По результатам аттестации путем тестовых испытаний по указанной выше программе принимается решение о профессиональной подготовленности лица для осуществления им риэлторской деятельности и о выдаче ему соответствующего свидетельства. Копия решения выдается в день сдачи экзамена, а сам аттестат - в месячный срок со дня принятия решения о его выдаче (п. 12 Рекомендаций).
Квалификационные аттестаты, выдаваемые по результатам прохождения аттестации, являются документами, подтверждающими наличие у специалистов, претендующих на право занятия риэлторской деятельностью, знаний и опыта работы в сфере недвижимости. Отметим, что указанные аттестаты действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года (п.17 Рекомендаций).
* * *
Возвращаясь к рассмотрению вопроса, касающегося выдачи лицензии на проведение риэлторских операций, отметим, что п. 9 вышеуказанного Положения о лицензировании риэлторской деятельности вводятся единые требования к бланкам лицензий (все они имеют учетную серию, номер и содержат одинаковые сведения), а помимо того гарантируется степень их защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя. В том же пункте Положения указывается, что лицензия является документом строгой отчетности, а п. 13 Положения прямо запрещается передача лицензии другому лицу.
Положением определены конкретные размеры платы за рассмотрение заявления на выдачу лицензии и непосредственно за саму выдачу. Отметим, что установленные ставки едины для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и что большинству последних это непосильно.
Так, рассмотрение заявления о выдаче лицензии производится за плату в размере 3-кратного установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 6 Положения). Плата же за выдачу лицензии (или ее копии) составляет 100-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда (п. 8 Положения). Первоначально аналогичные размеры платы за лицензию были зафиксированы в п. 4 Порядка установления платы за лицензию, утвержденного в соответствии с поручением Правительства РФ, Минэкономики и Минфина РФ от 01.06.95 N СИ-1-Д, 04-05-13.
Следует отметить, что выдача лицензии производится только после представления документа, подтверждающего оплату ее выдачи (п. 8 Положения). Зачисление средств, полученных в оплату рассмотрения заявления о выдаче лицензии и самой выдачи, производится в доход того бюджета, за счет средств которого содержится лицензионный орган.
* * *
Теперь остановимся подробнее на самой процедуре выдачи лицензии.
Крайний срок принятия решения о выдаче либо об отказе в выдаче лицензии установлен в 30 дней со дня получения заявления и всех сопутствующих ему документов. Исключение составляют случаи, отличающиеся особой сложностью и объемом подлежащих экспертизе материалов. В таких ситуациях руководителем лицензионного органа срок принятия решения о выдаче либо об отказе в выдаче может быть дополнительно продлен до 30 дней.
При необходимости проведения дополнительной, в том числе независимой, экспертизы решение принимается в 15-дневный срок после получения экспертного заключения, но не позднее 60 дней со дня подачи заявления.
Положением определен конкретный перечень оснований для отказа в выдаче лицензии. Ими могут быть наличие в документах, представленных заявителем, недостоверной или искаженной информации либо отрицательное экспертное заключение, установившее невыполнение условий, необходимых для осуществления риэлторской деятельности. При этом указан конкретный срок (3 дня), в течение которого лицензионный орган обязан письменно известить заявителя об отказе в выдаче лицензии.
Заметим, что такой же срок установлен для уведомления владельца лицензии о приостановлении ее действия или аннулировании, поскольку лицензионным органам подобное право предоставлено (п. 20 Положения), основаниями для чего являются личное волеизъявление владельца лицензии, обнаружение недостоверных данных в документах, предоставленных для ее получения, нарушение условий действия лицензии, а также невыполнение владельцем лицензии предписаний и распоряжений государственных органов.
* * *
В обязанности риэлтора, в частности, входит информирование заинтересованных лиц о нормативно-правовых актах, регулирующих отношения в сфере недвижимости (п. 18 Положения). К сожалению, в силу отсутствия в Положении указания на то, какие лица входят в круг заинтересованных, эта часть рассматриваемого документа требует дополнительных разъяснений.
В случае реорганизации, изменения наименования, юридического адреса, изменения паспортных данных физического лица, утраты лицензии ее владелец обязан в 15-дневный срок подать в лицензионный орган, выдавший лицензию, заявление о ее переоформлении. При этом до переоформления лицензии ее владелец осуществляет деятельность на основании ранее выданной лицензии, а в случае утраты лицензии - на основании временного разрешения, выдаваемого лицензионным органом.
* * *
Срок действия лицензии на осуществление риэлторской деятельности установлен в 3 года с возможностью дальнейшего продления (п. 15 Положения). Это, тем не менее, не исключает возможности выдачи разрешения на более короткий срок при наличии соответствующего заявления лица, обратившегося за получением лицензии.
Лицензия, выданная лицензионным органом в соответствии с требованиями рассматриваемого Положения, действительна на всей территории РФ (п. 17 Положения). При этом следует иметь в виду, что для осуществления риэлторской деятельности на основании лицензии, выданной лицензионным органом одного субъекта РФ, на территории иных субъектов Федерации необходима регистрация соответствующего разрешения в их лицензионных органах.
Заметим, что в противном случае лицензионные органы соответствующего региона в порядке, установленном в п. 20 Положения, вправе приостановить действие такой лицензии на подведомственной им территории.
Ликвидация юридического лица либо прекращение действия свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя означают, что лицензия автоматически теряет свою юридическую силу и подлежит возврату выдавшему ее органу.
* * *
В Положении специально отмечена возможность привлечения лиц, осуществляющих свою деятельность без лицензии, к ответственности в соответствии с законодательством РФ. Так, согласно ст. 173 ГК РФ, сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Иск о признании такой сделки недействительной может быть предъявлен непосредственно самим юридическим лицом, ее совершившим, его учредителем (участником) либо государственным органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью этого юридического лица. В данном случае таким органом будет лицензионный орган, на который в соответствии с п. 23 Положения возложена обязанность по осуществлению контроля за соблюдением установленного порядка ведения риэлторской деятельности.
Вместе с тем ввиду отсутствия в самом Положении реальных мер ответственности, применяемых за совершение риэлторской фирмой деятельности без лицензии, компании, имеющие соответствующие разрешения, не имеют серьезных преимуществ перед своими конкурентами, действующими без таковых. Последние продолжают беспрепятственно работать на рынке, и даже в более выгодных условиях, поскольку им не приходится тратиться на обучение своих сотрудников и сдачу экзаменов.
Интересно заметить, что п. 25 Положения отмечена возможность привлечения к ответственности должностных лиц за нарушение или ненадлежащее исполнение правил, изложенных в Положении, а кроме того, возможность обжалования принимаемых ими решений и совершаемых ими действий в установленном порядке в судебные органы.
Следует иметь в виду, что споры об обжаловании отказа в выдаче лицензии юридическому лицу или гражданину-предпринимателю, равно как и споры о приостановлении или аннулировании лицензий, выданных указанным лицам, подлежат рассмотрению в арбитражном суде. Если же гражданин, получивший разрешение на ведение определенной хозяйственной деятельности, как предприниматель еще не зарегистрирован (что в нашем случае в принципе возникнуть не должно) споры об отказе в выдаче лицензии, а также о ее приостановлении или аннулировании, разрешаются в суде общей юрисдикции (см. п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 18.08.92 N 12, 12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам").
* * *
Касаясь темы реализации объектов недвижимого имущества, считаем не лишним рассмотреть вопрос относительно того, как правильно оформить документы по купле-продаже недвижимости (к примеру, жилых помещений) с тем, чтобы соблюсти все установленные гражданским законодательством нормы и положения.
Операция по передаче в собственность земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого имущества по правовой сути является предметом договора купли-продажи недвижимости.
Продажа недвижимости, к которой относятся и квартиры (ст. 130 ГК РФ), регламентирована в параграфе 7 гл. 30 части второй ГК РФ.
Из содержания норм указанного параграфа ГК РФ следует, что продажа квартиры оформляется договором купли-продажи (договор продажи недвижимости), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
- договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ);