Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации (стр. 3 из 8)
Таблица 2.1 – Определение поправочных коэффициентов
| Техническая характеристика | Объект-аналог по УПВС №33, табл.24 | Административное здание АЗС №443 | Поправочный коэффициент (Кki) |
| Количество этажей | 1 | 1 | 1,0 |
| Назначение | служебное | служебное | 1,0 |
| Площадь, м2 | 32 | 29 | 0,9 |
| Высота, м | 3,0 | 2,7 | 0,9 |
| Группа капитальности | II | II | 1,0 |
| Вид внутренней отделки | простая | простая | 1,0 |
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:
,с учетом климатического коэффициента:
Строительный объем административного здания – 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб. В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2004г. Допустим, что срок строительства административного здания – 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом: 
,где 1285 – площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;
5,49 – ставка земельного налога в 2004 году, руб./м2;
100 – коэффициент, соответствующий назначению объекта;
1 – коэффициент подготовленности площадки;
0,7 – коэффициент градостроительной ценности;
1 – коэффициент транспортной доступности;
365 – количество дней в году;
183 – количество дней в полугодии.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства. Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 2.2.
Таблица 2.2 – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443
| Наименование | Сумма, руб. |
| Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г. (УПВС №33,табл.24, д) | 140,20 |
| Строительный объем, куб.м | 78 |
| Произведение поправочных коэффициентов | 0,89 |
| Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г. | 9 733 |
| Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. | 1,31 |
| Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г. | 12 750 |
| Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам | 35,60 |
| Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.01.2004г.) | 453 908 |
| Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%*453908 + 247589 + 9,8%*453908 = 314767) | 314 767 |
| Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат | 768 675 |
| Налог на добавленную стоимость, руб. | 138 362 |
| Прибыль предпринимателя, руб. | 76 868 |
| Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб. | 983 905 |
Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.
Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта
Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Тфиз – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Срок экономической жизни Тэк – это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Тоэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Тфакт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства. Эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Тнорм – нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта. Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:
(2.4)где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;
Сстр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Таким образом:
(2.5)В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы. В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:
(2.6)Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 2.3).
Таблица 2.3 – Оценка физического износа административного здания
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес каждого элемента по УПВС, % | Фактический возраст (год постройки – 1996) | Нормативный срок | Физический износ, % |
| Фундаменты | 10 | 9 | 25 | 3,6 |
| Стены, колоны | 33 | 9 | 25 | 11,88 |
| Покрытия | 16 | 9 | 25 | 5,76 |
| Кровля /шифер/ | 12 | 9 | 15 | 7,2 |
| Полы | 10 | 9 | 15 | 6 |
| Проемы | 1 | 9 | 20 | 0,45 |
| Отделочные работы | 2 | 5 | 10 | 1 |
| Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства | 3 | 9 | 15 | 1,8 |
| Прочие работы | 13 | 9 | 20 | 5,85 |
| ИТОГО | 100 | 43,54 |
Получаем сумму износа:
руб.Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу:
руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей. Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.Таблица 2.4 – Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием
| Наименование | Сумма, руб. |
| Стоимость строительства площадки в ценах 1969г. (УПВС №19,табл.53) | 2,4 |
| Площадь покрытия, м2 | 318 |
| Произведение поправочных коэффициентов (объект полностью аналогичен) | 1,0 |
| Восстановительная стоимость площадки в ценах 1969г. | 763 |
| Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. | 1,31 |
| Восстановительная стоимость строительства в ценах 1984г. | 1 000 |
| Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам | 35,60 |
| Восстановительная стоимость на дату оценки (1.01.2004г.) | 35 600 |
| Дополнительные затраты (5%*35600) | 1 780 |
| Восстановительная стоимость площадки на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат | 37 380 |
| Налог на добавленную стоимость, руб. | 6 728 |
| Прибыль предпринимателя, руб. | 3 738 |
| Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб. | 47 846 |
Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 января 2004г.) равна 47 846 рублей. Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа:
руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей. Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (Св) рассчитывается по формуле: