Закон "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.
Участниками риэлтерской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность (риэлтерские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риэлтерской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлтерская деятельность.
Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:
1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;
2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;
3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;
4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;
5) осуществление рекламы своей деятельности;
6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.
Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.[5 c.19]
Глава 2. ОРГАНИЗАЦИЯ И СТРУКТУРА Российской Гильдии риэлторов, Поволжской Гильдии риэлторов и риЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ
2.1 Российская гильдия риэлторов: деятельность и структура
Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлтерской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.
Идея образования Российской гильдии риэлторов (далее РГР) появилась в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить "правила игры" на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла "снизу".
Прошло уже 15 лет с момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка недвижимости РГР, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился. Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия определяют другие направления развития риэлтерской деятельности. За этот период РГР превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию, объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России.
Первоначально РГР задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях правового вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.
В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т.д.[12]
РГР отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает всестороннюю поддержку своим членам.
РГР также включается в структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с приглашением представителей компаний - членов РГР. В сентябре 1994 г. было подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров, направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.
Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с последующим присвоением степени "сертифицированный специалист по международной недвижимости" (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.
РГР уделяет большое внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских специалистов.
Кроме того, Гильдией установлены тесные взаимоотношения с риэлтерскими агентствами Австрии, Италии, Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польши.
Интенсивная международная деятельность РГР позволила ей успешно интегрироваться в международное сообщество профессионалов рынка недвижимости.[12]
В настоящий момент РГР стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.
Развитие в России цивилизованного рынка недвижимости невозможно без создания единых стандартов образования, профессиональной подготовки и переподготовки кадров для работы на рынке недвижимости. И в этом направлении РГР ведет свою работу. РГР накоплен большой опыт сотрудничества и взаимодействия с государственными учреждениями по разработке учебных программ и планов подготовки специалистов для работы на рынке недвижимого имущества, по осуществлению подготовки должностных лиц и персонала организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на этом рынке, по определению квалификации указанных лиц и выдаче им квалификационных аттестатов.
Рассмотрим структуру РГР. Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является Президент. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий преемственность президентской формы управления, - Правление. В состав Правления входят: действующий Президент, экс-президент, президент-элект (будущий), руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются вице-президентами РГР. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц.