Создание гостиничного комплекса

Рассматривается 6-этажное здание (включая технические этажи), с подвалом, состоящее из отдельных блоков, смонтированное за период 1982-85 годы. В настоящий момент здание около 9 лет находится в состоянии консервации. Отделочные работы не выполнялись.

Общая стоимость объекта (произведенных работ) составляет 32 млн. долларов США.

1.2.Цели проекта

Текущее состояние объекта диктует необходимость его развития в кратчайшие сроки.

В связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора в оборудование существующего здания.

Создание гостиничного комплекса, а также культурно-развлекательного центра, спортивного центра, будет удовлетворять потребности в данной нише на соответствующем рынке товаров и услуг.

1.3.Сильные и слабые стороны проекта

Таблица 2.1.

Характеристика гостиничного комплекса

Сильные стороны	Слабые стороны
1. Имеющийся объект	1. Земля
2. Расположение в зеленой зоне в пределах кольца	2. Относительная удаленность от центра г. Москвы
3. Возможность предоставления комплексного экскурсионного обслуживания	3. Необходимость формирования управленческой команды
5. Наличие коммуникаций
6. Внешняя изолированность (автономность)
7. Система безопасности

2.ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА 2.1.Описание предоставляемых услуг

Основные направления деятельности гостиничного комплекса на рынке услуг:

предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);

сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства (4000 кв.м.);

сдача в аренду под офисы (2500 кв.м).

В комплексе будут оказываться все виды гостиничных услуг, предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.

Также на территории комплекса предполагается работа спортивно-оздоровительного центра, в котором будут оказываться следующие услуги: тренажерный зал, сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж.

2.2.Анализ конкурентов

В Москве существует порядка 170-200 гостиниц (включая ведомственные и министерские). Из них было обследовано 62 гостиницы. В процессе обследования из рассмотрения исключались наиболее престижные гостиницы (примерно 12 гостиниц) и самые плохие («для беженцев»).

Приведенные в Приложении 1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4 содержат сводную информацию, полученную в ходе обследования гостиниц города Москвы.

Первые колонки таблицы содержат идентификационную информацию (название, адрес и телефон справочной службы).

Значение переменной «Категория» напрямую определяется количеством «звездочек».

Следующие поля характеризуют количество мест и номеров в рассматриваемой гостинице. Эти данные могут сильно отличаться от данных, приведенных в справочниках, поскольку учитывают только реально сдаваемые места, отбрасывая сданные в долгосрочную аренду, под офисы, ремонтируемые либо выделившиеся в отдельную, независимую гостиницу.

Колонка «Количество этажей» вновь характеризует количество сдаваемых под номера этажей, принадлежащих данной гостинице, а не количество этажей в здании, где расположена гостиница.

Следующие две колонки содержат информацию о количестве имеющихся в гостинице номеров «Люкс» и «Полулюкс». Следует отметить, что от гостиницы к гостинице понятие о номерах «Люкс» может кардинально меняться (содержание этого понятия можно понять по разряду гостиницы и цене за номер).

Значение поля «Размещение» характеризует занятость гостиницы либо возможность разместить группу жильцов. В случае значения данной переменной <=1 (с точностью до сотых) она показывает долю занятых в гостинице мест по отношению ко всем сдаваемым местам. В случае значения переменной >1 она дает информацию о количестве людей, которое в среднем в состоянии поселить гостиница при условии неожиданного приезда группы туристов.

Следующие два поля «Мин» и «Макс» несут информацию о ценовом диапазоне за снимаемые номера в случае.

Далее в таблице идут колонки, дающие точную информацию о ценах на конкретные типы номеров:

Rus-4 – цена для россиян за место в четырехместном номере;

Rus-3 – цена для россиян за место в трехместном номере;

Rus-2 – цена для россиян за место в двухместном номере;

Rus-1 – цена для россиян за одноместный номер;

П/люкс – цена для россиян за номер полулюкс;

Люкс Rus – цена для россиян за номер люкс;

Ин.3 – цена для иностранцев (жителей дальнего зарубежья) за место в трехместном номере;

Ин.2 – цена для иностранцев за место в двухместном номере;

Ин.1 – цена для иностранцев за одноместный номер;

Ин.п/люкс – цена для иностранцев за номер полулюкс;

Ин.люкс – цена для иностранцев за номер люкс.

Здесь все цены даны в долларах, рублевые цены переведены в доллары по курсу на день получения информации для удобства сравнения.

Колонка “Офисы” может принимать три числовых значения:

0 – помещения по офисы не сдаются;

1 – только по договоренности с дирекцией;

2 – офисы сдаются всем.

Здесь значение «1» означает также, что офисы сдаются фирмам, которые оказывали некоторые услуги гостинице либо организациями и дружественным ведомствам сдаются в аренду.

Значение поля «Заказ». Данное поле характеризует срок, за который необходимо предупредить гостиницу о прибытии группы жильцов. При положительном значении данной переменной она дает количество дней, необходимых для предварительного заказа номеров для группы туристов.

Остальные возможные значения переменной:

0 – «мест нет и не бывает»,

1 – «заблаговременно», то есть сотрудники гостиницы отказались конкретизировать срок заказа,

2 – необходимо выслать письмо на имя директора, зам. директора гостиницы либо чиновника из аппарата ведомства – хозяина для поселения жильцов, не имеющих отношения к данному ведомству,

3 – гостиница ведомственная, «чужаков» не селят ни под каким предлогом.

Поле «Ведомство» содержит информацию о ведомстве – хозяине гостиницы. В случае неопределенной принадлежности ведомственной гостиницы в данной колонке стоит пометка «служебная».

Следующие поля дают информацию о фирмах оплаты, принятых в гостинице. Поля «Рубли наличные», «Валюта», «Кредитные карточки» принимают значения «О» либо «V» – «не принимают» и «принимают» соответственно.

Поле «безналичные рубли»:

0 – не принимаются;

1 – в зависимости от организации;

2 – да.

Все гостиницы практикуют предоплату с приходом денег на счет до прибытия клиентов.

В последующих колонках содержится информация об отделе размещения гостиницы, ее директоре (если таковая имеется), а также примечания.

Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать: в исследовании присутствуют гостиницы начиная от четырехзвездочных и кончая третьим разрядом по российской классификации.

Число мест варьируется от 20 до 2475. Стандартная вместимость гостиницы 400-700 мест.

Как правило, гостиницы расположены в многоэтажных корпусах, однако существенная часть этих зданий сдана в долгосрочную аренду либо выделилась в самостоятельные гостиницы.

Однако десятка гостиниц могут расположить у себя неожиданно прибывшую группу из 20 человек (то есть около половины гостиниц, давших подобную информацию).

Цена для россиян за место в двухместном номере колеблется от $2.9 до $220 (в среднем – порядка $15) за одноместный номер – от $6 до $300.

Для иностранных граждан расценки, как правило, превышают цены для россиян в полтора-два раза.

Примерно в одной трети гостиниц, помещения по офисы сдаются по договоренности с дирекцией, всего в двух – сдаются всем по фиксированным расценкам.

В одиннадцати гостиницах (ведомственных) при заселении чужих людей возникают проблемы с чиновниками (всего ведомственных гостиниц, охваченных исследованием, было 23), в семи служебных гостиницах «чужакам» вообще нельзя было поселиться.

Как правило, для заселения группы жильцов администраторы хотят уведомления за неделю.

Во всех (кроме Виллы Переделкино, где принимают к оплате исключительно кредитные карточки) гостиницах принимаются наличные рубли, безналичные рубли с условием прихода денег на счет к моменту заселения жильцов.

Валюта и кредитные карточки, как ожидалось, принимаются лишь в нескольких, самых дорогих гостиницах (хотя во многих гостиницах имеются пункты обмена валюты).

Офисный рынок Москвы в настоящее время по-прежнему характеризуется значительным превышением спроса над предложением, большим дефицитом качественных помещений и не поддающимся точному анализу ценообразованием.Последнее, разумеется, относится ко вторичному рынку аренды, т.к. на первичном офисном рынке все строго.

На вторичном рынке аренды основная доля предложений приходится на помещения, расположенные в различных институтах и предприятиях. Однако спрос в большей степени приходится на офисы в специализированных бизнес-центрах и отреконструированных офисных зданиях несмотря на то, что стоимость таких офисов колеблется в диапазоне 750-3200 $/кв.м общей площади в год в зависимости от качества помещения и набора дополнительных услуг. Большая часть фирм-застройщиков заключает с арендаторами долгосрочные договоры аренды еще до начала строительства. Чаще всего арендаторами являются крупные иностранные и международные компании.

Стоимость аренды в высококлассных офисных зданиях, обычно небольших по площади (1-3 арендатора) – порядка 800-2000 $/кв.м в год. Однако это не многим фирмам по карману, поэтому большинство фирм предпочитает размещаться в свободных помещениях предприятий и организаций, а также в гостиницах и квартирах. Стоимость аренды: 200-800 $/кв.м в год. Что касается специализированных бизнес-центров, то в настоящее время в Москве достаточно мало таких бизнес-центров, которые удовлетворяли бы всем параметрам классности.

Недостатки бизнес-центров:

«Moscow Business Plaza» (гостиница «Славянская») – близость к вокзалу, гостиничный интерьер, слишком высокие арендные ставки.

«Аура агентство» (гостиница «Аэростар») – неудобное, не престижное для офисного комплекса подобного класса месте, далеко от центра.

«Мета –Дом» - российский сервис.

Однако из-за дефицита помещений такого класса практически все бизнес-центры полностью заняты на много лет вперед.

В целом же на офисном рынке Москвы на величину арендной платы влияют следующие факторы:

расположение офиса,

качество помещения,

наличие телефонных линий,

дополнительные услуги управляющей фирмы,

срок арендного договора.

Аренда квартир может служить альтернативой поселения в гостиничный комплекс.

В настоящее время минимальная арендная месячная плата для квартир составляет $150 за однокомнатную квартиру, причем эта сумма соответствует низкому качеству квартиры, то есть – «хрущевка», минимум или полное отстутствие телефона и дальнее расстояние. Средняя цена по Москве для однокомнатных квартир (за Садовым кольцом) составляет $250-300. Удаленым районам Ленинского проспекта соответствует цена $350 за однокомнатную квартиру (р-н «Теплого Стана» и тому подобное). В районе м. «Ленинский проспект» стоимость соответствует $500-600 за однокомнатную квартиру, причем качество весьма среднее.

В общем прослеживается соответствие между стоимостью жилья в районе и стоимостью аренды квартиры, так как и на то, и на другое влияют практически те же факторы.

2.3.Клиенто-ориентированная политика бизнеса

Основные принципы по созданию клиенто-ориентированной структуры:

многоуровневая система маркетинга;

укрепление передней линии работы с клиентом;

активизация персонала во взаимодействии с внешним климатом;

организация внутреннего маркетинга;

переход на стратегический уровень мышления и развития.

Клиенто-ориентированная политика создаваемого акционерного общества предполагает многоуровневую сегментацию рынка. Приведем предварительную структуризацию. Потенциальными потребителями услуг центра могут стать:

зарубежные туристы (40%);

отечественные бизнесмены (20%);

посетители развлекательного комплекса (15%);

посетители спортивно-оздоровительного комплекса (25%).

При этом по возрастным категориям можно произвести сегментацию следующим образом:

до 20 лет (2%);

с 20 до 30 лет (30%);

с 30 до 40 лет (32%);

с 40 до 50 лет (26%);

с 50 до 60 лет (7%);

свыше 60 лет (3%).

3.СТРАТЕГИЧЕСКИЙ РЫНОЧНЫЙ ПЛАН 3.1.Ценообразование

Сформулируем три основные цели ценообразования, которые являются наиболее важными для гостиничного комплекса:

поддержание имиджа;

получение max прибыли;

стать лидером по качеству услуг (гостиничных, спортивно-оздоровительных).

Исходя из целей, будем придерживаться стратегии: высокое качество – высокая цена.

Первоначально цена будет устанавливаться исходя из существующих на сегодня цен на рынке гостиничных и спортивно-оздоровительных услуг.

В дальнейшем на основании маркетинговых исследований предполагается установление цен на уровне не ниже среднерыночных и возможное повышение их на основе определения эластичности (чувствительности) спроса на данные виды услуг, в т.ч. в зависимости от:

присутствия на рынке аналогичных услуг конкурентов (в т.ч. низкого качества);

возможной реакции потребителей на относительно небольшое либо большое изменение цен, связанное с изменением (либо без изменений) качества услуг.

Рекомендуется также рассмотреть вопрос о предоставлении скидок на уровне 5-15% (что соответствует мировой практике).

3.2.Продвижение услуг

В условиях современного рынка России с ростом числа конкурирующих организаций существенно возрастает роль и значение маркетинговых подходов в организации и продвижении услуг на рынке.

Существенно возрастает роль и значение деятельности по формированию благоприятных для фирмы отношений с общественностью («паблик рилейшнз»), а также целенаправленных и широкомасштабных рекламных компаний. В условиях наличия выбора предпочитают иметь дело с тем, кого хорошо знают и чья репутация не вызывает сомнений.

Исходя из вышеизложенного, сформулируем предложения по проведению работ в области маркетинговых мероприятий и по стимулированию сбыта (отранжированных по значимости).

политика обслуживания, обучение персонала;

политика ценообразования (рассмотрено в разделе 3.1);

создание фирменных проспектов;

Public relations:

определение границ общественной приемлемости цены и качества услуг;

объективность рекламы;

стиль работы и поведения работников компании;

спонсирование общественно-значимых мероприятий (конкурсы, симпозиумы, спортивные матчи и т.п.), а также бюджетных организаций, ориентированных на защиту населения (органы милиции, здравоохранения, комитеты по экологии и т.п.); доведение фактов спонсирования до широких масс населения.;

благотворительность.

создание фирменного стиля.

Очевидно, что хотя с точки зрения практики маркетинга это минимально необходимый объем действий, все же его реализация потребует значительных затрат и времени, поэтому необходимо выделить из перечисленного те мероприятия, которые наиболее необходимы, и начать с их реализации (ограничив затраты на проведение маркетинговых мероприятий).

4.ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

Приведем краткий перечень работ, необходимых для функционирования объекта:

Таблица 4.1.

Наименование статей		Примерная стоимость, тыс.руб.
1	Сантехнические работы	317.02
2	Вентиляция	914.92
3	Изоляционные работы	62.32
4	Отделочные работы+двери	6’110.54
5	Облицовка естественным камнем	182.22
6	Общестроительные работы	1’800.66
7	Наружные сети: водопровод канализация водосток дренаж водопонижение	218.58 370.12 392.26 648.26 63.26
ИТОГО:		11’080.16
8	Вертикальная планировка	277.76
9	Дороги	985.78
10	Озеленение	958.80
11	Монтаж лифтов	240.00
ВСЕГО:		13’542.50

Предварительно рекомендуется предусмотреть следующие восстановительные работы:

омоноличивание, утепление и герметизацию швов наружных панелей, а также заделку зазоров между колоннами и наружными панелями стен;

омоноличивание узлов, сопряжение конструкций, очистку закладных деталей от коррозии и покрытие их антикоррозийным составом;

восстановление поврежденных участков панелей;

заделку цементным тестом имеющихся в колоннах трещин;

восстановление поврежденных участков защитного слоя бетона плит перекрытий и колонн с предварительной очисткой арматуры от продуктов коррозии, места значительного повреждения плит забетонировать под опалубку;

очистку поверхностей плит, балок и колонн от шелушащегося бетона вдоль коррозирующей арматуры;

ремонт отдельных внутренних водостоков.

В процессе производства восстановительных работ вести наблюдения за состоянием несущих конструкций здания, в случае необходимости принять соответствующие меры.

5.ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 5.1.Организационно-правовая форма реализации проекта

Реализация проекта предполагается в форме акционерного общества с участием иностранного капитала.

Первоначальный размер Уставного фонда Компании составит 18’000’000 (восемнадцать миллионов) долларов США. В процессе реализации проекта уставный фонд может быть расширен за счет получаемой прибыли.

Размеры вкладов учредителей и соответствующее распределение акций в образуемой Компании представлены в таблице 5.1. и рис. 5.1.

Таблица 5.1

Размер уставного фонда и распределение акций

Показатели	Размер вклада, тыс.$US	Процент, %
Уставный капитал всего, в т.ч.	18’000	100,00
- российские заимодатели	10’000	55,56
- инопартнер	8’000	44,44

Альтернативой представленному организационному плану может служить привлечение кредитных ресурсов по ставке до 12% годовых, необходимых для финансирования оснащения построенного здания.

Юридические аспекты организации и функционирования возведенного объекта определяются действующим законодательством Российской Федерации.

5.2.Структура управления

Цель данного раздела – разработка системы управления компанией, направленной на максимально эффективное достижение поставленных задач.

Сформулируем требования к системе управления:

адекватность назначения и функций управляющих структур целям и стратегии фирмы;

восприимчивость к изменениям внешних условий и способность к быстрой трансформации управляющих структур для решения возникающих проблем;

способность к переработке и точному распространению интенсивных потоков информации;

жесткий контроль над исполнением управленческих решений и организации системы отслеживания результатов данных решений;

соблюдение принципа делегирования полномочий, при которой каждый сотрудник в своей четко определенной сфере компетенции имеет право принимать самостоятельные решения и нести за них полную ответственность;

соответствие квалификации руководителей и сотрудников кругу их функциональных обязанностей;

разработка и реализация на постоянной основе программы обучения и повышения квалификации работников с целями и задачами фирмы.

На рисунке 5.1 приведена предварительная схема построения организационной структуры, основанная на реализации необходимых функций.

Приведем краткие комментарии к схеме.

Совет директоров формируется на собрании учредителей акционерного общества и осуществляет общий контроль над деятельностью управляющей компании.

Управляющая компания осуществляет оперативное руководство гостиничным центром (на роль управляющей компании может претендовать фирма уже имеющая опыт работы в данном бизнесе).

При развитии проекта конкретная схема построения бизнеса будет уточняться совместно с инвестором.

6.ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН. ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА

Результаты расчетов приводятся в табличной форме и вынесены в Приложение 2. Расчеты производились на период 10 лет в ежегодном разрезе.

Приведем краткие комментарии к расчету финансовых показателей.

6.1.Необходимые капиталовложения, их динамика и структура

Общие затраты на реализацию проекта составляют 18 млн.$US, вкладываются в течение первых двух лет и формируются за счет акционерного капитала.

аспределение вложений по времени приведены на рис.6.1.

Заемные средства для реализации проекта в данном варианте не привлекаются (альтернативный вариант – привлечение кредитных ресурсов в размере 8 млн.$US по ставке 12% годовых).

6.2.Анализ эффективности вложений

1. Издержки производства (рис.6.2.):

эксплуатационные расходы ($18’000’000 в год);

амортизация здания начисляется исходя из начального срока эксплуатации (50 лет) – 2% годовых;

заработная плата персонала ($360’000 в 2001 год (1-й год эксплуатации) – 300 человек при среднемесячной заработной плате $100), в дальнейшем планируется увеличение среднемесячной заработной платы на 10% ежегодно;

ачисления на заработную плату ($139’000 в первый год эксплуатации) – 38,5% от фонда заработной платы.

2. Структура поступлений (рис.6.3.):

плата за предоставляемые номера ($4’380’000 в год);

аренда офисов ($1’500’000 в год);

аренда складов ($400’000 в год);

ополнительные доходы за счет инициированных гостиничным комплексом видов бизнеса (рестораны, бизнес-центр, сауны, кафе, бассейн…) – 30% дохода гостиницы ($1’314’000 в год).

3. Динамика финансовых потоков показывает, что в любой момент времени Компания может отвечать по своим обязательствам.

4. Результаты по проекту (коэффициент дисконтирования в расчетах принят на уровне 8% в год):

результаты от реализации проекта (рис.6.4.);

аккумулированные результаты от реализации проекта (рис.6.5.);

Из последнего представленного графика видно, что срок начала возврата средств – 2001 г. (второй год с начала реализации проекта) и срок окупаемости 7 лет (с учетом дисконтирования – 9 лет).

Аккумулированная дисконтированная прибыль составляет $1’466’000.

7.СТРУКТУРА РИСКОВ И МЕРЫ ПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ 7.1.Основные факторы риска

Главными факторами, порождающими основные риски реализации проекта и создающими реальную угрозу существованию компании, являются:

переход от государственного финансирования к совместному финансированию объекта с коммерческими структурами (изменение статуса и организации проведения работ);

высокие темпы намеченного роста услуг (постановка принципиально нового бизнеса);

рынок занят другими, в настоящее время более сильными конкурирующими организациями необходимы неординарные усилия для завоевания рыночной ниши за полгода - год.

7.2.Структура и анализ рисков и меры по их минимизации 7.2.1.Политические риски

Связаны с нестабильностью хозяйственного, налогового, банковского, земельного и других законодательств в РФ, отсутствием поддержки или противодействием правительства и т.п.

Меры по снижению риска:

выработка внутренней налоговой политики;

формирование деловой внешней среды (партнеры, консорциумы, финансово-промышленные группы);

активное участие учредителей во взаимодействии с властными структурами;

придание учреждению статуса медицинского.

7.2.2.Юридические риски

Связаны с несовершенством законодательства, нечетко оформленными документами, неясностью судебных мер в случае разногласий учредителей (например, в иностранном суде и т.п.), затягивание сроков Подрядчиком.

Меры по снижению риска:

четкая и однозначная формулировка соответствующих статей в документах;

привлечение для оформления документов специалистов, имеющих практический опыт в этой области;

выделение необходимых финансовых средств для оплаты высококлассных юристов и переводчиков.

7.2.3.Технические риски

Связаны со сложностью проведения работ и отсутствием на настоящий момент технического проекта.

Возможно неполное использование оборудования и задержка во вводе технических систем.

Меры по снижению риска:

ускоренная проработка (или получение гарантий от поставщиков) технической увязки оборудования и технических комплексов;

заключение контрактов на условии «под ключ» с санкциями за неувязки и срывы сроков;

страхование технических рисков.

7.2.4.Производственные риски

Связаны в первую очередь с возможностью задержек ввода в эксплуатацию новых технических средств и недостаточно высокого качества предоставляемых услуг.

Оценку качества и рейтинга оказываемых услуг невозможно сделать с достаточной степенью точности и поэтому есть риск, что она может быть недостаточно высокой.

Потенциал выпуска качественных услуг в перспективе высок.

Существенным риском может явиться отсутствие высоко квалифицированного персонала (по оказанию гостиничных услуг).

Меры по снижению рисков:

четкое календарное планирование и управление реализацией проекта;

ускоренная разработка дизайн концепции, включая критерии качества;

разработка и использование продуманной системы контроля качества услуг на всех этапах ее создания;

обоснование и выделение достаточных финансовых средств для приобретения высококачественного оборудования;

подготовка квалифицированных кадров (в том числе за рубежом).

7.2.5.Внутренний социально-психологический риск

При становлении данного вида бизнеса могут возникнуть следующие социально-психологические риски:

социальная напряженность в коллективе;

дефицит, текучесть профессиональных кадров;

наличие деструктивной позиции.

Меры по снижению риска:

подбор профессиональных кадров (включая тестирование), при необходимости – обучение;

выработка механизма стимулирования работников, включая участие в результатах работы Компании;

система сквозной многоуровневой информированности коллектива и управленцев;

разработка эффективного подхода к формированию и распределению фонда оплаты труда.

7.2.6.Маркетинговые риски

Связаны с возможными задержками выхода на рынок, неправильным (без учета потребностей рынка) выбором услуг, ошибочным выбором маркетинговой стратегии, ошибками в ценовой политике и т.п.

Задержки выхода на рынок могут быть вызваны как производственно-техническими причинами, рассмотренными выше, так и неготовностью компании эффективно реализовать и продвинуть на рынок свой технический, производственный, художественный и другой потенциал, что требует соответствующей мировым стандартам маркетинговой программы и реализующей ее службы.

Поскольку в настоящий момент не имеется полномасштабной программы маркетинговых мероприятий, то оценка степени решения маркетинговых задач низкая. В то время как для фирмы, ставящей целью отвоевать часть рынка у конкурирующих фирм, маркетинговые задачи должны быть первоприоритетными.

Анализ конкурентов показывает, что конкурентная борьба будет жесткой, конкуренты имеют ряд преимуществ. В связи с этим необходимо тщательно осознать свои главные преимущества и сфокусировать на них основные усилия и ресурсы.

Меры по снижению риска:

создание сильной маркетинговой службы;

разработка маркетинговой стратегии;

разработка и реализация продуктовой (ассортиментной) политики и подчинение ей деятельности всех подразделений (например, путем разработки и использования технологии управления по результатам);

разработка и реализация программы маркетинговых мероприятий;

проведение полного комплекса маркетинговых исследований и т.п.

7.2.7.Финансовые риски

Связаны в первую очередь с обеспечением доходов, зависящих в первую очередь от рекламы, а также с привлечением инвестиций.

Рабочий вариант финансового плана (Приложение 1) предполагает, что основные финансовые поступления обеспечиваются за счет использования номеров. Снижение цены или загрузки номеров гостиничного комплекса приводит к серьезным трудностям по реализации проекта.

Меры по снижению риска:

неотложное проведение исследований требований потребителей услуг;

разработка и использование продуманной системы контроля качества услуг на всех этапах их создания;

обоснование и выделение достаточных финансовых средств для создания и приобретения высококачественного оборудования;

использование подхода диверсификации источников дохода, в первую очередь, за счет связки «офис-номера»;

выход на фондовый рынок.

Другим важнейшим фактором финансового риска является необходимость своевременного получения крупных инвестиций.

Наличие инвестиций является необходимым условием начала проекта: насколько они задержатся, настолько задержится начало проекта.

Таким образом, инвестиции – это самый жесткий и жизненно важный фактор.

Меры по снижению риска:

разнообразие предлагаемых схем финансирования проекта;

разработка инвестиционно-финансовой стратегии, целью которой является попадание в зону прибыльного функционирования;

проведение комплекса мер по поиску инвестиционных и кредитных ресурсов.

Ближайшие шаги разработчиков и собственников проекта:

проведение углубленной проблемной диагностики проекта;

проведение комплекса мер по поиску инвестиционных и кредитных ресурсов;

организация коллективной работы руководства верхнего и среднего уровня с консультантами по выработке стратегии и конкретной программы мероприятий, в первую очередь, связанных с маркетингом, рекламой и диверсификацией и обеспечивающих:

установление АО;

высокую экономическую эффективность проекта;

минимизацию риска;

формирование и организационное оформление команд для реализации выработанных мероприятий;

поиск стратегических зарубежных партнеров, имеющих опыт в создании подобных учреждений и способных оказать техническую и инвестиционную поддержку.

