В ходе реализации проекта был проведен следующий перечень работ:
1. Анализ рынка офисной и жилой недвижимости, в том числе определение оптимальных арендных ставок на 1 м2.
Данный анализ показал, что офисная недвижимость в районе пользуется устойчивым спросом. Арендная ставка на 1 м2 позволяет полностью окупить проект уже через 2 года, что в свою очередь указывает на правильный выбор управленческого решения.
2. Инвестиционная привлекательность рынка
Было установлено, что данный субъект рынка является инвестиционно привлекательным и способен дать максимальный приток денежных вложений.
3. Финансовый анализ компании – инвестора.
Был проведен анализ баланса компании, из которого была определена финансовая устойчивость компании, её платеже способность, возможность выплаты по долгам. Финансовая активность предприятия дает ей возможность брать долгосрочные кредиты в банках, хотя её собственные средства дают ей полную возможность обойтись без займов.
4. Была определена правовая база процесса реконструкции.
Установлен весь перечень нормативно – правовых документов, регламентирующих процесс реконструкции в г. Москве
5. Определение и расчет коэфециентов по эффективности вложения денежных средств в проект.
6. Рассчитан денежный поток (CASH FLOW)
7. Составлен сводный сметный расчет по всем основным видам работам.
В ходе реализации проекта были предложены два вида дальнейшего использования объекта:
- продажа сразу после окончания проекта реконструкции
- назначение управляющей компании и сдача в аренду офисных помещений
Первый вариант дает лишь разовую небольшую прибыль в короткий промежуток времени. Поэтому был выбран второй вариант использования объекта недвижимости, который в свою очередь приносит многократную прибыль в течении определенно длительного периода времени.
1. Первоначальный капитал инвестора увеличится больше при варианте сдачи объекта в аренду, при расчете с учетом временного фактора и без. Это является закономерным, так как рассчитывались доходы, которые приносит объект на период – 4 года, а не как в случае продажи, когда инвестор получил единовременную прибыль. Для компании более выгодно сдавать в аренду объект и получать от него стабильный доход. Ко всему Компанией был создан отдел по управлению недвижимостью, который будет заниматься управлением и данного объекта.
2. Каждая вложенная в проект д. е. в действующих приносила: при аренде – 0,76 д.е., а при продаже – 0,24 д. е.
3. Что касается срока окупаемость, то разумеется он меньше при продаже.
4. Значение MIRR больше ставки дисконтирования при аренде объекта, а это означает некоторый запас финансовой прочности анализируемого проекта. Однако при продаже объекта мы видим, что этот коэффициент ниже ставки дисконтировании. Это означает отсутствие финансовой прочности анализируемого проекта.
Список литературы
1. Гражданский Кодекс РФ. Части I и II
2. СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения. Стройкосультант.
3. СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника. Стройконсультант. На июнь 2005
4. СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий. Стройконсультант. На июнь 2005
5. СП 23-101-2000. Проектирование тепловой защиты зданий. Стройконсультант. На июнь 2005
6. Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. Управление строительными инвестиционными проектами. – СПб, АСВ, 1997 г.
7. "Земельный кодекс РСФСР" (25.04.91 г.)
8. Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (26.06.91 г.)
9. Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (1.04.91 г.)
10. Закон Российской Федерации "Об охране окружающей природной среды" (1.12. 91 г.)
11. Закон Российской Федерации "О недрах" (21.02.92 г.)
12. Закон Российской Федерации "Об экологической экспертизе" (15.11.95 г.)
13. Постановление Правительства Российской Федерации №632 "Об утверждении Порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнение окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия" (28.02.92 г.)
14. Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации №77 от 28.01.93 г. "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства"
15. СНиП 11-01-95. "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".
16. "Временные рекомендации по составу, порядку разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций в форме капитальных вложений на создание объектов топливно-энергетического комплекса", (утверждены Минтопэнерго России 05.07.93 г.)
17. "Основы прогнозирования качества поверхностных вод", М. Наука, 1982г
18. "Методические основы оценки и регламентирования антропогенного влияния на качество поверхностных вод" Л., Гидрометеоиздат, 1987г.
19. "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансированы" (Утв. Госстроем России, Минэкономикой России, Госкомпромом России 31.03.94 №7-12/47.) М., НПКВЦ "Теринвест", 1994 г.
20. "Положение об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации" (утверждено Минприродой России № 222 от 18.07.94 г.)
21. СП 11-101-95. "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений"
22. ОНД-86. "Методика расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий"
23. «Финансы и кредит в недвижимости » под ред. Грабового П.Г. и Яськовой Н.Ю., «Алфей», 2004;
24. Горемыкин В.А., «Экономика недвижимости», -М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг»,2002;
25. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2006;
26. «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2007;
27. «Экономика и управление недвижимостью» под ред. Грабового П.Г., -М: «АСВ», 1999;
28. «Экономика недвижимости» под ред. Ресина В.И., -М.: МГИУ, 1999;
29. Ефимова О.В., Мельник М.В. / Анализ финансовой отчетности / «Омега-Л» / 2004 г.;
30. Орловский Б.Я., Сербинович П.П. Общественные здания.-М., «Высшая школа», 1978 г.
31. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. / «Экономика» / 2004 г.;
32. Бринк И.Ю., Савельева Н.А. / Бизнес-план предприятия. Теория и практика / «Феникс» / 2003 г.;
33. Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. / Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия / «Питер» / 2003 г.
34. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи и упражнения. – М.: АСВ, Смолин Плюс, 2001.
35. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: учебник для ВУЗов. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.
36. Крушевиц Л. Инвестиционные расчеты/ Пер. с нем. Под общ. ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова.- Спб. : Питер, 2001
37. Ковалев В.В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика,1998.
38. Шапиро В.Д., Лукманова И.Г. и др. Управление пректами. – СПб.: Два-три, 1996.
39. Экономическая безопасность. Производство. Финансы. Банки. – М.: Фин.Стат.Информ, 1998.
40. Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
41. Распоряжение Мэра Москвы от 12.05.94 N 226-РМ "О Государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования".
[1] Банкротство : стратегия и тактика выжиывания/под ред. Г.П.Иванова и В.А.Кашина. – М.: Межд.институт рыночных исследований, 1993 г. – 240с
[2] Мескон М., Хедоури Ф., Альберт М. Основы менеджмента/пер. с англ. – М.: Дело, 1992. – 701с.
[3] Маршев В.И., Айвазян З.С. О стратегии выживания российских предприятий в переходный период. – М.:Диалог –МГУ, 1996. – 51 с., Менеджмент организации/под ред. Румянцевой З.П. и др. – М.: ИНФРА-М, 2000 г. – 432 с.
[4] Клиланд Д., Кинг У. Системный анализ и целевое управление. – М..,1974. с.25
[5] Ансофф И. Стратегическое управление/пер.с англ.-М.:Экономика 2000. – с.56
[6] Финансовый менеджмент. Под ред. Стояновой Е.С. М.: Перспектива, 2005. с. 294.
[7] Бухгалтерский баланс ООО «ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г.
[8] Богдановская Л.А. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Финансы и статистика, 2000. с.415.
[9] Управление организацией. Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. М.: ИНФРА-М, 2002. с. 187.
[10] Отчет о прибылях и убытках ООО «ООО «Анубис»» за 9 месяцев 2006 г.
[11] Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2002. с. 512.