Управление торговым центром (стр. 8 из 19)
Системность - право представляет собой строенную систему * норм, расположенную в определенном порядке; * Принудительность;
Формальная определенность права - нормы права всегда формально четко определены в законодательных актах;
Волевой характер права.
Необходимо отметить, что правовые нормы в системе права обычно имеют иерархическую структуру. Во главе этой структуры находятся законы, которые свою очередь делятся на конституционные и обыкновенные. Конституция - основной закон, акт прямого действия и высшей юридической силы. Ниже приведена таблица иерархии законодательных актов по мере убывания юридической силы:
Таблица 2
Иерархия законодательных актов (по мере убывания юридической силы)
| Нормативный акт | Законодательный орган |
| Конституция | Конституционное собрание |
| Федеральные конституционные законы | Конституционный суд РФ, Федеральное собрание РФ |
| Кодексы | Федеральное собрание РФ |
| Федеральные законы | Федеральное собрание РФ |
| Указы и распоряжения президента | Президент РФ |
| Постановления и распоряжения правительства РФ | Правительство РФ |
| Нормативно-правовые акты министерств и ведомств | Министерства и ведомства |
| Нормативные акты местных органов самоуправления | Муниципалитеты и администрации |
| Локальные (нормативные) акты в организациях и на предприятиях | Собственники и менеджеры предприятия |
Следует ввести понятие правоотношения. Правоотношение - это урегулированное нормами право, общественное отношение, участники которого имеют субъективные права и юридические обязанности гарантированные государством. Действительными или имеющими юридическую силу являются отношения соответствующие нормам права. Господствующей частью отношений являются отношения, связанные с функционированием экономической системы, то есть с производством, распределением и потреблением материальных благ. Правовое регулирование экономической сферы определяет правовое положение участников гражданского оборота основание возникновения и порядок осуществления права собственности.
Субъектами права являются физические или юридические лица, которые на основании юридических норм могут быть носителями субъектных прав и обязанностей. Субъекты права обладают особым свойством - правосубъектность, то есть признаваемая государством способность быть субъектом правоотношения.
Объектами права являются те общественные отношения, которые регулируются правом. Среди всех правоотношений, регулирующих отношения в сфере недвижимости наибольшее место занимает гражданское и административное законодательство.
Таблица 3
Объекты и субъекты гражданских прав
| Субъекты | Объекты |
| Физические лица - граждане РФ, иностранные граждане, граждане с двойным гражданством, граждане без гражданства. | Вещи (имущество) материальное благо, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. |
| Юридические лица -российские и иностранные. | Работы и услуги. |
| РФ, субъекты РФ, различные муниципальные образования. | Информация |
| Интеллектуальная собственность | |
| Нематериальное благо. |
Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, то есть могут свободно отчуждаться (кроме случаев предусмотренных в ст. 129 ГК РФ) или переходить от одного лица к другому на основании правопреемства.
Итак, исходя из вышеизложенного можно сказать, что только наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений.
2.3 Экономическая экспертиза
В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
В России рынок недвижимости по-прежнему находится в стадии становления, на нем присутствует высокий спрос.
Благодаря стремительному росту цен последних лет рынок представлял для своих участников самое настоящее «золотое дно». Индекс стоимости жилья (отражающий усредненную стоимость квадратного метра Московских квартир) составил в феврале 2007 года 1800 доллара. В то же время индекс доходности жилья, хоть и заметно снизился в феврале, остается на уровне, более чем в пять раз превышающем доходность банковских депозитов. Данная цифра вполне адекватна: ведь в отличие от банковского депозита, приносящего лишь фиксированный процент (в настоящее время валютные депозиты вряд ли принесут более 6-7% годовых), владение недвижимостью порождает два источника доходов: доход от использования (реализуется в виде получения немаленькой арендной платы), а также от изменения рыночной стоимости. Недвижимость как инвестиционный актив эквивалентна акциям — притом, что дивиденды, выплачиваемые по большинству российских акций, остаются очень низкими (не более нескольких процентов в год), в то время как высокие арендные ставки обеспечивают ежегодный доход от недвижимости, составляющий порядка 10—15% ее стоимости.
Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2006 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики.
Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.
Недвижимость - это ресурс длительного пользования, для создания которого необходимо время. Например, строительство нового здания может занять несколько лет. Во время создания нового капитала фирме требуются средства для финансирования проекта. Она должна расходовать эти средства сегодня в расчете на будущие доходы. Те, кто доставляют средства для создания нового капитала, откладывают во времени возможность потратить эти средства на текущие покупки.
Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы.
Недвижимость инвестиционного назначения — это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры и нежилые помещения, сдающиеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивных целях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут быть и чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можно приобретать как за полную цену, так и в кредит.
Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.
Что до рынка коммерческой недвижимости Москвы, большую часть его объема составляют старые перепрофилированные здания. Отсюда закономерно следует ряд недостатков: отсутствие паркингов и подъездных путей, перебои в электроснабжении.
Иная картина складывается на окраине города, где ведется бурная застройка качественными современными зданиями. Сегодня именно на ближней периферии города строится и вводится в эксплуатацию большая часть объектов высокого класса – здесь уже можно встретить и качественную отделку, и неординарное архитектурное решение, и высокий уровень инженерной инфраструктуры, и центральную систему безопасности, и вместительную автостоянку или подземный паркинг.
На фоне интенсивного развития российской экономики в 2006 году наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать, что в 2007 году эта тенденция сохранится. Вследствие недостатка предложения продолжится рост числа сделок предварительной аренды и продажи.
В 2006 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса "А" и "В". Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения.
Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.
Рисунок 2 – Общее предложение и новое строительство офисных помещений
К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2008 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м. В общем предложении 31% приходится на офисы класса "А" и 69% - на офисы класса "В". Доля класса "А" повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2006 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса "А", спрос на которые стабильно высок.
