Мир Знаний

Розвиток іпотеки в Україні та місце банків у ньому (стр. 3 из 5)

Щоб ліквідувати ці прогалини, Верховна Рада України 5 червня 2003 р. затвердила Закон «Про іпотеку», яким комплексно врегульовано всі аспекти застави нерухомого майна. Основною метою нового Закону «Про іпотеку» є створення надійних законодавчих гарантій пріоритетного захисту прав кредиторів у процесі іпотечного кредитування з дотриманням інтересів боржника та інших осіб, які мають законні вимоги щодо предмета іпотеки. Закон «Про іпотеку» встановлює прозорі правила оформлення та виконання іпотечних прав і зобов'язань, а також вводить поняття «заставної» як особливого виду цінних паперів, що дозволяє ввести іпотечні зобов'язання у вільний ринковий обіг і таким чином рефінансувати діяльність кредиторів з іпотечного кредитування. Спрощення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки передбачає застосування позасудових способів урегулювання. Передбачена процедура включає можливість придбання іпотечним кредитором предмета іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання або надання йому права реалізувати предмет іпотеки шляхом укладання договору купівлі-продажу з третьою особою. Якщо неможливо досягти договірного врегулювання, реалізація предмета іпотеки проходить за рішенням суду.

Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні визначається, в першу чергу, умовами розвитку його житлового сегмента. Під впливом факторів економіко-правового характеру іпотека землі залишається пасивною складовою ринку нерухомості, а відтак, і кредитного ринку. При цьому і розвиток іпотечного житлового кредитування відбувається в доволі складній економічній ситуації. Житлове питання залишається однією з найбільш гострих соціально-економічних проблем у країні. Середня забезпеченість житлом на одну особу в Україні становить 19-22 м2, що в 1,5-3 рази менше, ніж у країнах Західної і Центральної Європи. Для порівняння: цей показник становить: у СІЛА 65 м2, у Франції - 36 м2, в Японії - 31 м2. При цьому обсяги будівництва житла в країні на кінець XX ст. становили 6 млн. м2 і в 2004 р. досягли 7,5 млн. м2, що, в свою чергу, утричі менше порівняно із статистичними даними 1985 р. В Україні на квартирному обліку перебувають 1,5 млн. осіб, а загальний житловий фонд становить близько 1,1 млрд. м2. Така ситуація, звичайно, вимагає звернення до сучасних форм фінансування будівельної діяльності, в т. ч., через механізми кредитування.

Обсяги кредитування під заставу нерухомості в Україні мають стійку тенденцію до зростання, однак частка іпотечних кредитів у ВВП країни становить лише 1%, у той час як у передових країнах цей показник коливається від 40 до 80%, а в країнах, що розвиваються, дорівнює 10-20%. За даними УНІА, загальна заборгованість банків за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, за станом на 1 липня 2005 р. становила 5,6 млрд. грн. і їхня частка в кредитному портфелі перебувала на рівні менше 5%. Із них більше половини (54,5%) - кредити банків, надані фізичним особам для купівлі житла під заставу на вторинному ринку; 32% кредитів надані фізичним особам на споживчі цілі під заставу нерухомості. При цьому обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, майже в чотири рази перевищує обсяг таких же кредитів у національній валюті. За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.

3. Роль банків у розвиткові іпотеки в Україні

Перспективи формування відносин ринкового типу в сфері іпотечного кредитування базуються на функціональній ролі та мотивах поведінки їх учасників. Базовим предметом даних відносин є фінансовий ресурс, а тому ключова роль відводиться його тримачам - кредиторам та інвесторам. Вітчизняні банки досить активно намагаються вийти на ринок іпотечного кредитування, в першу чергу, прагнучи реалізації наступних інтересів: формування довгострокових і стійких пасивів, отримання доступу до якісних активів і можливості їх рефінансування, створення інфраструктури для розвитку власного роздрібного бізнесу.

У силу відсутності ощадних моделей формування «довгих» грошей та наявності у населення цілого ряду психологічних мотивів недовіри до банківської системи та національної валюти, й надалі залишається каменем спотикання для банків у їх відносинах з клієнтами - приватними особами. В питаннях формування залучених ресурсів банку роблять ставку саме на населення, однак уже згадана проблема відсутності середнього класу, обмеженість гарантій виплати Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, бажання диверсифікації вкладів роблять депозити фізичних осіб неповноцінним джерелом. При цьому діюча нормативна база банківського законодавства, залишаючи за клієнтом банку право повернути суму вкладу в будь-який момент (навіть із попередженням і втратою суми відсотків), характеристику «стабільність» пасивів робить умовною. Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. У випадку перевищення 5% частки кредитного портфеля довгостроковими кредитами (10-20 років) банку необхідно буде шукати адекватне джерело рефінансування своєї кредитної діяльності.

Відтак наступний цільовий орієнтир вітчизняних банків пов'язаний з якістю відповідних активів та можливостями їх фінансування (забезпечення ліквідності) і, безперечно, вимагає як нормативно-правової, так і організаційно-інституціональної підтримки. Діючі на сьогоднішній день схеми із застосуванням житлових облігацій як інструменту залучення грошових коштів у будівництво не відповідають ні принципам, ні характеру обігу іпотечних цінних паперів. Даний різновид облігацій (товарні та «метрові») надає будівельними компаніями можливість зв'язуватися із приватними інвесторами, як правило, майбутніми власниками житла, що буде збудовано і під забезпечення якого здійснюється емісія.

Реальним механізмом, який дозволить подолати проблему розривів строків залучення та вкладання банками фінансових ресурсів, може стати сек'юритизація - випуск боргових цінних паперів (наприклад, облігацій), забезпечених раніше наданими іпотечними кредитами.

Запровадження механізму сек'юритизації іпотечних активів вітчизняними банками також дозволить їм отримувати фінансові ресурси дешевше, ніж на ринку єврооблігацій. В першу чергу, через те, що єврооблігації несуть в собі всі ризики, пов'язані з їхніми емітентами. Сек'юритизація передбачає, що активи, які виступають забезпеченням цінних паперів, виділені в окрему категорію. Тобто, навіть у випадку банкрутства банку ці активи можуть бути продані, а грошові кошти, повернені кредитору.

Говорячи про перспективи запровадження механізму сек'юритизації іпотечних кредитів в Україні, в першу чергу, варто виділити таке проблемне (технологічне) питання, як формування однорідної маси іпотечних кредитів (усі позики видані на однаковий строк, з однаковими авансовими внесками, схожими відсотковими ставками та умовами обслуговування). В березні 2004 р. на відкритих річних зборах членів УНІА були затверджені Стандарти житлового іпотечного кредитування, які мають рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів. Стандартизація житлових іпотечних кредитів може стати важливим елементом розвитку вітчизняного іпотечного ринку і запуску системи рефінансування іпотечної діяльності банку.

Наступне проблемне (економічне) питання пов'язане з ресурсним потенціалом інвесторів - для кого випускати іпотечні фінансові інструменти. В прийнятому Верховною Радою Законі України «Про іпотечні облігації» передбачено механізм отримання коштів під заставу іпотечних позик. Але, за оцінкою фахівців кредитно-інвестиційного ринку, в Україні сьогодні ще майже немає таких інвесторів, які будуть вкладати свої ресурси в інструменти на строк 7-10 років і доходністю в межах 10%. З іншого боку - пропозиція іпотечних єврооблігацій не буде можливою для невеликих банків, а відтак коло потенційних прямих емітентів звужується до 10-15 установ.

Виникає третє проблемне питання - інституційне. Держава з метою сприяння процесу сек'юритизації іпотечних активів виводить на ринок посередника - Державну іпотечну установу (ДІУ), зміст діяльності, якої полягає саме в рефінансуванні виданих іпотечних позик за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів. Створена з капіталом у 100 млн. грн. установа в 2006 р. може розраховувати на ресурси в сумі 1,2 млрд. грн. (статутний капітал, облігаційні позики на суму розміру статутного капіталу та держгарантії в розмірі 1 млрд. грн). Схема за участю ДІУ дозволить банкам розвантажувати власні кредитні портфелі шляхом виведення позик за баланс (традиційна сек'юритизація).

Альтернативна схема - синтетична сек'юритизація, за якої активи залишаються на балансі банку, стає забезпеченням облігацій, що випускаються. Однак у цьому випадку обсяги власного капіталу поки що не дозволять вітчизняним банкам звертатися до раціональних обсягів облігаційних іпотечних емісій, не порушуючи відповідних економічних вимог.

І ще один, визначений нами, цільовий аспект діяльності банку як учасника іпотечних кредитних відносин - створення інфраструктури для ведення роздрібного бізнесу. Значна кількість банків були і залишаються орієнтованими на корпоративних клієнтів, часто на клієнтів і власників в одній особі. За таких умов зникала необхідність вкладати кошти в мережу філій чи відділень. Сьогодні банки, шукаючи роздрібного вкладника і позичальника, «йдуть у народ». А цей маркетинговий комунікаційно-збутовий метод вимагає перебудови засад клієнтської політики, відволікання необхідних ресурсів на розвиток мережі територіально відокремлених підрозділів і пошук ефективних методів ціноутворення на роздрібні послуги.

Незважаючи на значну, динаміку росту заборгованості банків України за іпотечними житловими кредитами (в середньому 5,5% за місяць) в країні поки що існує низький попит на іпотечні позики, насамперед, обумовлений вартістю самої позики (15-20% річних), високим рівнем додаткових витрат та високими цінами на нерухомість. Поряд з одноразовою сплатою суми за об'єкт із власних заощаджень (30% вартості квартири чи будинку) і першого щомісячного внеску і позичальник несе витрати, пов'язані з оплатою послуг посередника, оформленням і документів, оцінкою і страхуванням об'єкта. Також разовими виплатами стають оплата нотаріального підтвердження угоди про іпотеку, плата за реєстрацію, оформлення кредиту, а в деяких випадках і придбання полісу страхування життя, і здоров'я, працездатності позичальника. Якщо при такому рівні витрат фізична особа-позичальник усе ж приймає рішення щодо отримання позики, розмір її перебуває на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Крім того, процентні ставки за іпотечними кредитами є фіксованими і визначаються банками України у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом всього строку відносин з позичальником. Процентна ставка визначається виходячи із тієї позиції, що вона має бути прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової ставки по кредитах. Таке штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення плаваючої процентної ставки.