Приложение 1 Таблица 3.2. Качественная характеристика гостиниц г. Москвы

№	Название гостиницы	Адрес гостиницы	Телефон	Катего-рия	Число мест	Всего номеров	Этажей	Люкс	П/люкс	Разм.	Мин.	Макс.
1	Азия	Зеленодольская ул.,3,к.2	378-3392		800		15	6	25
2	Алтай	Ботаническая ул.,41	482-2710		1100			0
3	Арбат	Плотников пер.,12	244-7635	3		5	7			0,86
4	Арена	10-летия Октября ул.,11	245-2802
5	Аэростар	Ленинградский пр-т,37	213-9000	3
6	Аэрофлот	Ленинградский пр-т,37	151-0442								$5.7	$42.9
7	Белград	Смоленская ул,8	248-1643	2	1663	921	14	14	28	0.5
8	Будапешт	Петровские линии,18/22	924-8820	3	100		4	7
9	Варшава	Ленинский пр-т,2/1	238-1970	3	202		8			20
10	Вилла Переделкино	Чоботовская 1-ая аллея,2а	435-1211		20	10
11	Волга	Докучаев пер.,2	280-7729		200
12	Восток	Гостиничная ул.,9а	482-4039		1965
13	Глобус	Ярославская ул.,17	286-4189	4						2
14	Даниловская	Староданиловский Б. пер.,5	954-0503	4		116				20
15	Загорье	Ягодная ул.,15	329-3011							50
16	Золотое кольцо	Смоленская ул.,5	725-0100
17	Комета	Вернадского просп.,16	438-4488		500		16	6	16	0.71
18	Лианозовская	Дмитровское ш,108	484-6418
19	Луч	Вавилова ул.,7а	135-5161				16			10
20	Маяк	Филевская Б.ул.,25	142-3101	22			4
21	Металлург	Октябрьский пер.,12	284-0801
22	Молодежный	Дмитровское ш.,27	977-3155	3			18	5
23	Нептун	Ибрагимова ул.,30	369-6383				4
24	Никоновка	Никоновский пер.,3/1	281-5162				2			10
25	Орленок	Косыгина ул.,15	939-8884		400		16		12
26	Роял-Зенит	Таманская ул.,49,к.Б	199-1511							10
27	Саяны	Ярославское ш.,116,к.2	188-4485	2	465					50
28	Северная	Сущевский Вал,50	289-1023		632					1.00
29	Седьмой этаж	Вернадского просп,88,к.1,этаж7	437-9997			17	1		17		$11.4	$14.3
30	Синапс	Крылатская ул.,2	149-3514
31	Спорт	Ленинский пр-т,90/2	131-3515		702	402	20
32	Спутник	Ленинский пр-т,38	930-2287
33	Узкое	Литовский б-р,3а	427-3611	4
34	Фили	1812-го года ул.,6а	148-5266		25	13
35	Центральный Дом Туриста	Ленинский пр-т,146	434-9467	3	1300					50
36	Шахтер	Верхние Поля ул.,27	359-0192	1						20	$2.6	$4.6
37	Электрон-1	Андропова пр.,38,к.2	118-2356	1
38	Электрон-2	Нагорная,19	127-5701							50	$6.6	$17.1
39	Эридан	Балаклавский пр-т,2,к.2	316-8163							1.00
40	Ярославская	Ярославская ул.,8	247-2501		2475		0

