Другим фактором, который мог бы способствовать росту цен в 2005 году является ослабление доллара. Как уже упоминалось, московский рынок жилья существует в долларовом исчислении и снижение его курса должно сопровождаться симметричным повышением долларовых цен. Однако это только видимое повышение - в рублевом выражении цены остаются неизменными. Более того, ажиотаж "бегства от доллара" вызвала первая волна его ослабления, имевшая место в начале 2003 года. Сейчас же резонанс от этого фактора уже не может быть столь же сильным. Более того, в условиях стабилизации цен на недвижимость приобретение жилья с целью вложения денег стало менее целесообразным.
Нередко основным аргументом в пользу неизбежного роста цен приводят ипотеку. Конечно же, кредитование увеличивает платежеспособный спрос, однако существенно этот фактор будет влиять на рынок только при условии массовости ипотеки. К сожалению, это удел более отдаленной перспективы, чем ближайший год.
На перспективы возобновления роста цен в 2005 году следует смотреть с разумным пессимизмом. Два года ажиотажного повышения цен во многом исчерпали потенциал для дальнейшего роста в ближайшей перспективе. А серьезных факторов, которые могли бы и дальше толкать столичный рынок жилья вверх, уже нет. В то время как определенную угрозу для столичного рынка недвижимости могут составлять последствия двухлетней эйфории. И об этом следует поговорить отдельно.
Движение вниз.
Одной из основных угроз для московского рынка недвижимости становится то обстоятельство, что этот рынок стал фьючерсным. Если несколько лет назад продавались в основном квартиры в готовых или почти готовых домах, то теперь в большинстве случаев люди покупают лишь право требования квартиры или инвестиционную долю в домах, которые только еще должны быть построены в некой перспективе. Согласно последнему исследованию рынка московских новостроек, проведенного аналитическим центром www.irn.ru примерно 20% "домов", выставленных на продажу представляют собой еще даже не подготовленную для строительства площадку. Еще более 50% - строящиеся дома, причем основная масса квартир раскупается на ранних стадиях строительства.
Как известно, фьючерсный рынок может эффективно функционировать только в условиях стабильности. А любая нестабильность, в свою очередь, может вызвать серьезные проблемы. К сожалению, в нынешних условиях причин для нестабильности столичного рынка недвижимости находится немало. Каждая из них может и никак не проявить себя в следующем году, а может и наделать много бед.
Прежде всего, следует упомянуть вопрос кредитования строительства. Последние два года в условиях стабильного роста цен на недвижимость получить кредит на строительство не составляло особых проблем. Многие застройщики и инвесторы пытались "застолбить" как можно больше площадок, закрывая недостаток собственных средств кредитными ресурсами, а также продажами жилья на ранних стадиях строительства. Однако все заметно изменилось после июльской нестабильности в банковском секторе и остановки роста цен на жилье. С одной стороны, банки стали более сдержанно кредитовать строительные проекты. С другой, снизилась покупательская активность, не позволяя также легко собирать деньги населения за счет продажи новостроек, как это было раньше.
В результате, возникла угроза появления финансовых проблем у некоторых застройщиков, связанных с отсутствием свободных денег для продолжения строительства. А банкротство хотя бы одного из заметных застройщиков может вызвать сильный скандал на рынке недвижимости и заметно подорвать к нему доверие со стороны потенциальных покупателей. Конечно, ничего подобного может и не случится, однако потенциально такая угроза существует.
Проблемы с кредитованием и возникновение кассового разрыва у застройщиков может вылиться и в другие последствия. Необходимость получения <живых денег> может привести к "распродажам" объемов нового жилья по заниженной цене, а это в свою очередь, потянет вниз цены по рынку в целом. Подобная политика может быть характерна даже не столько для крупных застройщиков, сколько для мелких и средних. Подобный сценарий представляется более вероятным, чем предыдущий, однако он связан с неизбежным "завалом" цен.
Ажиотаж на московском рынке недвижимости помимо всего прочего привлек к себе внимание федеральных властей. Уходящий год подтвердил высокую степень влияния на этот рынок заявлений высокопоставленных чиновников. Так несколько фраз о "перегретости" московского рынка жилья, завышенных ценах и необходимости создания рынка доступного жилья в мае 2004 года парализовали спрос на несколько месяцев. Очевидно, что в 2005 году подобные прецеденты могут повториться и вызвать похожую реакцию потенциальных покупателей. Помимо этого, интерес федеральных властей к московскому рынку недвижимости может вызвать перераспределение его игроков, что создаст дополнительную нестабильность.
Все подобные факторы можно отнести к разряду форс-мажорных. Нечего подобного может и не произойти, но может и случиться, спровоцировав нестабильность на рынке недвижимости, и как следствие, откат цен назад. Причем <степень бедствия> и величину этого отката оценить сейчас не представляется возможным.
Но даже если отвлечься от форс-мажорных факторов, то остаются еще и более банальные причины, которые никак не способствуют возобновлению роста цен на недвижимость. Все чаще встречаются утверждения о замедлении общеэкономического роста по сравнению с прежними годами, идет речь об усилении давления на крупный бизнес и вывоз капитала из России. Все подобные факторы еще больше истощают потенциал для возобновления <естественного> роста цен в 2005 году.
Еще одним последствием ажиотажа на рынке недвижимости в 2003-2004 годах являются инвестиционные квартиры. И хотя <критическая масса>, способная вызвать обвал рынка, оказалась далека от накопления, некоторое количество квартир, купленных с целью спекуляций и вложения денег, все же имеет место.
(По оценкам аналитического центра www.irn.ru <критическая масса> инвестиционных квартир могла накопиться к концу 2005 года при условии сохранения ажиотажа на рынке) Разумеется, что не все они оказались выставленными на продажу и их продавцы не будут спешить со снижением цен. Однако налицо существование заметного роста количества предложений на вторичном рынке, которое по разным оценкам составляет 20% -30%.
Это означает, что доля инвестиционных квартир в период ажиотажа была все же более 10% и близка к оценкам специалистов www.irn.ru. И хотя рост объемов предложения пока не является критичным, вкупе с другими факторами в перспективе он также будет <играть> на понижение рынка. Хотя следует понимать, что продавцы инвестиционных квартир не стеснены во времени и могут искусственно удерживать желаемые цены сколь угодно долго. А это в свою очередь, будет поддерживать уровень цен на рынке в целом. Впрочем, это хрупкое равновесие может сохраняться только при отсутствии заметных потрясений.
Бег на месте.
В свете всего сказанного выше сделать однозначный вывод о поведении московского рынка недвижимости в 2005 году достаточно проблематично. Поэтому имеет смысл говорить о сценариях.
Во-первых, с достаточной уверенностью можно сказать, что причин для заметного роста цен на уровне прошлых лет уже нет. При отсутствии негативных форс-мажорных факторов и наличии благоприятной обстановки на рынке можно ожидать прирост цен в 2005 году пределах 10%, вряд ли больше. Это сценарий следует охарактеризовать, как оптимистический.
Однако наиболее вероятный сценарий соответствует сохранению в течение 2005 года текущего уровня цен, при наличии, разумеется, незначительных сезонных и конъюнктурных колебаний. При этом следует иметь ввиду, что существуют определенные угрозы, способные вызвать негативный или пессимистичный сценарий развития рынка недвижимости в 2005 году. В этом случае возможен реальный откат цен назад. О его величине судить сложно, но если не брать во внимание крайние варианты, то он может составить 10% -15%.
Московский рынок недвижимости входит в 2005 год в состоянии стабилизации. С большой вероятностью эта стабилизация сохранится на протяжении всего года, как и уровень активности на рынке, и сложившийся уровень цен. Однако последствия ажиотажного роста цен в предыдущие годы могут дать о себе знать, в результате чего угроза нестабильности на рынке недвижимости остается.
Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.
Далее приведем классификацию жилья по потребительским свойствам и характеристики жилья.
Жилой фонд Москвы можно разделить на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).
Под комфортностью проживания понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.
Таким образом были выделены:
массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;
жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 13% в современном жилищном фонде;
элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.
Приведем характеристики жилья в Москве сегодня.