(b)объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции по поручению третьих лиц (см. МСФО 11, Договоры строительного подряда);
(c) собственность, занимаемая владельцем (см. МСФО 16, Основные средства), в том числе (среди прочего) собственность, предназначенная для дальнейшего использования в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, предназначенная для реконструкции с последующим использованием в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, занимаемая сотрудниками компании (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также собственность, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия; и
(d)объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции, который предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности. В отношении такого объекта применяются положения МСФО 16 до момента завершения строительных работ или реконструкции, когда объект переходит в категорию «инвестиционная собственность», и для его учета начинают применяться положения настоящего Стандарта. Однако положения данного стандарта применяются при учете существующей инвестиционной собственности, которая реконструируется в целях дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности (см. параграф 52).
8. В отдельных случаях часть объекта может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала; а другая часть – для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей. Если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), компания учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной собственностью только тогда, когда незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей.
9. В некоторых случаях компания предоставляет вспомогательные услуги арендаторам собственности, принадлежащей компании. Компания рассматривает данную собственность как инвестиционную при условии, что предоставляемые услуги составляют относительно незначительную часть всей сделки. Примером вышесказанного является случай, когда владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания.
10.В других случаях оказываемые услуги составляют значительную часть сделки. Например, если компания владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые гостям, являются существенным компонентом всего комплекса гостиничных услуг. Таким образом, гостиница, обслуживаемая компанией-владельцем, представляет собой не инвестиционную собственность, а собственность, занимаемую владельцем.
11.Иногда трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, что собственность не может быть отнесена к инвестиционной собственности. Например, владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми различными. С одной стороны, владелец может фактически занимать положение пассивного инвестора. Второй крайний случай: владелец передает сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом он продолжает нести риск резких изменений денежных потоков, связанных с гостиницей.
12.Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционной собственности, необходимо опираться на профессиональное суждение. Компания разрабатывает определенные критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционной собственности и рекомендациями, изложенными в параграфах 5–11. Согласно параграфу 66(а) компания обязана раскрывать данные критерии в случаях, когда отнесение объекта к той или иной категории представляется затруднительным.
13.Согласно МСФО 17, Аренда, арендатор не капитализирует имущество, находящееся в распоряжении по договору операционной аренды. Поэтому арендатор не рассматривает свою долю в таком имуществе в качестве инвестиционной собственности.
14.Иногда организация владеет имуществом, которое арендует и занимает материнская компания или другая дочерняя компания. В сводной финансовой отчетности, в которой представлена информация по обеим компаниям, имущество не отражается как инвестиционная собственность, поскольку, с точки зрения всей Группы, данный объект является собственностью, занимаемой владельцем. Однако, с точки зрения отдельно взятой компании-собственника, объект является инвестиционной собственностью, если он удовлетворяет определению в параграфе 4. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанное имущество в составе инвестиционной собственности.
ПРИЗНАНИЕ
15.Инвестиционную собственность следует признавать в составе активов тогда и только тогда, когда:
(a)существует вероятность притока в компанию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; и
(b)можно достоверно оценить стоимость инвестиционной собственности.
16.При принятии решении о соответствии объекта первому критерию признания компания должна оценить степень определенности в отношении притока будущих экономических выгод исходя из имеющейся информации на момент первоначального признания. Второй критерий признания, как правило, выполняется, поскольку в процессе операции обмена, подтверждающей приобретение актива, определяется и его стоимость.
ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ ОЦЕНКА
17.Инвестиционную собственность следует первоначально оценивать по себестоимости. В первоначальную оценку следует включать затраты по сделке.
18.В состав себестоимости приобретенной инвестиционной собственности входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочие затраты по сделке.
19.Себестоимость инвестиционной собственности, сооруженной хозяйственным способом, представляет собой стоимость на дату завершения строительства или реконструкции. До указанной даты компания должна применять МСФО 16, Основные средства. В момент завершения строительства или реконструкции собственность приобретает статус инвестиционной собственности, и на нее начинают распространяться положения настоящего Стандарта (см. далее параграфы 51(е) и 59).
20.Затраты по вводу в эксплуатацию (кроме тех случаев, когда они необходимы для приведения объекта в рабочее состояние), первоначальные операционные убытки до выхода на запланированный уровень сдачи помещений в аренду, а также величина сверхнормативного потребления материалов, трудовых и прочих ресурсов при сооружении или реконструкции объектов собственности, не включаются в себестоимость инвестиционной собственности.
21.При отсрочке оплаты инвестиционной собственности в качестве себестоимости выступает цена объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита.
ПОСЛЕДУЮЩИЕ ЗАТРАТЫ
22.Последующие затраты, связанные с отраженной в отчетности инвестиционной собственностью, следует относить на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, когда существует вероятность того, что компания в будущем получит экономические выгоды сверх нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиционной собственности. Все прочие последующие затраты следует признавать как расходы в том периоде, в котором они были понесены .
23.Порядок учета затрат, произведенных после приобретения инвестиционной собственности, зависит от обстоятельств, которые были приняты во внимание при первоначальной оценке и признании соответствующего объекта. Например, если в балансовой стоимости инвестиционной собственности уже учитывается потеря будущих экономических выгод, то последующие затраты, направленные на восстановление ожидаемых в будущем экономических выгод от актива, капитализируются. Та же ситуация возникает, когда цена приобретения актива отражает обязательство компании произвести затраты, необходимые в будущем для приведения актива в рабочее состояние. Примером этого может служить приобретение сооружения, нуждающегося в модернизации. В таких случаях последующие затраты включаются в балансовую стоимость.
ОЦЕНКА ПОСЛЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ПРИЗНАНИЯ
24.В качестве учетной политики компании следует выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, изложенную в параграфах 27–49, либо модель учета по первоначальной стоимости приобретения, изложенную в параграфе 50, и применять данную политику ко всем объектам инвестиционной собственности.
25.В соответствии с МСФО 8,Чистая прибыль или убыток за период, фундаментальные ошибки и изменения в учетной политике, добровольное изменение учетной политики осуществляется только в том случае, когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности компании. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения обеспечит более качественное представление информации.
26.В соответствии с настоящим Стандартом все компании обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной собственности в целях ее оценки (согласно модели учета по справедливой стоимости) или раскрытия информации (согласно модели учета по первоначальной стоимости приобретения). Поощряется, но не требуется, чтобы компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности, исходя из оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности аналогичной категории и расположенной на той же территории.