Управление торговым центром (стр. 12 из 19)
Анализ эффективности проекта
Для реализации намеченной стратегии ООО «Анубис» необходимо 3 319 966,99 рублей, из которых 339 тысяч предприятие выделит из чистой прибыли, а оставшиеся средства предприятие планирует взять в виде кредита в банке под 20 % годовых в размере 2 980 тыс. руб. Таким образом, средневзвешенная цена капитала составит 19,23 (по данным таблицы):
Таблица 9
Средневзвешенная цена капитала
| Вид ресурсов | Сумма | Удельный вес в общей сумме привлекаемых ресурсов | Цена на ресурс | Расчетная величина |
| Кредит | 2 980 966,99 | 0,90 | 20 | 18,0 |
| Чистая прибыль | 339 000,00 | 0,10 | 12 | 1,23 |
| Итого | 3 319 966,99 | 1,00 | * | 19,23 |
Рассчитаем степень эффективности реализации стратегии в 2007-2009 годах. В качестве данных по прибыли, генерируемой предприятием в результате реализации данного проекта, примем данные, представленные в приложении «Финансовые результаты деятельности» за 2007-2009 годы.
Расчет срока окупаемости по общей формуле для ООО «Анубис» дает значение в (3 319 966,99 / 6 183 012,99) 0,54. То есть уже за первые семь месяцев (0,54 ´ 12) работы новых магазинов, при поддержке новой рекламной кампании предприятие окупит инвестиции, и за первый год превысит первоначальные инвестиции на 2 863 046 руб.
Показатель срока окупаемости инвестиций не учитывает влияние доходов последних периодов. Он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам[11]. Осуществим исследование денежного потока от будущего к текущему моменту времени. Для этого используется формула:
FV
PV = S ¾¾¾
(1+r)n
где FV – будущая стоимость инвестиций через n лет.
Чтобы через 3 года получить 24 184 438,54 руб. (прибыль за три года), ООО «Анубис» должно вложить в банк под действующую в настоящее время ставку 8% годовых (24 184 438 / 1,083) 19 198,38 тыс.руб. Рассматриваемый же проект дает доход в 24 184 тыс.руб. при меньшей сумме инвестиций в 3 320 тыс.руб. Это значит, что ставка дохода превышает 8% и проект является выгодным. Однако эти показатели не учитывают распределения притока и оттока денежных средств по годам.
Показатель чистой приведенной стоимости (Net Present Value - NPV) относится к группе методов дисконтирования денежных потоков. Он основан на сопоставлении величины инвестиционных затрат (IC) и общей суммы скорректированных во времени будущих денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Результатом такого сопоставления будет положительная или отрицательная величина (чистый приток или чистый отток денежных средств), которая показывает, удовлетворяет или нет проект принятой норме дисконта.
Пусть I0 - сумма первоначальных затрат, т.е. сумма инвестиций на начало проекта; а PV - современная стоимость денежного потока на протяжении экономической жизни проекта.
Тогда чистая современная стоимость равна:
NPV = PV - Iо
Тогда:
где: r - норма дисконта;
n — число периодов реализации проекта;
CFt — чистый поток платежей в периоде t.
Оценим инвестиционный проект с точки зрения чистого приведенного эффекта (NPV) по формуле. Сначала определим текущую стоимость доходов (табл.10):
Таблица 10
Коэффициент дисконтирования
| Год | Ставка по вкладам | Текущая стоимость 1 руб. |
| 1 | 8 | 0,93 |
| 2 | 8 | 0,86 |
| 3 | 8 | 0,79 |
Заметим, что в связи с регулярным в последнее время снижением учетной ставки Центральным банком России, ставки процентов по вкладам также неуклонно уменьшаются. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 10 % годовых.
Рассчитаем текущую стоимость доходов (табл.11):
Таблица 11
Расчет NPV
| Год | Денежные поступления | Коэффициент дисконтирования | Текущая стоимость |
| 0 | -3 319 966,99 | 1 | -3 319 966,99 |
| 1 | 6 183 012,99 | 0,93 | 5 725 012,02 |
| 2 | 7 902 843,28 | 0,86 | 6 775 414,34 |
| 3 | 10 098 582,27 | 0,79 | 8 016 580,19 |
| ИТОГО | 20 864 471,55 | * | 20 517 006,56 |
Чистая текущая стоимость денежных поступлений составит через три года 17 197,0 тыс.руб. (20 517 006,56 – 3 319 966,99) NPV>0, следовательно, доходность проекта выше ставки процента по вкладам, тогда денежный поток генерирует прибыль, и после расчетов с кредиторами по фиксированной ставке оставшаяся прибыль накапливается исключительно для учредителей фирмы.
Внутренняя норма доходности – наиболее широко используемый критерий эффективности инвестиций. Под внутренней нормой доходности понимают значение ставки дисконтирования r, при котором чистая современная стоимость инвестиционного проекта равна нулю:
IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0
Таким образом, IRR находится из уравнения:
Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным. Для расчета IRR применяют формулу
где r1 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r1)>0 (f(r1)<0);
r2 - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r2)<О (f(r2)>0).
Рассчитаем внутреннюю доходность по формуле. Ставки 199 и 200% создают значения чистого потока, наиболее близкие в сумме к нулю:
| Год | 1 | 2 | 3 |
| Текущая стоимость 1 руб. при ставке 199% | 0,334 | 0,112 | 0,037 |
| Текущая стоимость 1 руб. при ставке 200% | 0,333 | 0,111 | 0,037 |
Затем рассчитаем текущую стоимость доходов (табл.12):
Таблица 12
Расчет текущей стоимости доходов ООО «Анубис»
| Год | Поток | Расчет 1 | Расчет 2 | ||
| r=199% | PV | r=200% | PV | ||
| 0 | -3 319 966,99 | 1,00 | -3 319 966,99 | 1,00 | -3 319 966,99 |
| 1 | 6 183 012,99 | 0,33 | 2 067 897,32 | 0,33 | 2 061 004,33 |
| 2 | 7 902 843,28 | 0,11 | 883 977,06 | 0,11 | 878 093,70 |
| 3 | 10 098 582,27 | 0,04 | 377 786,86 | 0,04 | 374 021,57 |
| NPV | * | * | 9 694,24 | * | -6 847,40 |
IRR составляет 200% при средневзвешенной цене капитала 19,23.
Отметим, что в условиях применения программных средств значения чистого приведенного дохода, индекса рентабельности, и особенно внутренней нормы доходности (представляющей определенные трудности при расчете) определяются гораздо проще, путем автоматизированных расчетов.
Итак, экономический эффект рассматриваемых мероприятий будет положителен, значит, деятельность по открытию магазинов и продвижению товаров и фирмы ООО «Анубис» будет эффективна, и принесет предприятию дополнительную прибыль в размере не менее 6 183 тыс.руб. (в первый год). Отметим, что изменение направленности рекламной кампании не только позволит получит высокий доход по новым открытым магазинам, но и приведет к значительному увеличению продаж в уже действующих.
Методы оценки стоимости компании
При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии со стандартами оценки используются следующие: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный, внутри которых могут быть использованы различные методы расчётов.
При проведении оценки исходно рассматривается каждый из этих подходов, однако то, какой подход или подходы являются оптимальными в каждом конкретном случае, определяется характером и спецификой объекта оценки, целью и назначением оценки.
В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный подход в оценке рассматривает стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку рыночной стоимости каждого актива в отдельности.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.
Доходный подход основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи, т.е. подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.