Конкретно при купле-продаже земли документ о согласии на перенесение права собственности на нее принимается компетентной инстанцией к рассмотрению лишь тогда, когда одновременно с ним стороны предъявляют готовый договор купли-продажи (Grundstuckskaufvertrag). Этот договор требует особой формы: он должен быть совершен письменно и заранее нотариально удостоверен (§313 ГГУ). Берется также налог (Grunderwerbsteuer) в размере 2% от покупной цены. Он уплачивается совместно продавцом и покупателем. Порядок взимания налога подробно изложен в специальном законе (Grunderwerbsteuergesetz) от 17 февраля 1982 г. При выполнении всех вышеуказанных условий купля-продажа считается состоявшейся.
Как уже было сказано, право собственности на землю реально не может возникнуть или прекратиться до момента регистрации факта перенесения этого права в поземельной книге (§ 873 ГГУ). Такая регистрация (запись) и закрепляет землю за ее новым собственником. Все вопросы, связанные с регистрацией, подробно регулируются специальным Уложением о поземельных книгах (Grundbuchordnung) от 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся т.н. поземельными ведомствами (Grundbuchamt), действующими при судах первой инстанции (Amtsgericht). Сделанная в книге запись считается истинной до внесения в нее исправлений.
Система поземельной записи обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей в Германии и тем самым препятствует возможным злоупотреблениям. Имеются также правовые нормы, ограничивающие свободу купли-продажи земли. Они приняты в целях предотвращения распродажи с/х и лесных угодий, а также для сохранения и улучшения структуры земледелия и лесоводства.
Предписания общего характера на этот счет изложены в Конституции (ст. 14, пп.2,3) и ГГУ (§§ 903, 906), а конкретные урегулирования – в Законе о мерах по улучшению аграрной структуры и сохранению сельскохозяйственных и лесных угодий от 28 июля 1961 г. Смысл данного закона – разрешительный порядок купли-продажи земли, занятой соответствующими угодьями, а также заболоченных участков и пустошей, которые могут быть введены в сельскохозяйственный или лесной оборот. В основу закона положен принцип запрета купли-продажи или отягощения ее рядом условий, вступающих в силу, если сделка ведет к нерациональному или экономически необоснованному переделу земли. Оговорены и случаи, в которых разрешение не требуется, прежде всего – при продаже земли государству.
Принятие соответствующих решений отнесено к компетенции федеральных земель. В каждой из них за необходимую процедуру отвечает своя инстанция. Как правило, это – земельное министерство сельского хозяйства, или, при его отсутствии, схожее по задачам ведомство. Решение может быть оспорено в судебном порядке.
Помимо купли-продажи способом перенесения права собственности на землю в Германии является его переход в порядке общего правопреемства (по праву наследования) с внесением соответствующего исправления в поземельную книгу.
Германское право допускает также закрепление земельной собственности за государством путем ее изъятия. Это может происходить исключительно в целях общего блага и только по закону или на основании закона, регулирующего характер и размер возмещения (ст. 14, п.3 Конституции). Примером такого самостоятельного юридического акта является Закон от 8 февраля 1998 г. о распространении на земельные участки, находящиеся в полосе отчуждения бывшей германо-германской границы, положений германского Закона о неурегулированных имущественных вопросах. Названные участки объявлены по закону собственностью государства, хотя и с возможностью выкупа в течение ближайших 6-ти месяцев ряда угодий их прежними собственниками после уплаты 25% современной продажной цены (при нежелании выкупать дается компенсация).
Отдельные положения о возможности изъятий земли государством в целях общего блага содержатся в большом числе германских законов, среди которых можно упомянуть Строительный кодекс 1986 г., Федеральный закон о путях сообщения 1953 г., законодательные акты о прокладке дорог, об охране памятников культуры, о сохранении природных объектов и т.п.
Кроме того, в германском праве допускается возможность присвоения в собственность бесхозной земли. Это позволено только государству (§§ 928,958 ГГУ).
В силу принятой в ФРГ системы поземельной записи приобретение права собственности на землю по давности исключено: собственником земельного участка является тот, кто на данный момент занесен в поземельную книгу. Вместе с тем есть положение, согласно которому запись, просуществовавшая в книге 30 лет, уже не может быть оспорена. Это положение распространяется и на тот случай, когда внесенный в свое время в книгу отчуждатель земли на деле не был ее собственником, а приобретатель действовал недобросовестно. В случае коллизии преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу.