Дебет счета 68, Кредит счета 64 - 166 700 руб. - зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса
Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом
Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору
Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 818 000 руб. - выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%).
Вариант 2. Заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, что рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтера - на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлтерской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлтерской организацией на долевое участие в строительстве.
При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст.982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:
Дебет счета 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир
Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору
Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору
Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 818 000 руб. - выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%)
Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - погашена задолженность физического лица перед риэлтерской организацией за оказанные услуги
Уступка права требования квартир, основанная на договоре
долевого участия в строительстве жилого дома
Если риэлтерская организация выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, внеся инвестиционный взнос в полном объеме, то у нее возникает право требования у него профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст.382 ГК РФ) это право (требование) может быть ею передано другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии).
При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с переуступкой права требования, следует руководствоваться письмами Госналогслужбы России от 10.02.98 г. N 07-2-06/2/151 и от 27.02.98 г. N 03-4-09/41, письмом ГНИ по г. Москве от 20.03.98 г. N 30-08/6981, а также письмом Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.97 г. N 04-07-04.
Пример 3. По договору цессии риэлтерская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:
Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", Кредит счета 51 - 2 000 000 руб. - по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир
После подписания с цессионарием договора цессии:
Дебет счета 76, субcчет "Расчеты с цессионарием", Кредит счета 48 - 3 000 000 руб. - отражена уступка права требования квартир
Дебет счета 48, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтером на строительство квартир, права на которые переуступаются
Дебет счета 48, Кредит счета 68 - 166 700 руб. - начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности
Дебет счета 48, Кредит счета 80 - 833 300 руб. - выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке - 30%)
Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет "Расчеты с цессионарием" - 3 000 000 руб. - погашена задолженность цессионария по договору цессии
Если риэлтер выручку от реализации услуг для целей налогообложения определяет "по моменту оплаты", следует иметь в виду, что доход, полученный им по договору цессии, подлежит налогообложению в момент вступления в силу договора, а не в момент погашения задолженности цессионарием.
В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается аналогично порядку, изложенному в п.2.5 инструкции МНС России от 15.06.2000 г. N 62.
Приобретение квартир по договору купли-продажи
и их реализация
При приобретении риэлтером у юридических лиц по договорам купли-продажи квартир с НДС стоимость квартир должна быть учтена на счете 41 "Товары" без учета сумм НДС, подлежащих учету по счету 19 "Налог на добавленную стоимость". Квартиры, приобретенные без НДС, соответственно учитываются на счете 41 по стоимости приобретения.
В случае реализации квартир, приобретенных у юридических лиц с НДС, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, определяется в виде разницы между суммой налога, начисленной по ставке 20% продажной стоимости квартир, и суммой налога, фактически уплаченной продавцам квартир при их приобретении.
Что касается уплаты в бюджет налога при реализации квартир, приобретенных риэлтерской организацией по договорам купли-продажи у лиц, не являющихся плательщиками НДС (физических лиц, предпринимателей, а также юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения), то с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ объектом обложения является полная стоимость реализуемых квартир (продажная стоимость) независимо от того, кому она реализуется - физическим или юридическим лицам.
До вступления в силу Закона N 36-ФЗ исчисление НДС, подлежащего уплате в бюджет, при продаже квартир физическим лицам производилось в порядке, установленном для режима розничной торговли (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.97 г. N 04-03-10), т.е. с разницы между ценой продажи и ценой приобретения квартир по расчетной ставке налога в размере 16,67%.
Порядок исчисления НДС при реализации квартир юридическим лицам с введением в действие Закона N 36-ФЗ не изменился. Ранее при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, следовало руководствоваться п.19 инструкции N 39, т.е. исходя из разницы между суммой налога, полученной от покупателей, и суммой налога, фактически уплаченной поставщикам (продавцам) квартир (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.97 г. N 04-03-11).
Пример 4. В феврале 2000 г. риэлтерской организацией у физического лица по договору купли-продажи была приобретена квартира за 1 400 000 руб., которая в марте была реализована другому физическому лицу по стоимости 1 800 000 руб., в том числе НДС в размере 300 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:
При покупке квартиры:
Дебет счета 41, Кредит счета 60, субсчет "Расчеты с 1-м физическим лицом" - 1 400 000 руб. - принята на баланс купленная у физического лица квартира по договорной стоимости
Дебет счета 41, Кредит счета 76 - 7000 руб. - прочие затраты, непосредственно связанные с приобретением квартиры, включены в ее балансовую стоимость (п. 6 ПБУ 5/98)
Дебет счета 60, субcчет "Расчеты с 1-м физическим лицом", Кредит счета 51 - 1 400 000 руб. - произведена оплата купленной квартиры физическому лицу
Дебет счета 76, Кредит счета 51 - 7000 руб. - оплачены услуги, связанные с приобретением квартиры
При продаже квартиры:
Дебет счета 62, субcчет "Расчеты со 2-м физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 800 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры физическому лицу
Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет "Расчеты со 2-м физическим лицом" - 1 800 000 руб. - поступила выручка за проданную квартиру
Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 300 000 руб. - начислен НДС с выручки от реализации квартиры (по ставке 20% от продажной стоимости квартиры без учета НДС)
Дебет счета 46, Кредит счета 41 - 1 407 000 руб. - списана на реализацию балансовая стоимость квартиры
Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 12 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартиры
Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 81 000 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартиры (облагается по ставке 30%)
Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
Среди видов услуг, оказываемых риэлтерской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (глава 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (глава 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риэлтерских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической.
Согласно п.2.10 инструкции N 62 если многопрофильное предприятие имеет несколько видов деятельности, по которым установлены разные ставки налога на прибыль, то исчисление налога производится по прибыли от каждого вида деятельности по соответствующим ставкам независимо от результатов деятельности в целом по предприятию. При этом в целях правильного исчисления налога на прибыль плательщики обязаны обеспечить раздельное ведение учета по различным видам деятельности.