитів на рівні 13,5% річних, з правом перегляду розміру ставки рефінансування за результатами розміщення облігацій під державну гарантію та іпотечних облігацій. Така ставка залишається незмінною з травня 2008 р.
За інформацією ДІУ, Національний банк здійснюватиме рефінансування банків під забезпечення цінними паперами установи. Так, до переліку цінних паперів, які можуть роз-глядатися НБУ у якості прийнятного забезпечення кредитів рефінансування у I кварталі 2009 р., крім інших, включено звичайні іпотечні облігації ДІУ та облігації ДІУ з додатковим забезпеченням у формі державної гарантії за зобов’язаннями емітента, яка видана урядом.
Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки.
Список використаної літератури
1. Волков С., Шемчушенко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні. //Вісник НБУ. - 2003. - №6. - С.49-55.
2. Долгий Л. Роль і місце іпотечного кредитування в умовах відновлення агропромислового виробництва та реальне значення ціни землі як об’єкта застави. //Вісник НБУ. - 2003. - №1. - С.26.
3. Євтух О. Іпотека та іпотечний ринок. //Вісник НБУ. - 2003. - №9. - С.18-22.
4. Євтух О.Т. Іпотека: теорія і практика.-Луцьк, 1999.- 476с.
5. Закон України “Про іпотеку” від 05.06.2003 року №898-IV. //Відомості Верховної Ради України.- 2003.-№ 38.-С.313.
6. Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19.06.2003 року №979-IV.
7. Лагутін В.Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування. //Фінанси України . - 2004. - №1.
8. М’якишевська О.М. Стан і перспективи іпотечного кредитування // Фінанси України . - 2003. - № 11.
9. Паливода К. Проблеми іпотечного кредитування під заставу житла та програми фінансування масового будівництва житла в Україні. //Вісник НБУ. - 2003. - №9. - С. 44-49.
10. Ревуцька Н. Iпотечне кредитування: зарубiжний досвiд i перспективи розвитку в Украiнi. //Цiннi папери України. - 2004. - №2(290).
11. Ткаченко О., Заруцька О. Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україн. і//Вісник НБУ.-2004.- № 9. - С.5-7.
12. Юргелевич С. Основні принципи іпотеки та іпотечне кредитування. //Вісник НБУ. -2002.-№1.-С.33-35.