В.А.Горемыкин «Эк.недв-ти»: Рын.недв.-средство перераспр-я зем.уч-ов, зданий, сооруж. и др.недв-го имущ.м-ду собствн-ми и пользователями экон-ми методами на основе конку-го спроса и предлож. Рынок-си-ма,в кот.товары и услуги переходят от продавцов к покуп.посредствам ценового мех-ма. Концепция рынка подразумевает спос-ть тов-в переходить из рук в руки без лишних ограничений деят-ти продавцов и покуп-лей. Каждая из заинтер.сторон действует в соотв.с соотношениями спроса и предл.и др.ценообразующими ф-ми в меру своих возм-тей и компетенции, понимания относит.полезности конкр.тов-в,а также с учётом своих индивид-х потр-тей и желаний. Т.о.рынок недв.-подси-ма общего рынка,связан.с оборотом прав на об-ты недвиж.
С.Н.Максимов «Основы предприним.деят-ти на р.недв.»: Р.недв.-взаимосвяз.си-ма рын-х механизмов,обеспечив-х создание, передачу, эксплуатацию и фин-ние об-ов недв-ти. В эту си-му включ.отношен.,связан.: 1)в ходе создания об-ов недв.м-ду инвесторами,застройщиками, подрядчиками и польз-ми;2)в процессе оборота прав на недв-ть м-ду продавцами и покуп.,арендодателями и арендаторами;3)в процессе эксплуатац.м-ду собств-ми и управляющими,упр-ими и польз-ми и т.д.
М.А.Крутик «Эк.недв-ти»: Р.недв.-сов-ть сделок, совершаемых с недв-ью, их инфо обеспечения,операций по упр-ию и фин-нию работ в обл-ти недв-ти.
Функции р. недв-ти.:
1)Установлен.равновесных цен,при кот.платёжеспособный спрос соотв-ет объёму предложений;
2)Регулирующ.ф-я состоит в том,что рынок автономно функционируя, «невидимой рукой»перераспред-т рес-сы по сферам предприниматнльства и напр-ет его участников к цели,кот.совсе не входила в их намерения, т.е.к формированию эф-ной эк-ки и удовлетв-ю обществ. интересов;
3)Коммерческая состоит в реализ.ст-ти и получении Пр на вложенный капитал;
4)Ф-я санирования(очищения)-освобождение рынка от неэф-х собственников пред-тий и др.об-тов недв-ти;
5)Посредническая выраж-ся в том, что рынок выступает в кач.совокупного посредника и места встречи независимых и эк-ки обособленных покуп. и продавцов. Рынок устан-т связь м-ду ними и даёт возм-ть альтернативного выбора варианта;
6)Информационная-уникальный раночный способ оперативного сбора и распространения обобщ.инфо,позволяющий продавцам и покуп.свободно принять реш.в своих интересах;
7)Стимулир-я выступает в форме эк-го поощрения прибылью продуктивного исп-ия достижений НТП в создании,исп-нии и эксплуат.недв-го имущ-ва;
8)Ф-я конкуренции – поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возм-тей эф-го управления недв-ю;
9)Инвестиционная:рын.недв. – способ сохранения и увелич.ст-ти капитала, он способствует переводу накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производит.капитал;
10)Социальная проявл-ся в росте труд.активности граждан,стремящихся стать собст-ми об-та недв-ти;
11)Прераспределстельная: в рез-те неоднократного перераспределения на р.недв.имущество в конечном счёте переходит к эф-ным стратегическим инвесторам,обеспеч-им высокопроизводительное его исп-ние.
12. Особенности рынка недв-ти.
Специфика р.недв.:
1)ограниченность земли имеет своим следствием ограниченность предложения об-ов недв.,обладающих необх.для польз-ля хар-ми. Ограниченность предл.может стать ф-ром,влияющим на цены на р.недв.
2)Стационарность означ.,что спрос и предл.,покуп-ль и продавец, встречаются не рынке вообще,а на конкр.территор.или локальном рынке.
3)Уникальность влечёт за собой уникальность кажд.сделки на р.в отлич.от др.рынков,где встреч.масы покуп.с одной стор.и массы продавцов-с др.,на р.недв.друг другу противостоят только 1 пок-ль и 1 продавец,каждый из кот.нах-ся в конкр-ом соц.,фин.и психол.состоянии. Совершение сделки явл.рез-том столкновения их интересов,их оценки об-та,их ожиданий и настроений.
4)Долговечность определяет то обстоят-во,что в теч.своей жизни один и тот же об-т недв.переживает целый ряд эк-ких подъёмов и спадов,кот.прямо влияют на уровень спроса на недв.Длит.вр.об-т недв.остаётся как составная ч.предложения. Это предлож.может носить скрытый хар-р,если указанная недв.исп-ся,и явный хар-р,если она выставляется на рынок.
Указан.специфические особенности об-та недв.обуславливает ряд особенностей р.недв-ти:
-индивидуальность ценообразования
-ограниченность числа продавцов и покуп.
-локальность рынков
А также:
-особый хар-р взаимодействия спроса и предл.
-выс.уровень транссакционных издержек
-взаимовлияние первичного и вторичного рынка
-низкая ликвидность об-ов недв.
-многообразие рисков
14. Первичные и вторичные рынки.
Первичный рынок-совок-ть сделок,совершаемых с вновь созданными об-ми недв.и в процессе их создания.
Вторичный р.-совок.сделок,совершаемых с уже созданными об-ми,находящимися или находившимися какое-то вр.в эксплуатации.
Перв.и втор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Цены втор.рынка явл.тем ориентиром,кот.показывает,на сколько рентабельным явл.новое строительство при сущ-х затратах. Если цена такова,что она не обеспечивает возврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при создании об-ов,аналогичных по качеству уже существующим,очевидно,что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет.
Втор.рынок также испытывает влияние перв.рынка.Если увелич-ся затраты на строительство,то это приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При прочих равных усл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке.
Для того,чтобы ситуация на втор.рынке в меньшей степени влияла на перв.рынок,об-ты перв.рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с об-ми уже имеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по разному реагируют на изменение эк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может снизить предл.и цену,нижняя граница кот.определяется:
1)ценой приобретения недв-ти
2)фин.положением продавца
3)соответствием уровня дохода продавца уровню затрат по содержанию недв.
Нижняя граница цены на перв.рынке опред-ся уровнем затрат на стр-во.При снижении её за этот уровень застройщик несёт убытки.
16.Риски на рынке недв.
Риск-возможность отклонения реальных рез-тов той или иной операции или проекта в отриц.сторону по сравнению с планируемыми при их начале.
Виды риска:
1)юридич.:
-возможность утраты прав собственности
-невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров
-возм-ть появления претензий 3-их лиц
-возм-ть появления невыявленных обременений об-та
Снизить юр.риски можно тщательностью юр.исследования,сотрудничеством со страх.компаниями.
2)градостроительные(технологич.):
-неправильный выбор места строит-ва
-несоответствие об-та окружающей застройке
-ошибки в конструктивных решениях
-неверный выбор материала
Снизить эти риски можно детальной проработкой проектов недв-ти,тщательной технич.экспертизой об-та.
3)административные:
-возм-ть изменения налогового режима
-появление новых требований по выполнению обяз-в перед органами власти
-введения ограничений функц.исп-ния об-ов
Снизить:если на стадии получения разрешения на стр-во,на реконструкцию,перепланировку добиваться определения обяз-в,кот.д.б.выполнены, и их документального закрепления.
4)экон.и организационно-экон.:
-неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки
-ошибки в прогнозировании спроса и предл.
-неверное истолкование имеющихся данных
-необъективное отношение к данным
-необоснованное перенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды
5)финансовые:
Делятся на группы:
А)Риски,вытекающие из общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми,изменение доходности альтернативных инвестиций).
Б)Риски,обусловленные тем или иным вариантом,избранным для фин-ния деят-ти.
В)Риски,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов.
Си-ма управления рисками:
I Выявление рисков,возможных при проведении операций с недв.
II Кач.и колич.анализ рисков (определение причин рисков;фактов,способных увеличить вер-ть их наступления;определение зон рисков;определение возможных размеров фин.потерь).
III Определение возможностей снижения риска и затрат,необходимых для его предотвращения.
IV Осущ.мероприятий,позволяющих предотвратить риски,снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.
V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.
15. Трансакционные издержки.
Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от:
-полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен
-достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок
-степени возможности стандартизации условий сделок
-возможности применения стандартных договоров
-возм-ти способов расчёта
На величину изд-ек оказывает влияние гос-во:
-наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок
-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки
-необхть получения разрешений для проведения сделок
В состав трансакц.издержек входят:
1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)
2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов
3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.
4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав
5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта
Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.