В подчинении каждого ведущего специалиста работают по четыре риэлтера.
Три специалиста работают непосредственно с новостройками ОАО «Оренбурггражданстрой».
Также в отделе постоянно дежурят два офис-менеджера, в обязанности которых входят прием звонков от потенциальных клиентов; встреча клиентов в офисе, беседа с ними до прихода, в случае отсутствия, или освобождения, в случае занятости, специалиста; заполнение первичной документации, например, журнала входящих звонков, где фиксируется время звонка, объект интересуемой недвижимости (жилье, офис, склад, и т.д., источник сведений об организации и т.п.).
Специалисты, работающие на рынке новостроек всегда учитывают, что Покупка новостройки – дело очень ответственное и непростое. Какие бы законы ни принимались, вложение денег на стадии строительства по-прежнему остается болезненным вопросом. Низкая цена и возможность выбора этажа и площади будущей квартиры – единственные преимущества покупки на ранней стадии строительства. После вступления в силу закона №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов возникло множество схем покупки квартир в новостройках, которые не всегда отвечают требованию закона. Разобраться в этих схемах самостоятельно сложно и, порой, опасно. Поэтому специалисты, работающие с жильем на рынке новостроек в первую очередь в беседе с клиентом, определяют, где, в каком районе, он хотел бы поселиться, выясняют, ведется ли там новое строительство, и если не ведется, предлагают клиенту альтернативные варианты. На втором этапе в обязанности специалиста входит проверка документации застройщика: проектной декларации, которая содержит в себе как данные о проекте строительства, так и о самом застройщике; заключенный компанией инвестиционный договор с администрацией города на получение пятна и права строительства, для того чтобы определить имеется ли разрешение администрации на строительство дома на конкретном участке и кому оно дано – инвестору, генподрядчику, а также проверить, как выполняется инвестиционный договор по платежам на развитие городской инфраструктуры и др. Законодательство обязывает застройщика максимально раскрыться перед потенциальными соинвесторами. Специалист должен выехать на стройплощадку, чтобы убедиться существует ли на площадке порядок, и за месяц возводится целый этаж, или, наоборот, грязь, а на объекте вяло копаются два-три человека. Убедиться, что если у застройщика есть другие объекты строительства, то он в состоянии закончить их все. Проверить, не нарушались ли ранее сроки сдачи объекта и т.п. На следующем этапе, специалисты с помощью юристов разрабатывают договора участия в долевом строительстве! Он должен быть заключен в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. По окончании стройки и сдачи объекта в эксплуатацию, специалист совместно с клиентом осуществляют прием квартиры и оформление права собственности на нее. Но сначала дом сдается госкомиссией и принимается в эксплуатацию. До подписания акта следует проверить соответствие квартиры условиям договора. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Подписывая акт приема-передачи квартиры, клиент свидетельствует, что застройщик предоставил ему объект недвижимости в соответствии с условиями договора, а он полностью оплатил квартиру.
Специалисты по работе на рынке вторичной недвижимости работают по следующим направлениям:
– услуги по продаже, покупке, обмену, расселению квартир, включающие оценку объекта недвижимости и определения возможных сроков продажи, обмена, расселения. С учетом специфики объекта разрабатывается и проводится рекламная кампания; показы объекта. Оказывается юридическое сопровождение сделок, в том числе юридическая проверка документов. Организовывается алгоритм обеспечения безопасных расчетов между клиентами;
– срочный выкуп квартир и нежилых помещений;
– в случае, когда клиент самостоятельно нашел покупателя на свою квартиру, собрал все необходимые документы и ему нужна только помощь в проведение сделки специалисты осуществляют оформление готовых вариантов 9 сопровождение сделки): проводит консультацию по основным аспектам сделки, проконтролирует взаиморасчеты, подготовим договор купли-продажи и зарегистрирует его в соответствующих органах;
– ипотечное кредитование, предусматривает подбор ипотечной программы, банка, предоставления клиенту полной базы квартир по Оренбургу и Оренбургской области до оформления прав собственности на жилье;
– приватизация и вступление в наследство;
– бесплатная оценка стоимости квартиры (по телефону и с выездом), когда определяется рыночная стоимость объекта недвижимости;
– профессиональные консультации по вопросам недвижимости, в том числе консультации по законодательным актам, связанным с ГЖС и т.п.
Деятельность специалистов по работе с загородной недвижимостью и с частным сектором в принципе схожа с деятельностью предыдущих специалистов, но их задача осложняется необходимостью знать федеральные и местные законодательные акты, регламентирующие правовые сделки с землями населенных пунктов, землями сельскохозяйственного назначения и землями других категорий, методику оценки земельных участков, правила их регистрации и мн. др.
Деятельность специалистов по работе с коммерческой недвижимостью включает следующие услуги:
– продажа и покупка объектов коммерческой недвижимости;
– юридическое сопровождение сделок;
– оформление и регистрация объектов коммерческой недвижимости;
– услуги по кредитованию на покупку объектов коммерческой.
Последние семь лет рынок недвижимости активно развивается. Появляются новые технологии строительства, а также агентства недвижимости нового формата. Профессиональный риэлтор должен не только знать обо всех тенденциях рынка и уметь проводить сложные сделки, но и знать нормы законодательных актов РФ, ограничивающие сделку, или, наоборот, позволяющие совершить сделку на каких-либо льготных условиях, другие законодательные аспекты сделок с недвижимостью, то есть быть юристом; уметь убедить клиента в выборе предложенного объекта недвижимости, или в использовании при покупке какой-либо программы, разработанной в Обществе, вызвать у клиента доверие, то есть быть психологом; специалист должен знать социальные программы государства, например, с 2006 г. в Оренбургской области существует программа №62/2-III-ОЗ от 26.02.2006 «Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов», с 2003 г. стартовали две программы: №63 от 26.02.2003 «Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области» на 2003–2010 гг. и №753/115-III-ОЗ от 30.12.2003 «Переселение граждан Оренбургской области из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2003–2010 гг., то есть быть социальным работником; знать методики расчетов оценки объектов недвижимости, земельных участков и т.д., то есть быть оценщиком.
Каждый сотрудник является ответственным за совершение той сделки, работать с которой он начал изначально.
Критерием успеха деятельности сотрудника является не только доход, приносимый им от совершенных сделок, но и количество совершаемых сделок, количество «сорванных» сделок, независимо от того, кто в этом виноват: клиент или сам сотрудник.
В случае затруднения с организацией и заключением сделки специалист обращается за советом к ведущему специалисту или непосредственно к юристам, экономистам, в зависимости от направления сложности.
По завершении каждой сделки риэлтор составляет отчет, в котором указывает основные моменты сделки, описывает схему расчетов, указывает законодательные акты, которые были использованы в процессе работы с клиентом, отмечает выявленные в своей деятельности недочеты. Если сделка не дошла до своего логического конца, риэлтор указывает причины этого.
На основании отчетов риэлторов за 2007 г. составим сводную таблицу количества сделок каждого сотрудника 9 без ведущих специалистов) и с помощью графического метода определим лидера и аутсайдера (табл. 1).
Таблица 1 – Количество сделок риэлторов ООО «Оренбурггражданстрой-Риэлт»
| Ф.И.О. | Месяцы | Всего за год | Количество сорванныхсделок | |||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | |||
| Абубакиров Р.А. | 2 | 4 | 2 | 1 | 2 | 4 | 3 | 4 | 2 | 3 | 1 | 5 | 33 | 0 |
| Антонова С.В. | 3 | 2 | 4 | 5 | 2 | 1 | 2 | 4 | 3 | 5 | 1 | 2 | 34 | 0 |
| Аплеева С.Р. | 2 | 5 | 2 | 3 | 1 | 4 | 4 | 4 | 4 | 2 | 3 | 2 | 36 | 1 |
| Веденеев С.И. | 2 | 4 | 1 | 3 | 1 | 2 | 1 | 3 | 5 | 2 | 2 | 2 | 28 | 0 |
| Гущина В.М. | 1 | 3 | 3 | 1 | 2 | 1 | 2 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | 24 | 0 |
| Любимов О.А. | 2 | 4 | 2 | 1 | 3 | 2 | 2 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | 27 | 0 |
| Ласточкина М.В. | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 3 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | 24 | 2 |
| Липучкина С.В. | 1 | 3 | 4 | 2 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | 4 | 2 | 2 | 29 | 1 |
| Медведева С.В. | 2 | 1 | 2 | 2 | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 1 | 1 | 2 | 23 | 1 |
| Мурзива Н.П. | 4 | 3 | 3 | 2 | 2 | 3 | 2 | 3 | 2 | 3 | 1 | 2 | 30 | 0 |
| Махоткина В.П. | 3 | 2 | 3 | 3 | 2 | 3 | 3 | 2 | 2 | 1 | 1 | 2 | 27 | 0 |
| Нерпина В.С. | 2 | 5 | 3 | 2 | 2 | 3 | 3 | 3 | 2 | 2 | 1 | 2 | 30 | 2 |
| Наргузлина А.Э. | 3 | 4 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 1 | 2 | 2 | 2 | 2 | 31 | 0 |
| Овдеева Т.Ю. | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 2 | 3 | 2 | 28 | 0 |
| Орлов А.Б. | 2 | 2 | 1 | 2 | 3 | 2 | 3 | 1 | 3 | 2 | 2 | 4 | 27 | 0 |
| Севостьянов Р.М. | 1 | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 3 | 3 | 3 | 29 | 1 |
| Тимошенко Л.В. | 2 | 6 | 2 | 2 | 1 | 2 | 3 | 1 | 3 | 3 | 3 | 3 | 31 | 1 |
| Ухарова С.Л. | 3 | 2 | 2 | 3 | 4 | 3 | 3 | 3 | 4 | 3 | 3 | 3 | 36 | 1 |
Составим диаграмму для выявления лидера и аутсайдера среди сотрудников отдела по работе с клиентами (рис. 3).