7
Примером квалифицированной и корректной постановки задачи кадастровой оценки городских земель является методика, разработанная в петербургском АОЗТ «Перспектива» В.П. Федоровым и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга. В монографии В.И. Гладкова «Кадастровые работы в городах» изложена авторская точка зрения на отмеченные проблемы, которая сформировалась на основе обобщения результатов научных и методических исследований проблем кадастра, кадастровых работ и разработки автоматизированных кадастровых систем, осуществляемых в Новосибирском филиале РосНИЦ «Земля».
Новые идеи, исходные посылки и определения, а также требования к программно-методическому обеспечению кадастровой' оценки земель содержатся в работах А.П. Ромма. Главное требование, предъявляемое к разработке и вводу в действие автоматизированной информационной системы кадастра земель населенных пунктов - полная совместимость информационного, программного, технологического и методического обеспечения с соответствующими видами обеспечения автоматизированной системы государственного земельного кадастра и автоматизированной системы городского кадастра.
Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли должного отражения в литературных источниках, в то время как производство кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные кадастровые системы и многое другое. В итоге многие вопросы теории и практики проведения кадастровых работ не доводятся до сведения специалистов. Методические недостатки рассмотренных нами разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются настоящей проблемой.
Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и
8
кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что предопределило выбор темы исследования.
Основной целью работы является: исследование организационно-экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и разработка основных методических подходов и инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе экономики.
Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие задачи:
- обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в
области развития предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель;
- разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой
оценки земель в городском секторе экономики;
- раскрыты тенденции трансформации методических основ управления
земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных
средств кадастровой оценки городских земель;
- выявлены современные особенности земельного рынка в России и
важность земельной ренты в формировании доходов бюджета;
- определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских
земель в предпринимательской среде;
- обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в
городском секторе экономики методом остатка для земли, способствующая
развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений.
Предмет исследования - закономерности формирования земельного рынка и кадастровая оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
9
Объект исследования - предпринимательская хозяйственная среда в условиях реформируемой экономики.
Теоретической и методологической основой исследования являются
достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории кадастровой оценки городских земель, направленных на создание земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в условиях рыночной трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая и специальная литература, материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а также международная практика.
Методика исследования основана на использовании диалектической логики и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др. В качестве специальных методов при обработке фактической информации были использованы метод статистических группировок, метод средних, индексный метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.
Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство России и промышленно развитых стран. В работе использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема, официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные земельных комитетов.
Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны концептуальные основы и инструментальные средства организационно-экономического механизма управления земельными отношениями в городах как системного регулирования функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена
10
перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты:
- методологические положения по формированию земельного рынка и
организационно-экономического механизма управления городскими
земельными отношениями как системного регулятора функционально-
пространственного развития города;
- приоритетные направления трансформации земельного оборота в России
и развития предпринимательства в сфере управления земельными
отношениями;
- комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском
секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере;
- механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого
информационного пространства в городском секторе экономики;
- эффективные направления оценочного анализа земельного участка и
определение рыночной стоимости городских земель.
Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом деятельности которых является: оценка стоимости, оценка недвижимости, оценка земель и т.п.
86
осваиваемых угольных месторождений от уже существующих промвыбросов городов составляет в среднем 0,2-0,5 ПДК. А прогноз загрязнения атмосферы с учетом проектируемых разрезов показывает, что будут наблюдаться зоны с концентрациями выше ПДК. Это необходимо учитывать при проектировании селитебных территорий и границ санитарно-защитных зон.
Безусловно, возможности Атласа далеко недостаточны для решения кадастровых задач, поскольку картооснова и сопутствующая информация носят скорее обобщающий, чем детальный характер. Тем не менее, разработка Атласа и опыт решения природоохранных задач с помощью подобного рода системы существенно помогают в работе по созданию основ КТКПР Кемеровской области.
2.2. Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе экономики и связанной с ними недвижимости
Особую по значимости и уникальную по интегральному эффекту роль, считаю, играют системные регуляторы земельных отношений. Они представляют собой совокупность административно-нормативных, организационно-правовых, собственно экономических, бюджетно-налоговых и иных мер, которые, с одной стороны, целенаправленно ориентируют участников земельно-рыночных отношений на выбор- стратегии и тактики их поведения, соединяющих интересы реальных участников функционально-пространственного развития города с интересами его социально-экономической структуры, а с другой, - препятствуют действиям этих участников, способным дополнительно ухудшить, дезинтегрировать городскую среду.
В мировой практике именно земельно-рыночные регуляторы как всеобщие и универсальные становятся действительно системными для жизни городов. Через достаточно простые и доступные контролю механизмы отвода земельных участков под строительство, купли-продажи, аренды и ипотеки земли и многие другие город получает возможность активного воздействия практически на все
87
аспекты функционально-пространственного развития (от соблюдения правил охраны окружающей среды до сроков градостроительства).