Таблица 3.3. Характеристика услуг гостиниц г. Москвы

№	Название гостиницы	Ru4	Ru3	Ru2	Ru1	П/ люкс	Люкс Rus	Ин3	Ин2	Ин1	Ин.п люкс	Ин. люкс	Офи- сы	За- каз	Ведомст	Руб нал	Руб б/н	Вал	Кр. карты
1	Азия								$36		$50		2	1		1	2	1	0
2	Алтай			$36									0	-1		1
3	Арбат					$260					$260		1	0	Адм. През-та РФ	1	1	1	1
4	Арена													-3	цирковая	1
5	Аэростар															1
6	Аэрофлот												0	-3	служебн.	1
7	Белград			$73	$93	$150	$180		$73	$93	$150	$180	2	0		1	2	1	1
8	Будапешт						$80			$100		$160	1			1	2
9	Варшава			$7.1	$13	$18			$19	$32	$50		0	5		1	2	1	1
10	Вилла Переделкино			$90	$150				$90	$150			0			0	0	0	1
11	Волга
12	Восток
13	Глобус											$40		1
14	Даниловская					$300	$350				$300	$350	1	0	патриар-хия	1	1	1	1
15	Загорье		$2.9		$6.6
16	Золотое кольцо						$34					$94	1	-2	Адм. През-та РФ	1		0
17	Комета								$37	$43	$24		0	30	МВД	1	1	0	0
18	Лианозовская
19	Луч			$8.9	$16	$29			$21	$40	$72		0	-2	Мин. экон.	1	1
20	Маяк			$9	$17	$26									служебн	1		0	0
21	Металлург													-3	служебн
22	Молодежный						$98					$98	1			1	2		0
23	Нептун								$35	$40
24	Никоновка			$16			$43		$25			$64	0	7
25	Орленок			$8.6	$13	$28			$ 1	$17	$34		1	10		1	2		0
26	Роял-Зенит			$220					$220					7
27	Саяны					$17				$16	$27			-1		1
28	Северная
29	Седьмой этаж				$14								0		МПС	1
30	Синапс			$7.1	$8.6		$43						0			1
31	Спорт			$10	$16				$17	$28			1			1
32	Спутник				$13	$24				$23	$46				служебн	1
33	Узкое
34	Фили				$7.1	$23				$14	$29				служебн.	1
35	Центральный Дом Туриста			$8	$10								2	10	ВЦСПС	1	2	1
36	Шахтер		$4.6											7
37	Электрон-1		$5.4	$5.8			$7.9	$6.3	$7.2			$9.7				1
38	Электрон-2			$5.7	$7.1				$7.1	$8.9						1
39	Эридан													-2
40	Ярославская			$10	$11											1

Приложение 2

Финансовый план

Таблица 1: Капиталовложения в проект (динамика и структура), тыс.$US

№	Центры вложений	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Постройка здания (требует ремонта и отделки)	10000	10000	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2	Евроремонт и качественная отделка здания	8000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Необходимые капиталовложения	18000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0

Таблица 2: Источники финансирования, тыс.$US

№	Центры вложений	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Российские заимодатели	10000	10000	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2	Инопартнер	8000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Кредит	18000	6000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0
4	Результаты проекта возврат оборотных средств прибыль от проекта	00	00	00	00	00	00	00	00	00	00	00	00
	Итого	18000	16000	2000	0	0	0	0	0	0	0	0	0

Таблица 3: Расчеты по кредиту, тыс.$US Проценты по кредиту 12% годовых Выплаты: раз в год Суммарные выплаты 0.0 ТЫС

№	Центры вложений	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Взятый кредит	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2	Кредит аккумулированный	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Проценты по кредиту	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
4	Оплата процентов	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0

Таблица 4: Структура себестоимости, тыс.$US

№	Показатель	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Эксплуатационные расходы	18000		1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800	1800
2	Амортизация	360		320	40	0	0	0	0	0	0	0	0
3	Зарплата персонала	5739		360	396	436	479	527	580	638	702	772	849
4	Начисления на зарплату	2209		139	152	168	184	203	223	246	270	297	327
	Себестоимость	26308	0	2619	2388	2404	2463	2530	2603	2684	2772	2869	2976

Таблица 5: Структура поступлений, тыс.$US

№	Центр прибыли	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Плата за номер	43800		4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380	4380
2	Аренда офисов	15000		1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500	1500
3	Аренда складов	4000		400	400	400	400	400	400	400	400	400	400
4	Дополнительные доходы	13140		1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314	1314
	Выручка	75940	0	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594

Таблица 6: Формирование и распределение прибыли, тыс.$US Ставка налога на прибыль 30% Ставка налога на имущество 2"%

№	Показатель	Всего	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
1	Выручка	75940	0	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594	7594
2	Себестоимость	26308	0	2619	2388	2404	2463	2530	2603	2684	2772	2869	2976
3	Прибыль	49632	0	4975	5206	5190	5131	5064	4991	4910	4822	4725	4618
4	Налоги: на прибыль на имущество	148903600	00	1493360	1562360	1557360	1539360	1519360	1497360	1473360	1447360	1418360	1385360
5	Чистая прибыль покрытие кредита на реинвестирование дивиденды	311420031142	0000	3122003122	3284003284	3273003273	3232003232	3185003185	3134003134	3077003077	3015003015	2947002947	2873002873
6	Дивиденды	12697	0	1275	1341	1336	1319	1299	1278	1254	1228	1199	1166