Управление муниципальным имуществом Пушкинского района (стр. 10 из 14)

· поиск и выбор источников инвестиций;

· формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики Пушкинского района МО является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита местного бюджета.

При оценке стоимости муниципальной недвижимости Пушкинского района важной задачей совершенствования управления является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской муниципальной недвижимости и прав на неё.

3.2.4. Организация единой системы учета по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО»

Создание единой системы учета КУМИ Пушкинского района позволит вносить в кадастр следующие сведения:

· физические размеры и характеристики конкретного объекта муниципальной недвижимости;

· сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта муниципальной недвижимости;

· наличие обременений и других ограничений прав собственности;

· общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Сегодня в КУМИ Пушкинского района для этой цели уже задействованы некоторые решения с использованием компьютеров. К сожалению, эти решения не носят системного характера; в лучшем случае они представляют собой каталогизированный набор электронных документов (КНЭД). В итоге даже при наличии электронной версии каждого документа получение информации по какому-либо запросу ничем в принципе не отличается от работы с бумажным архивом.

На наш взгляд, такая система в руководстве КУМИ Пушкинского района не обеспечивают надежного хранения информации, не позволяют отслеживать «историю» объекта муниципальной недвижимости, не предоставляют средств автоматического контроля корректности вводимой информации.

Рассматривая недостатки существующей системы, мы видим, что ненадежность КНЭД как системы хранения документов носит двоякий характер. При таком способе хранения информации возможны потери как документа в целом, так и искажения информации в каждом из них, поскольку нет системы отслеживания редакций документа.

Что касается “истории” объекта недвижимости, то, как правило, в КНЭД КУМИ Пушкинского района хранится только текущая информацию об объекте, а предыдущая редакция “скидывается” в файловые архивы, которые со временем практически невозможно использовать как источник информации в силу бессистемности процессов создания и хранения.

Чрезмерно большое влияние “человеческого” фактора в КНЭД КУМИ Пушкинского района вызвано тем, что в них нет системы разграничения доступа, практически не используется система справочников, отсутствует система контроля ввода по “маске” и прочих возможностей для минимизации такого рода ошибок.

На данный момент на рынке программного обеспечения РФ существует целый ряд программных продуктов, позволяющих эффективно решить задачу учёта объектов недвижимости. Но, к сожалению, эти системы предполагает приобретение помимо предлагаемой программы еще и специального программного обеспечения (например, дорогостоящей системы управления базами данных).

Такого рода «тяжелые» решения требуют значительных усилий и расходов на адаптацию их к нуждам КУМИ Пушкинского района.

В этой связи, предлагаю к внедрению программный комплекс “Учет муниципальной недвижимости”, который позволяет в короткий срок начать эффективную работу по ведению базы объектов недвижимости. При его разработке я постарался учесть недостатки существующих систем.

В качестве базового объекта предлагается Объект недвижимости. Это правильно и с технической и с нормативной точки зрения (в ныне используемых нормативно-технических документах земельные участки Пушкинского района рассматриваются без отрыва строений как единый объект учёта). Другие два базовых объекта - Документы и Субъекты Права (арендаторы, собственники).

Объекты учета имеют необходимый набор предопределенных атрибутов, который может быть расширен конечным пользователем (оператором-специалистом).

В состав предлагаемого комплекса входят модули:

· Формирование БД (входные формы)

· Администратор

· Пакет для Руководителя (ведущего специалиста)

К первому блоку при необходимости могут быть дополнительно разработаны утилиты или технологические инструкции для переноса информации из других систем учета и баз данных. Модуль Администратор предназначен для управления доступа к БД, редактирования атрибутов объектов учета, создания и управления типовыми запросами и отчетами. Пакет Руководителя позволяет получать оперативную отчетность, необходимую для управленческого анализа и принятия решений.

Такая автоматизированная система кадастра недвижимости Пушкинского района позволит:

· научно управлять процессом земельных отношений в Пушкинском районе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;

· формировать налогооблагаемую базу;

· повышать инвестиционную привлекательность муниципальной недвижимости Пушкинского района.

3.3. Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения платы земельного налога за пользование участком.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) ставки земельного налога:

минимальное значение - 5% в год;

максимальное значение - 15 % в год.

Прогнозирование динамики изменения арендной платы за пользование участком.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) арендной платы за пользование участком:

минимальное значение - 5 % в год;

максимальное значение - 15 % в год.

Прогнозирование динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут).

Не рассчитывалась

Прогнозирование динамики изменения рыночной стоимости земельного участка.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) рыночной стоимости земельного участка:

минимальное значение - 5 % в год;

максимальное значение - 15 % в год.

Прогнозирование изменения нормативной выкупной цены земельного участка.

Прогнозируется снижение на 20 % нормативной выкупной цены с 1 января 2005 года за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

Выводы и рекомендации:

Основными факторами, влияющими на возможное изменение объемов земельных платежей за пользование земельным участком, на ближайший период являются:

· темпы инфляции;

· изменение законодательства в части изменения порядка расчета земельного налога;

· изменение законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы за землю;

· изменение законодательства в части изменения условий выкупа земельных участков.

Изменение темпов инфляции учитывается ежегодно при утверждении федерального бюджета на соответствующий год.

Изменение законодательства в части изменения расчета земельного налога в Московской области (расчет земельного налога от кадастровой стоимости участка) вступит в действие с 1 января 2006 года. По предварительным оценкам по рассматриваемому участку увеличение земельного налога после перехода на новую систему расчета не превысит 15 процентов.

Необходимость изменения законодательства в части цены выкупа земельных участков рассматривается уже на протяжении 2-х лет. Однако до сих пор в Правительстве Российской Федерации нет согласованного проекта федерального закона. С учетом технологии разработки и принятия федеральных законов вероятность принятия таких изменений до 1 января 2005 года не высокая.

Таким образом, на ближайшие годы можно прогнозировать следующие границы динамики изменения земельных платежей за участок:

· минимальная динамика увеличения земельных платежей – 5 % в год;

· максимальная динамика увеличения земельных платежей – 15 % в год.

С учетом анализа стоимости земельных участков в данном районе за последние 3 года на ближайший период можно прогнозировать увеличение рыночной стоимости земельного участка в пределах от 5 до 15 процентов в год.

3.4. Моделирование объемов земельных платежей.

3.4.1. Моделирование размеров платы земельного налога за пользование участком.

Формула расчета консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком:

Т t

КЗН(Т) = ∑ [ЗНо x (1+ Кзн) ] , где

i = 1

КЗН(Т) – консолидированная (суммарная) плата земельного налога за пользование участком за период времени (Т), тыс. рублей;

ЗНо – размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. рублей;

Кзн – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога:

Кзнмин = 0,05;

Кзнмах = 0,15;

t – номер очередного года;

Т – период времени, в годах.

Графики консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис.1.

3.4.2. Моделирование размеров арендной платы за пользование участком.

Формула расчета консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком:

Т t

КАП(Т) = ∑ [АПо x (1+ Кап) ] , где

i = 1

КАП(Т) – консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (Т), тыс. рублей;

АПо – размер годовой арендной платы в расчетный период, тыс. рублей;

Кап – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы: