5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение»[6].
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчёту.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величины корректировок определяются Оценщиком на основании ежеквартальных расчетов, производимых в следующем порядке:
1. Ежедневно в течение квартала производится сбор информации обо всех предложениях продажи квартир по материалам средств массовой информации и данным Агентства недвижимости «Усадьба». Данная информация, содержащая все значимые ценообразующие факторы, заносится в базу данных Оценщика;
2. По окончании исследуемого периода, из базы данных производится выборка объектов недвижимости максимально удовлетворяющих требованию отличия между собой только по одному исследуемому фактору. В результате получаем две группы объектов, отличных между собой лишь по одному фактору.
3. Определяем средние арифметические стоимости 1 кв. м объектов по каждой группе, предварительно удалив из выборки крайние значения (максимальные и минимальные). Производим расчет показателей вариации для проверки соответствия (типичности) средних арифметических значений выборкам. Если среднее значение можно считать типичным для данной совокупности чисел (выборки), то переходим к заключительному этапу расчетов, если нет – возвращаемся к этапу 2.
4. На заключительном этапе путем вычитания из большего значения меньшего и деления полученной разницы на 100% получаем относительное значение влияния исследуемого фактора на стоимость 1 кв.м общей площади квартиры.
Таким образом, Оценщик получает среднее значение корректировки по каждому ценообразующему фактору для рынка вторичного жилья г. Самара.
Оценщик учёл следующие виды корректировок:
1. Тип дома
2. Этаж расположения квартиры
3. Наличие балкона/лоджии
4. Наличие телефона
5. Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение
6. Санузел
7. Наличие металлической двери
8. Состояние подъезда
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (табл. 10, 11).
| Таблица 10. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом. | ||||||||
| № п/п | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | ||
| 1 | Описание | 2 комнатная квартира | 2 комнатная квартира | 2 комнатная квартира | 2 комнатная квартира | 2 комнатная квартира | ||
| 2 | Условия прод./предл. | Предл. | Предл. | Предл. | Предл. | Предл. | ||
| 3 | Время прод./предл. | 09.2009 г. | 09.2009 г. | 08.2009 г. | 08.2009 г. | 08.2009 г. | ||
| 4 | Права собственности | Собств-ть | Собств-ть | Собств-ть | Собств-ть | Собств-ть | ||
| 5 | Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| 6 | Местоположение (район) | Железно- дорожный | Железно- дорожный | Железно- дорожный | Железно- дорожный | Железно- дорожный | ||
| 7 | Адрес | Ул. Авроры, 72-55 | Ул.Авроры, 70-32 | |||||
| 8 | Привлекательность местоположения | Привлека-тельный | Привлека-тельный. | Привлека-тельный. | Привлека-тельный. | Привлека-тельный. | ||
| 9 | Транспортная доступность | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая | ||
| 10 | Год постройки (ориентировочно) | 1970 | 1970 | 1970 | 1970 | 1970 | ||
| 11 | Материалы стен дома | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | ||
| 12 | Этаж/этажность | 5/9 | 4/9 | 9/9 | 9/9 | 9/9 | ||
| 13 | Площадь общая, кв.м. (ориентировочно) | 44,0 | 42,9 | 42,0 | 42,0 | 41,0 | ||
| 14 | Высота потолка, м | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 2,5 | ||
| 15 | Тип планировки | старая | старая | старая | старая | старая | ||
| 16 | Балкон/лоджия | есть | есть | есть | есть | есть | ||
| 17 | Отделка квартиры | простая | простая | простая | простая | простая | ||
| 18 | Состояние квартиры | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | ||
| 19 | Коммуникации | все | все | все | все | все | ||
| 20 | Системы безопасности | нет | мет. дверь | нет | нет | мет. дверь | ||
| 21 | Телефон | есть | нет | есть | есть | нет | ||
| 22 | Цена, дол. США | 83 063 | 78 178 | 76 308 | 76 308 | 74 335 | ||
| 23 | Курс доллара на дату оценки | 28,9403 | 28,9403 | 28,9403 | 28,9403 | 28,9403 | ||
| 24 | Цена, руб. | 2 403 852 | 2 262 460 | 2 208 360 | 2 208 360 | 2 151 270 | ||
| 25 | Цена за 1 кв.м., руб. | 54 633 | 52 738 | 52 580 | 52 580 | 52 470 | ||
| 26 | Источник информации | АН «Усадьба» | АН «Усадьба» | АН «Усадьба» | АН «Усадьба» | АН «Усадьба» | ||
| Таблица 11. Внесение корректировок в цены аналогов: | ||||||||
| № п/п | Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | ||
| 1 | Цена за 1 кв.м., руб. | 54 633 | 52 738 | 52 580 | 52 580 | 52 470 | ||
| 2 | Перевод цены предложения в цену сделки, % | -5,0 | -5,0 | -5,0 | -5,0 | -5,0 | ||
| 3 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (01+(02/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 49 951 | 49 951 | 49 847 | ||
| 4 | Время продажи/предложения, % | 0,0 | 0,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | ||
| 5 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (03+(04/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 50 950 | 50 950 | 50 844 | ||
| 6 | Имущественные права | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 7 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (05+06), руб. | 51 902 | 50 101 | 50 950 | 50 950 | 50 844 | ||
| 8 | Условия финансирования | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 9 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (07+08), руб. | 51 902 | 50 101 | 50 950 | 50 950 | 50 844 | ||
| 10 | Местоположение (коэф.) | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| 11 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (09х10), руб. | 51 902 | 50 101 | 50 950 | 50 950 | 50 844 | ||
| 12 | Транспортная доступность (коэф.) | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| 13 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (11х12), руб. | 51 902 | 50 101 | 50 950 | 50 950 | 50 844 | ||
| 14 | Материалы стен дома, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 15 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (13+(14/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 50 950 | 50 950 | 50 844 | ||
| 16 | Этаж, % | 0,0 | 0,0 | 3,0 | 3,0 | 3,0 | ||
| 17 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (15+(16/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 52 479 | 52 479 | 52 369 | ||
| 18 | Планировка, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 19 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (17+(18/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 52 479 | 52 479 | 52 369 | ||
| 20 | Балкон/лоджия, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 21 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (19+(20/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 52 479 | 52 479 | 52 369 | ||
| 22 | Отделка, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 23 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (21+(22/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 52 479 | 52 479 | 52 369 | ||
| 24 | Состояние, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 25 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (23+(24/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 52 479 | 52 479 | 52 369 | ||
| 26 | Коммуникации, % | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 27 | Скорректированная цена, 1 кв.м. (25+(26/100)), руб. | 51 902 | 50 101 | 52 479 | 52 479 | 52 369 | ||
| 28 | Системы безопасности, % | 0,5 | 0,0 | 0,5 | 0,5 | 0,0 | ||
Продолжение таблицы 11.