Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики (стр. 6 из 12)
За единицу оценки принимается городская парцелла, застроенная или нет. До начала оценки парцеллы, согласно процессу, утверждаются собственные стоимости земли и строений, применяемые к улице или участку улицы, на котором располагается парцелла. Это производится посредством разработки на муниципальном уровне так называемого Муниципального документа. Цель разработки этого документа - определение стоимости земли каждой зоны, улицы или участка улицы всей муниципальной территории, определение базовой стоимости строений муниципалитета и выбор общих критериев оценки.
До разработки упомянутого Технического документа компетентными органами утверждается базовая (максимальная) стоимость земли и базовая стоимость строений. Базовая стоимость земли является основой для определения стоимости земли каждой зоны, улицы или участка улицы посредством применения коэффициентов. Следовательно, полученная стоимость земли соотносится со стоимостью (остаточной) земли, определенной при изучении рынка на основе собранных образцов. Определение данных базовых стоимостей включает территориальный анализ регионов и районов
103
всех муниципалитетов, после которого и в зависимости от социально-экономических характеристик и состояния рынка недвижимости каждому муниципалитету могут присваиваться.упомянутые базовые стоимости.
Возможные базовые стоимости должны входить в Общую таблицу базовых стоимостей земли и строений (7 типов), утверждаемую Министерством финансов государства. Схематически данный процесс отображается следующим образом:
Фаза I: Присвоение каждому муниципалитету базовых стоимостей из Общей таблицы.
Фаза II: Присвоение каждой зоне, улице или участку улицы стоимостей земли (Технический документ). Определение общих критериев оценки по муниципалитету (Технический документ).
Фаза III: Оценка единиц недвижимости (Земля или Земля + Строения) на основе стоимости земли улицы, стоимости строений муниципалитета и общих критериев оценки, определенных в Техническом документе.
Фаза IV: Распределение стоимостей, в случае застроенных парцелл, между собственниками различных помещений единицы недвижимости.
После определения базовых стоимостей оценки на муниципальном уровне полученные стоимости применяются к каждой из парцелл на основании информации о них, хранящейся в банке кадастровых данных. Для городской недвижимости процесс является более сложным. Он начинается с рассмотрения стоимости строительства, применяемой в муниципалитете, стоимости земли, присвоенной каждой улице или участку улицы, и оценочных критериев, применяемых в данном муниципалитете.
Изначальные стоимости рассматриваются для каждой парцеллы, застроенной или нет, с учетом особых обстоятельств, которые могут существовать в каждом отдельном случае. В основном принимается во внимание:
о застроенная или нет земля;
104
о вид собственности (сообщество собственников, один собственник, земля и строение принадлежат разным собственникам);
а доля распределения стоимости земли и строения между собственниками;
а использование и предназначение строения, если таковое имеется.
Данные изначальные положения соответствуют различным формам оценки, в зависимости от вариантов:
а)земельный участок;
б)земля и строения, принадлежащие одному собственнику;
в)единица недвижимости, принадлежащая сообществу собственников;
г)земельный участок и строение принадлежат различным собственникам.
Данные формы оценки, в свою очередь, также имеют различные
альтернативы. Наиболее часто встречается сообщество собственников - жилые здания, где каждая из квартир принадлежит иному собственнику. В этом случае индивидуальная стоимость может быть определена согласно одной из следующих форм.
1. Подсчитывается общая стоимость единицы недвижимости, состоящая из
стоимости земли и стоимости строения, которая затем распределяется между
собственниками согласно коэффициенту, отражающему долю, принадлежащую
тому или иному собственнику в общей собственности на здание.
2. Общая стоимость земли распределяется между собственниками согласно
коэффициенту собственности и суммирования стоимости строительства
помещения, принадлежащего каждому собственнику;
3. Для каждой индивидуальной собственности рассчитывается стоимость
соответствующей ей части земли (стоимость влияния или стоимость одного
квадратного метра, согласно муниципальным таблицам для оценки улицы) и
стоимость ее строительства.
В каждом конкретном случае принятие решения о применении той или иной формы альтернативы возложено на служащих кадастровых представительств. Это обстоятельство отражается в качестве одного из
105
описательных данных единицы недвижимости, содержащихся в Банке кадастровых данных.
Данные формы выражаются математическими расчетными формулами, которые после применения соответствующих приемов информатики используются автоматизированными системами, установленными в кадастровых представительствах.
Приведем несколько примеров данных формул, применяемых в случае парцеллы с единицей недвижимости, принадлежащей сообществу собственников.
Альтернатива 1: Стоимость земли = Застраиваемая земля (1) х Стоимость влияния земли (2),
где (1) - стоимость одного квадратного метра земли согласно урбанистическим нормативам;
(2) - стоимость одного квадратного метра земли согласно Таблице стоимостей по улицам. Общая стоимость единицы недвижимости = Стоимость земли + s Стоимость
строительства каждого помещения;
Индивидуальная стоимость = Коэффициент собственности х Общая стоимость. Альтернатива 2:
Индивидуальная стоимость = (Стоимость земли х Коэффициент
собственности^ Стоимость строительства помещения. Альтернатива 3:
Индивидуальная стоимость = (Стоимость влияния земли х Площадь
помещения) + Стоимость строительства помещения. После определения стоимости земли и строения, а также формы оценки и избранной альтернативы существует еще один уровень корректировки стоимости, на котором стремятся учесть специфичные характеристики единицы недвижимости. На данном уровне предусматривается корректировка стоимости земли, стоимости строения и общей стоимости (табл. 2.1 - 2.3).
106
Таблица 2.1
Поправочные коэффициенты стоимости земли
 |
| Коэффи циент | Описание | Стоимость |
| А | Парцеллы с несколькими фасадами | Два фасада — 1,10; три и более — 1,15 |
| Б | Длина фасада (L) меньше минимального фасада Lm(согласно городскому планированию) | 1/1т(макс. 0,60) |
| В | Нетипичная форма, затрудняющая получение отдачи, предусмотренной при планировании | 0,85 |
| Г | Избыток глубины парцеллы (для строительства в закрытом квартале) (п — количество этажей) | 1/(п+1) |
| д | Площадь (S), отличная от минимальной (5щ> (для открытого строительства) | S/Sm<1...0,80 In S/Sm<2...\,QO 2<S/Sm...0,70 |
| Е | Временно не подлежит застройке (по причинам легальным или урбанистическим) | 0,60 |
| Ж | Земельные участки, предусмотренные под жилье при участии государства | 0,70 |
Таблица 2.2
Поправочные коэффициенты стоимости строений
| Коэффици ент | Описание | Стоимость |
| 3 | Год строительства | Согласно прилагаемой таблице |
| И | Степень сохранности | Нормальное — 1,00 Удовлетворительное - 0,85 Ветхое- 0,50 Под слом -0,00 |
107
Таблица 2.3
Коэффициенты, применяемые к общей стоимости
| Коэффи циент | Описание | Стоимость | |
| К | Невозможность использования или использование по ' назначению | 0,80 | |
| Л | Внутренние помещения (не выходящие на внутренний дворик) | 0,75 | |
| м | Особая значимость. Исторически-художественные здания. Предусмотрены три уровня охраны: общая структуры внешних элементов | 0,70 0,80 0,90 | |
| н | Особое положение, обусловленное внешними факторами (прокладка дорог, разбивка кладбища и т.д.) | 0,80 | |
| 0 | Экономическая надбавка Скидка | Между 1,00 и 1 Между 0,50 и 1 | ,80 ,00 |
Представление о процессе в целом может дать рис.. 2.1.
108
Как уже было сказано, рассчитанные стоимости должны подчиняться условиям, установленным Законом, и не превышать рыночную стоимость. В настоящее время, при городской оценке, весь процесс построен на рыночных стоимостях, тем не менее, лишь на последней фазе индивидуальной оценки каждой собственности используется коэффициент ссылки на рынок, целью применения которого является обеспечение того, чтобы присвоенная стоимость не превышала рыночной. Данный коэффициент определяется Министерством финансов (он был утвержден в 1993г. и составляет 0,5).
В качестве примера можно рассмотреть оценку городской недвижимости, в частности - земельный участок.
Парцелла
Земельный участок расположен на улице, для которой урбанистическими нормами предусмотрен минимальный фасад в 4,50 м, глубина застройки 12 м, количество этажей - 3 (нижний этаж используется в коммерческих целях, два жилых этажа).
В муниципальном Техническом документе базовых стоимостей земли и строений отражена базовая стоимость строения, равная 55000 Пес./м2 и стоимость влияния земли на улице, где расположена парцелла, - 16000 Пес./м2.