Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации (стр. 4 из 8)
(2.7)где Нпр – ставка налога на прибыль;
Кр – показатель рентабельности продукции;
Сп – полная себестоимость оцениваемого объекта.
(2.8)где Цэ – стоимость комплектующего узла или агрегата;
В – собственные затраты (например, стоимость сборки).
Стоимость комплектующих узлов (Цэ) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 2.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.
Таблица 2.5 – Определение стоимости сооружения резервуара
| Наименование показателя | Сумма, руб. |
| Стоимость комплектующих узлов (Цэ): | |
| Трубопровод | 5 500 |
| Задвижка для нефтепродуктов | 350 |
| Огневой предохранитель | 790 |
| Клапан приемный | 2 100 |
| Замерный трубопровод | 3 800 |
| Люк замерный | 450 |
| Клапан дыхательный совмещенный | 470 |
| Уравнемер «Струна-М» с датчиком | 4 300 |
| Трубопровод налива | 2 750 |
| Электромагнитный клапан отсечки | 950 |
| Фильтр глубокой очистки | 480 |
| Муфта сливная | 470 |
| Сливной колодец | 800 |
| Технологическая шахта | 900 |
| Вентиляционная решетка | 500 |
| Железобетонный колодец | 1 800 |
| Ложемент | 2 900 |
| Зонд для определения утечек из резервуара | 3 100 |
| Двустенный резервуар | 45 000 |
| Стоимость сборки и установки (В) | 8 500 |
| Полная себестоимость (Сп) | 85 910 |
На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (2.7).
руб.Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа:
руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей. Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода.При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
Таблица 2.6 – Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода
| Наименование оборудования | Балансовая стоимость на 1.03.03 | Индекс изменения цен | Восстановительная стоимость на 1.01.04 |
| POS-терминал MagiC 6000 | 34 244 | 1,08 | 36 984 |
| Блок бесперебойного питания для ПК и сервера | 28 875 | 1,08 | 31 185 |
| ККМ Samsung – 4615 RF | 27 875 | 1,08 | 30 105 |
| Компьютер Evo | 28 174 | 1,07 | 30 146 |
| Контролер ТРК КУБ-4 | 10 617 | 1,08 | 11 466 |
| Принтер НР Laser Jet 1200 Printer | 13 271 | 1,07 | 14 200 |
| ТРК Нара-27 | 13 000 | 1,08 | 14 040 |
| ТРК Нара-27 | 13 000 | 1,08 | 14 040 |
| ТРК Нара-27 | 13 000 | 1,08 | 14 040 |
| Фискальный регистратор Штрих RF-F | 23 750 | 1,08 | 25 650 |
| Итого | 205 806 | - | 221 856 |
Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 2.7)
Таблица 2.7 – Шкала экспертных оценок состояния оборудования
| Состояние оборудования | Характеристика физического состояния | Процент износа износа,% |
| Новое (Нов.) | Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии | 0 ¸ 5 |
| Очень хорошее (ОТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 5 ¸ 15 |
| Хорошее (ХТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 15 ¸ 35 |
| Удовлетворительное (УТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др. | 35 ¸ 65 |
| Условнопригодное (УПС) | Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов | 65 ¸ 85 |
| Неудовлетворительное (НТС) | Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов | 85 ¸ 95 |
| Непригодное к применению или лом (Нег.) | Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь | 95 ¸100 |
На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 2.8).
Таблица 2.8 – Оценка стоимости оборудования АЗС №443
| Наименование оборудования | Состояние | Процент износа | Восстано-вительная стоимость | Сумма износа | Остаточная стоимость |
| POS-терминал MagiC 6000 | УТС | 35 | 36 984 | 12 944 | 24 040 |
| Блок бесперебойного питания для ПК и сервера | ОТС | 12 | 31 185 | 3 742 | 27 443 |
| ККМ Samsung – 4615 RF | ХТС | 18 | 30 105 | 5 419 | 24 686 |
| Компьютер Evo | ХТС | 15 | 30 146 | 4 522 | 25 624 |
| Контролер ТРК КУБ-4 | ОТС | 8 | 11 466 | 917 | 10 549 |
| Принтер НР Laser Jet 1200 Printer | ХТС | 30 | 14 200 | 4 260 | 9 940 |
| ТРК Нара-27 | УПС | 65 | 14 040 | 9 126 | 4 914 |
| ТРК Нара-27 | УПС | 65 | 14 040 | 9 126 | 4 914 |
| ТРК Нара-27 | УПС | 65 | 14 040 | 9 126 | 4 914 |
| Фискальный регистратор Штрих RF-F | ХТС | 25 | 25 650 | 6 413 | 19 238 |
| Итого | - | 221 856 | 65 595 | 156 261 |
Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.
Таблица 2.9 – Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода
| Наименование имущества | Оценочная стоимость на 01.01.04, руб. |
| Административное здание | 555 513 |
| Площадка с асфальтобетонным покрытием | 33 492 |
| Сооружения резервуаров | 215 463 |
| Оборудование | 156 261 |
| Итого | 960 729 |
Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей. Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.
Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.Таким образом, стоимость предприятия на дату оценки, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.
2.2 Оценка сравнительным подходом
Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.