Анализ, выполненный в разделе 2 настоящей работы, показал, что значительную часть муниципальной собственности Пушкинского района составляет имущество, служащее выполнению социальных задач и не направленное на коммерческое использование. В их числе – жилые дома, учебные, дошкольные и медицинские учреждения, зрелищные и спортивные сооружения, научные, проектно-испытательные и инженерные объекты, системы снабжения района, мемориальные, природные и другие специальные комплексы. Несмотря на их социальную направленность, все это недвижимое имущество при разумном уровне затрат на него может приносить и максимально полезный экономический эффект.
Между тем, основная перечисленная масса зданий и сооружений введена в эксплуатацию с 1974 по 1989 год. Состояние объектов и инженерных систем - плохое (физический износ). Специалисты полагают средний износ объектов 65%. Экономический износ характеризуется несоответствием планировок, отделки, инженерных подсистем современным требованиям (качество, энергосбережение, экология, безопасность и т. п.). Часто в муниципальном имуществе наблюдается отсутствие правоустанавливающей и инженерной документации.
Принятие целевой программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» и разработка маркетинговой стратегии на основе мониторинга рынка недвижимости Пушкинского района МО позволит повысить социальную и экономическую эффективность муниципальной недвижимости.
Совершенствование процесса операций с муниципальной недвижимостью: упрощение согласования, утверждения, регистрации - создаст благоприятный климат для увеличения инвестиций в недвижимость. Обеспечит оптимальной с точки зрения интересов граждан Пушкинского района структуру недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования. Что в результате поможет развитию малого и среднего бизнеса путем максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости.
Регистрация права собственности на муниципальные объекты и их полная инвентаризация выявит и сократит неэффективно используемые активы, установит контроль за использованием и сохранностью муниципального имущества, сданного в аренду. Программа позволит сотрудникам КУМИ Пушкинский район оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости, поддерживать в надлежащем техническом и эстетическом состоянии объекты муниципальной собственности. Согласно предложенной программе, классификация объектов муниципальной недвижимости Пушкинского района может быть выполнена по техническим, стоимостным, функциональным, а также по доходообразующим и ресурсозатратным критериям.
Рост фактических поступлений доходов от использования муниципального имущества и земельных ресурсов в бюджет Пушкинского района может быть достигнут за счет предложенной программы компьютерного учета всех договоров аренды и купли-продажи с открытием лицевых карточек, содержащих информацию о начислении и поступлении платежей за любой период времени, что позволяет своевременно выявлять неплательщиков, приглашать их на выверку расчетов по платежам, принимать меры по проведению претензионно-исковой работы по взысканию задолженности.
Администрация Пушкинского района стремиться стимулировать реализацию инвестиционных проектов, прежде всего, в наиболее значимых для района сферах. Как показал анализ, в последнее время возрос спрос, и далее будут востребованы такие виды деятельности, как:
-индивидуальное жилищное и дачное строительство;
-изготовление и продажа строительных материалов;
-развитие связи, современных информационных технологий;
-банковские, страховые, аудиторские и другие услуги;
-благоустройство территории, сбор и переработка бытовых и производственных отходов;
-развитие сервисного обслуживания населения Пушкинского района (магазины, кафе, рестораны, автозаправочные станции, автомастерские и т. д.);
-развитие образовательных, информационных, консультационных услуг.
В этой связи предоставление возможности арендаторам право льготного приобретения муниципального помещения в случае его приватизации поможет развитию этих видов деятельности. Реализация аспектов Программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» позволит предпринимателям приватизировать арендуемые ими муниципальные помещения по льготной схеме.
Продажа недвижимого имущества Пушкинского района Фонду по предложенной схеме обеспечит:
-исполнение прогнозного плана приватизации;
-реальный и справедливый доход в муниципальную казну не обрушая цен на рынке недвижимости;
-сэкономит время и силы работников КУМИ (один или несколько аукционов вместо нескольких сотен)
-активное использование муниципальное имущество в инвестиционных проектах.
Создание ипотечного банка за счёт средств от продажи нежилой недвижимости Пушкинского района помогут малому бизнесу уйти от чёрных кредитов с огромными процентами, если кредитовать со средней ставкой в 12% годовых. За счёт эффективного ипотечного рынка жилья можно будет управлять миграцией городского населения.
В течение 2007 г. в КУМИ Пушкинский район продолжалась работа по формированию собственности муниципального образования путем приемки от предприятий и организаций различных форм собственности ведомственного жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и соцкультбыта. Между тем, расширение сферы услуг нематериального производства возможно лишь при активной поддержке малого и среднего предпринимательства со стороны администрации Пушкинского района. Высокие социальные показатели обеспечат и экономическую эффективность. Уже сегодня по многим показателям социально-экономического развития — обороту розничной торговли, оказанию платных услуг, вводу в эксплуатацию жилых домов, освоению инвестиций — район находится в числе лидеров среди муниципальных образований Московской области. В 2007 году на развитие экономики и социальной сферы района было направлено 7,9 млрд. рублей инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования, темп роста к соответствующему периоду прошлого года составил 139,8%, в том числе 7,6 млрд. рублей — в объекты непроизводственного назначения (143,2%). За счет всех источников финансирования в районе было построено и введено в эксплуатацию 212,7 тыс. кв. м общей площади жилья, темп роста к соответствующему периоду прошлого года составил 141,0%. В сельской местности построено и введено в эксплуатацию 75,6 тыс. кв. м жилья, что составило 35,5% от общего ввода[13].
В 2008 году район продолжит развиваться так же динамично. Есть проект строительства четырёх муниципальных домов (в Пушкино, Правдинском, Софрино и Лесном), основная доля квартир в них перейдет к очередникам района. Запланировано строительство Дома ребенка.
Продолжатся работы по благоустройству внутридворовых территорий и ремонту дорог. Пушкинский район сохранил и приумножил высокие темпы экономического и социального развития, реализовал глобальные проекты в различных отраслях народного хозяйства.
Стратегическое социальное развитие должно выражаться в конкретных делах: строительство новых детских садов и площадок, автомагистралей, ремонт объектов здравоохранения. Сотни людей района должны улучшить свои материальные условия, получить работу и жилье. Муниципальные учреждения должны удовлетворять жизненно важные потребности населения Пушкинского района, в отличие от муниципальных унитарных предприятий, которые осуществляют функции некоммерческого характера.
В связи с тем, что значение информации для эффективного использования муниципальной собственности возрастает, Комитет должен развивать информационные технологии по хранению и обмену базами данных. Проводить работу по формированию единого электронного реестра муниципального имущества. Автоматизированная система кадастра недвижимости Пушкинского района, предложенная в Программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» позволит управлять процессом земельных отношений, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования, формировать налогооблагаемую базу, повышать инвестиционную привлекательность муниципальной недвижимости Пушкинского района.
В 2008 году должен быть реализован интернет-проект "Недвижимость и имущественные отношения" в рамках официального сервера городской администрации. Между тем, создание собственного интернет портала КУМИ Пушкинский район, предложенного в Программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» позволят работникам Комитета решить ряд общественно важных задач, среди которых – информация о новых законах в сфере муниципальной недвижимости для заинтересованных лиц, налаживание эффективного информационного взаимодействия между обществом, бизнесом и местной властью.
Анализ эффективности использования земельного участка показал:
Рассматриваемый земельный участок относится к группе с низкой эффективностью использования. Для повышения эффективности использования данного участка требуется проведения соответствующего комплекса мероприятий.
При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования наиболее предпочтительным является вариант выкупа земельного участка в собственность.