Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики (стр. 7 из 12)
Для определения кадастровой стоимости участка рассматриваются две субпарцеллы: одна для застраиваемой площади (96 м) и вторая для
109
незастраиваемой (64 м2). Для получения стоимости последней применяется поправочный коэффициент стоимости земли на избыточную глубину парцеллы (1/п+1) = 0,25.
Кадастровая стоимость:
а)застраиваемая субпарцелла:
16000Пес./м2п 3 этажа п 96 м2 = 4608000 Пес.
б)незастраиваемая субпарцелла:
16000 Пес./м2 п 3 этажа а 0,25 п 64 м2 = 768000 Пес. Всего: 4608000 Пес. + 768000 Пес. = 5376000 Пес. Данная стоимость умножается на коэффициент соотношения с рынком - 0,5:
Кадастровая стоимость: 5376000 Пес. а 0,5 = 2688000.
Таким образом, суть зарубежной политики регулирования использования городских земель для проектирования и строительства объектов заключается не только в правильной постановке целей, но и в выборе адекватных средств (методов, форм, инструментов) эффективного их достижения. В общей совокупности средств земельно-градостроительной политики условно выделяют пять основных групп соответствующих инструментов: планирования; налогообложения; рыночные (или инструменты купли-продажи земли); финансовой поддержки; административные (только те, что имеют прямое отношение к проблеме земельного регулирования).
Надо иметь в виду (см.: Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города // РЭЖ.- 1995.- №4.- с. 60), что, во-первых, в большинстве стран развитой рыночной экономики земельный рынок и земельные регуляторы градостроительной деятельности суть элемент социально-экономической политики. Земельный рынок и все его компоненты (включая право собственности на землю) корректируются, ограничиваются и направляются в прямой связи с содержанием и задачами этой политики.
Во-вторых, наличие действительно рыночных механизмов землепользования (свободные цены, право перемены собственника и т.п.) позволяет реализовывать (в зависимости от целей градостроительной и по социально-экономической политики) множество различных вариантов и моделей развития города. Разнообразие подходов является не исключением, а нормой.
В-третьих, земельное регулирование городского развития опирается на строгую нормативно-законодательную базу. Почти во всех случаях даже относительно незначительное новшество вводится в 'жизнь только на основе государственных нормативных актов.
В-четвертых, действительность рассматриваемых механизмов обеспечивается их системным использованием. Около пятидесяти земельных регуляторов работают в определенной зависимости, целостно.
В-пятых, результаты строительно-инвестиционной деятельности учитываются в рыночной стоимости земли и служат мощным стимулом действительно рыночных преобразований в структуре крупного города.
Как уже отмечалось, инвестиционно-строительная деятельность -наиболее активный внутригородской фактор преобразования городских территорий и воздействия тем самым на все составляющие социально-экономической структуры города и на все их параметры. Особенно масштабны и представительны эти воздействия на территории крупных городов; естественно, что земельный рынок в этих условиях должен играть возрастающую системно-регулирующую роль в содержании и характере градостроительной политики.
2.3. Развитие предпринимательства и особенности управления земельными отношениями в городах. Становление"и развитие земельного
оборота в России
Земля как ресурс, как пространство, как средство производства должна работать, тем более в такой богатой земельными ресурсами стране, как Россия. Но в стране 70 лет господствовала государственная собственность на землю. Земля была выключена из экономического оборота.
142
Сумма чистой выручки от продаж: 30 а 25000 - 320000 = 430000. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%: (430000 / 4) о 3,1699 = 340760, где 3,1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
3.3. Применение техники остатка к недвижимости, приносящей предпринимательский доход
Техника остатка может быть применена к приносящей доход собственности. Три ее наиболее распространенных вида: техника остатка для земли, для зданий и для собственности (объекта) в целом. При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для собственности в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего объекта.
Техника остатка для земли берет начало в классической теории экономики земли. Она используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.
Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450000 долл., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата
143
капитала составляет 2% (100/50 лет = 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65000 долл. Требуемая ставка дохода на 450000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода (считается, что земля не изнашивается), позволяет оценить землю в 16666,67 долл. Расчеты по данному примеру обобщены в табл 3.4.
Таблица 3.4
Техника остатка для земли: расчет возврата инвестиций в здания по прямолинейному методу
| Показатель | Численное значение | , долл. |
| Чистый операционный доход (первый год) | 65000 | |
| Доход, относимый к зданиям и сооружениям | -63000 | |
| Остаточный доход от земли (относимый к земле) | 2000 | |
| Капитализированный по 12%-ной ставке доход на инвестиции без ограничения срока | 16666,67 | |
| Общая стоимость объекта оценивается в 467000 долл. (450000 долл. для зданий + долл. для земли = 466666,67 долл.; округлено до 467000 долл.) | 16666,67 | |
Техника остатка для земли аналогична сельскохозяйственному примеру. Как и в сельскохозяйственной модели, зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и предпринимательских усилий, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся же доход приписывается земле; он может быть капитализирован для определения оценочной стоимости земли.
Метод прямолинейного возмещения капитала неизбежно предполагает, что доход, приписываемый зданию, со временем постепенно снижается. Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от здания в течение 50 лет, следовало бы применить аннуитетный метод возврата инвестиций. В этом случае оценочная стоимость земли техникой остатка составила бы 90102 долл.,
144
исходя из ежедневного дохода от земли в размере 10812 долл., как показано в табл. 3.5.
Таблица 3.5
Техника остатка для земли: расчет возврата инвестиций в здания по аннуитетному методу
| Показатель | Численное значение, | долл. |
| Чистый операционный доход | 65000 | |
| Доход, относимый к зданиям и сооружениям (450000 долл. а 0,120417*) | -54188 | |
| Остаточный доход от земли | 10812 | |
| Стоимость земли (10812 долл. + 0,12) | 90102 | |
| Общая стоимость объекта оценивается в 540102 долл. (45000t) долл. для зданий долл. для земли = 540102 долл.) | + 90102 | |
* С учетом затрат на строительство в 450000 долл. полезной жизни зданий в 50 лет и равномерных доходов в основу расчета ежегодного дохода положен фактор взноса на амортизацию единицы при соответствующей ставке процента.
Применяемый метод капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Если подобного соответствия между допущениями о потоке доходов и ставками капитализации не будет достигнуто, то полученные в результате расчетов величины текущей стоимости будут неверны.
Динамика доходов от здания и земли, соответствующая каждому из двух различных допущений возмещения капитала, показана на рис. 3.1. Следует обратить внимание на то, что допущение о возмещении капитала очень сильно влияет на остаточный доход и величину стоимости.
 |
а Доход
145
Техника остатка для земли с успехом применяется в тех случаях, когда можно с высокой точностью оценить стоимость зданий и сооружений. Однако, когда здания уже построены, они становятся с землей одним целым и впоследствии редко удается их разделить.
Техника остатка для земли может быть также применена при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Оцениваются затраты на здания и сооружения, чистый операционный доход по различным вариантам застройки. Затем коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом, определяется прогнозируемый доход от земли. Какой из вариантов дает наибольший остаточный доход от земли, тот и является ее наилучшим и наиболее эффективным использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений (см. Приложение).