Модернизация – это перечень работ или услуг по улучшению фактического состояния всех технических приборов и систем здания с целью приведения последних в соответствие с имеющимся уровнем развития техники и повышения эффективности их работ.
Реконструкция – это изменение количественных характеристик здания.
Наиболее важной из вышеперечисленных проблем является управление энергоресурсами здания, т. к. расходы по этой статье составляют значительную часть бюджета организации.
Для решения этой проблемы возможны следующие варианты:
· Установка приборов учета тепла;
· Установка устройств регулирования систем отопления;
· Совершенствования теплозащиты здания путем установки стеклопакетов;
· Совершенствование систем электроснабжения с помощью замены существующих светильников на энергосберегающие;
· Совершенствование систем энергоснабжения с помощью системы управления освещением.
Наиболее оптимальным вариантом будет являться установка устройств регулирования системы отопления и приборов учета тепла.
Контроль за тепловым пунктом необходим не только для проверки приходящих счетов, но и для предотвращения серьезных штрафов. Дело в том, что энергетики устанавливают ограничения на выходные параметры теплового пункта - температуру, давление на выходе и целый ряд других параметров потребления тепла. Если температура выбивается из нормативного диапазона, то это интерпретируется ими как неоптимальный расход тепла. Давление также должно поддерживаться на определенном уровне, так как оно влияет на работу всей системы обеспечения теплом. Выход этих и других параметров за пределы нормативов приводит к наложению на потребителя крупных штрафов.
Одним из способов экономии тепла является снижение температуры батарей во время оттепели, в ночное время, во время выходных или каникул. Этого добиваются путем сокращения входящего в теплообменник потока воды таким образом, чтобы выходные параметры находились в пределах соответствующей нормы. Контроль за тепловым пунктом позволит также оспорить счета на оплату в случае неадекватного качества услуг. Например, если температура подводимой воды заметно меньше стандартной, то потребитель может заявить, что подводимого тепла было недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. При наличии документированного подтверждения шансы выиграть в таком споре весьма велики.
Детализировать расход тепла внутри здания в этом случае можно эмпирическим путем, варьируя подачу тепла в помещения и контролируя изменение в них температуры и общего расхода тепла. Очевидно, что методика расчетов по результатам подобных экспериментов вряд ли будет слишком сложной.
Таким образом, при применение этого метода предприятие сможет сократить затраты на теплоснабжение за счет снижения потребляемого тепла.
Одной из проблем управления инфраструктурой здания является управление охраной и безопасностью здания.
Управление охраной и безопасностью здания – это комплекс мероприятий по обеспечению безопасности зданий и их пользователей от проникновения посторонних лиц путем обмана или взлома, таких как:
Контроль входа и выхода в здание;
Система внутреннего видеонаблюдения;
Охрана объектов в ночное время;
Особые наблюдения.
Эта проблема является актуальной, так как это детское учреждение.
Вторую основную проблему, которую можно выделить - это управление системой питания и отдыха персонала. Эта проблема включает совокупнсть работ по обеспечению общественного питания персонала здания, а также организация мест отдыха:
Доставка и приготовления продуктов питания для столовой и буфетов;
Оборудование и содержание помещений в соответствии с требуемыми нормами;
Оборудование и содержание помещений для отдыха персонала.
Эта проблема является актуальной в связи с тем, что тренировки в ДЮСШ проходят в течение всего дня и у сотрудников есть только одно место для отдыха – это тренерская, в которой очень мало места и которая плохо оборудована, место приема пищи также находится в этой комнате.
Главной проблемой можно выделить управление охраной и безопасностью здания, потому что это детское учреждение, которое никак не охраняется и любой желающий может попасть внутрь без особых проблем. Сторож есть только в ночное время суток.
Решением данной проблемы может стать установка системы безопасности:
1. Система контроля и управления доступом;
2. Система тревожной сигнализации;
3. Система охранно-пожарной сигнализации;
4. Система телевизионного наблюдения.
Система контроля и управления доступом обеспечивает разграничение доступа в здание. В состав системы входят турникет и устройства автоматической идентификации: контроллеры, считыватели, бесконтактные идентификаторы.
Тревожная сигнализация применяется в случае возникновения внештатной ситуации. Рабочие места оборудованы, скрыто установленными кнопками, сигнал с которых выводится на пост ведомственной охраны. Все помещения оборудованы двухрубежной системой охранной сигнализации на основе магнитоконтактных и объемных извещателей.
Система охранно-пожарной сигнализации построена на основе интегрированной системы охраны "Орион" и охватывает все помещения объекта. Сбор, обработка, отображение и регистрация извещений о состоянии системы осуществляется контроллером системы, установленном на посту ведомственной охраны. Все извещатели системе являются адресными, что позволяет однозначно идентифицирован место срабатывания или неисправности системы.
Для управления системой безопасности предусмотрен персональный компьютер с установленным автоматизированным рабочем местом "Орион". Система телевизионного наблюдения осуществляет визуальный контроль обстановки в коридорах и снаружи здания. Система обеспечивает создание архива видеозаписей с возможностью последующего просмотра. Запись возможна как в круглосуточном режиме, так и в режиме событий с опережающей записью. При этом используется детектор движения - при наличии движения в кадре система автоматически начинает записывать видеоинформацию с момента, предшествующего началу движения.
Для ДЮСШ наименее затратным будет установка системы контроля и управления доступом, который ограничит проход посторонних людей в помещение.
Осуществление этих мероприятий позволит обеспечить безопасность как работников так и детей, занимающихся в этом ДЮСШ.
На сегодняшний день по коммерческому управлению зданием можно выделить следующую проблему:
Управление площадями и аренда – это комплекс работ по рациональному использованию и управлению имеющимися площадями и объемами здания:
· Учет всех имеющихся площадей и объемов;
· Разделение площадей по затратам а их использование;
· Документирование сведений об использовании площадей;
· Расчет арендной платы;
· Поиск арендаторов;
· Организация переездов.
Для МУДОД "МК ДЮСШ" характерно не 100% загрузка имеющегося у него оборудования.
Рядом с помещением ДЮСШ находится хоккейная площадка, на которой катаются дети и взрослые из близ лежащих домов. МУДОД "МК ДЮСШ" может предоставить им такие услуги как:
· Платный прокат коньков;
· Платная заточка коньков;
· Предоставление помещений для переодевания и хранение вещей катающихся.
Оптимальным является платная заточка коньков, так как ее могут проводить практически все время (в отличии от проката, так как это ведет к изнашиванию инвентаря и не всегда есть свободные коньки), это не требует больших физических и материальных затрат и не мешает тренировочному процессу.
Проведение этих мероприятий позволит ДЮСШ увеличить финансовые поступления, а это в будущем позволит улучшить и спортивные результаты.
Объектом исследования является административное здание, находящиеся по адресу: 426004, Россия, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Советская, 35.
Нежилое помещение в девятиэтажном кирпичном жилом доме передано с баланса Комитета по физической культуре и спорту Администрации г. Ижевска на баланс, в оперативное управление муниципального учреждения дополнительного образования МУДОД "МК ДЮСШ" в 2001 году.
В работе были проанализированы основные проблемы фасилити менеджмента и предложены варианты их решения.
Главной проблемой технического управления зданием была признана проблема управления энергоресурсами здания, т. к. расходы по этой статье составляют значительную часть бюджета организации. Наиболее оптимальным вариантом ее решения являться установка устройств регулирования системы отопления и приборов учета тепла.
Важной проблемой в управлении инфраструктурой здания является управление охраной и безопасностью здания, потому что это детское учреждение, которое никак не охраняется и любой желающий может попасть внутрь без особых проблем. Сторож есть только в ночное время суток. Решением данной проблемы может стать установка системы безопасности
На сегодняшний день по коммерческому управлению зданием можно выделить следующую проблему управление площадями и аренда. Оптимальным ее решением является организация платной заточки коньков, так как ее могут проводить практически все время (в отличии от проката, так как это ведет к изнашиванию инвентаря и не всегда есть свободные коньки), не требует больших физических и материальных затрат и не мешает тренировочному процессу.
Проведение этих мероприятий позволит ДЮСШ снизить затраты на эксплуатацию помещения.
1. Nävy J.: Facility management: Grundlagen, Computerunterstütrung, Einführungsstrategie, Praxisbeispiele: Berlin, Springer Verlag, 2000. – s.327.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999.
3. Кирилова О. Организация обучения по специальности фасилити менеджмент. - М.: ГУУ, 1996
4. Литвин А.В., Хазов А.Н. FACILITIMANAGEMENT: теоретические основы и практический аспект // Вестник Удмуртского университета. Серия "Экономика". – Ижевск, УдГУ. –2003. - №1. – с.14-17.
5. Талонов А.В. Управление инфраструктурой организации (фасилити менеджмент). – М.: ГУУ, 2000. – с.59.
6. Коттс Ф. Управление инфраструктурой организации. – М.: ОАО "Типография НОВОСТИ", 2001. – 597 с.