Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики (стр. 1 из 12)

СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

На правах рукописи

КРАВЦОВ АЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ

РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика

предпринимательства)

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель -к.э.н. Ивасенко А.Г

Новосибирск - 2002

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3

1.ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ13

1.1. Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие13
недвижимости

1.2. Правовое регулирование недвижимости, приносящей
предпринимательский доход 26

1.3. Сравнительный анализ приобретения права собственности на
недвижимость в работе предпринимательских структур в США, Канаде и

России41

2.МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНСТРУМЕНТАЛЬНЫЕ СРЕДСТВА
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ
ЭКОНОМИКИ48

2.1. Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания
городского земельного кадастра 48

2.2. Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе
экономики и связанной с ними недвижимости 86

2.3. Развитие предпринимательства и особенности управления земельными
отношениями в городах. Становление и развитие земельного оборота в

России11О

3.МЕТОДИКА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ПО МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ
ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КАК СИСТЕМНЫЙ РЕГУЛЯТОР
ФУНКЦИОНАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ128

3.1. Организация производства кадастровых работ на начальных этапах
земельной реформы с применением теории остатка130

3.2. Оценочный анализ земельного участка и определение рыночной

стоимости земель в городском секторе экономики 136

3.3.Применение техники остатка недвижимости, приносящей

предпринимательский доход 142

ЗАКЛЮЧЕНИЕ154

СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ162

ПРИЛОЖЕНИЯ173

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.

Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли. Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных - рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды.

Современное землеустройство проводится на основе широкого использования материалов земельного кадастра и мониторинга земель, почвенного и геоботанического обследования, учета ландшафтов, рельефа, соблюдения экологизации землепользования. Все это способствует рациональному использованию земли, своевременной регистрации землепользовании, правильному учету количества и качества земли, проведению бонитировки почв и экономической оценки земли.

Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере. Кадастр - это систематизированный свод сведений, составляемых периодически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом. Кадастр, который в настоящее время ведется во

всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость».

Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.

Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота. Центральной в плане исследования макроэкономического аспекта перехода земли в систему рыночного оборота, является целостность единства процесса управления землями и охраны земель. В связи с этим, производству кадастровых работ особое внимание уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства.

Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как

фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение.

Разработанность проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-за отсутствия собственной школы многие ученые обратили свой взгляд на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой.

Западный опыт исследований по данной проблеме отнюдь не ограничивается указанными работами современных авторов. Его история началась более 100 лет тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890г. по 70-е годы двадцатого столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения» К классическим работам, в которых рассматриваются на методологическом уровне современные проблемы на рынке оценки городских земель, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера.

Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы