Инвестиционный проект Складской комплекс (стр. 9 из 27)

По мнению специалиста компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева [40], сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. Большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, делающих свой бизнес на сдаче их внаём, - российские компании.

Ещё один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса «А», - интеллектуальные склады. Считается, что именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они редко разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу [40].

Аренда и строительство. Развитие Московского региона, особенно сферы недвижимости, обусловлено в основном внешнеэкономической деятельностью фирм как российских, так и иностранных головные офисы которых расположены в г.Москве. За последние годы Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые для большинства арендаторов отвечают их потребностям в размещении складских площадей это Западный, Юго-Западный, Северный, Северо-Западный Подмосковья. Все имеющиеся на данный момент времени складские помещения в этих районах заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки. С экономической точки зрения строительство новых складских объектов в этих зонах Подмосковья наиболее выгодно, что подтверждается новыми проектами по строительству складов, общей площадью порядка 250 000 кв.м, которые будут введены в строй в период 2005-2007гг., но и стоимость земельных участков самая высокая. Однако потребность в качественных складских помещениях на данный момент составляет более 600 тыс. кв.м. Так что огромный спрос на складские площади в этих районах сохранится.

Учитывая, что в г.Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движением и ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительство современных складских комплексов, а также увеличение цены на аренду или выкуп земли, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, обращают свой взор на ближайшее Подмосковье.

Аренда офисных помещений. Устойчивый рост российской экономики стимулирует и рост рынка недвижимости. В результате, общее количество арендованных офисных площадей возросло, а предложение сократилось. Тем не менее, общие расходы на аренду офисных помещений по-прежнему на 25-30% ниже докризисного уровня 1998г. Сейчас основной спрос на офисные помещения наблюдается в классе «В», причём не в центре, а в районе Третьего Транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки.

Предложение офисных помещений. Общее предложение в начале 2004 года составляло 1,9 млн. кв.м офисных помещений международного качества (классы «А» и «В»). Ожидается, что к концу 2005г. будет завершено строительство ещё более 240 тыс. кв.м офисных помещений [9]. В 2004г. строительство велось активнее по сравнению с предыдущим годом. Планируемый к завершению в 2004г. объём строительства составляет 360 тыс. кв.м офисных площадей международного качества.

Арендные ставки. Средние арендные ставки для офисных помещений международного качества не изменились или увеличились незначительно ~ 3%.

Несмотря на растущий дефицит офисных помещений, в целом, арендаторы не были готовы переплачивать за аренду офисов и искали лучшие предложения по соотношению цены и качества. Конкуренция среди арендаторов за качественные помещения приведёт к тому, что лучшие здания будут сданы в аренду или проданы до окончания строительства.

Потребности в складских площадях по состоянию на конец I полугодия 2005г. приведёны на рис.1.5. Он иллюстрирует структуру реального спроса и наиболее интересные объекты складской недвижимости и является обобщением информации сайтов компаний, работающих на рынке аренды и продажи офисной и промышленно-складской недвижимости [9].

Чистая средняя базовая годовая арендная ставка в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируется в пределах: класс «А»: от $425 до $525 за кв.м (для лучших зданий от $470 до $525); класс «В»: от $300 до $400 за кв.м.

Рис.1.5. Структура реального спроса и объектов складской недвижимости (данные по II полугодию 2004г.)

Как правило, определение площади помещений производится на основе международного стандарта ВОМА; измерение площади помещений по стандартам БТИ требуется для целей государственной регистрации. В целом по Москве, соотношение арендуемой и полезной площадей варьируется от 70% в старых зданиях до 87-95% в современных зданиях [32].

Инвестиционные проекты по недвижимости. В 2004 году главный спрос на покупку офисной недвижимости исходил от отечественных и иностранных компаний финансового и энергетического секторов. Впервые за период после кризиса 1998г. был заметен рост интереса институциональных и частных инвесторов к коммерческой недвижимости, результатом, которого были десятки заключенных сделок. Стоимость покупки квадратного метра готовых к выезду офисных помещений осталась на прежнем уровне и варьировалась в зависимости от расположения и качества в пределах $2300-3400. Стоимость строительства и реконструкции в 2004г. не увеличилась и оценивается в пределах $1000-1500 за кв.м. Доходность строительства офисных зданий также осталась на прежнем уровне в 17-23% в зависимости от класса здания и его расположения. В будущем ожидается падение доходности, но в ближайшие 2 года влияние растущей арендной платы за землю и инфляции будет компенсироваться увеличением дохода из-за растущих арендных ставок.

Недостаток финансирования по-прежнему ощущается на рынке коммерческой недвижимости, поскольку изменения в законодательстве, смягчающие ограничения на вложения в недвижимость инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов, введены в действие, но вряд ли будут реализовываться на практике в больших объёмах ранее конца 2007г. Рынок коммерческой ипотеки только начинает развиваться, ограниченное участие банков значительно снижает объёмы финансирования.

Общий прогноз. Рынок недвижимости в Московском регионе полностью оправился от рецессии 1998-99 годов. Уровень свободных помещений в настоящее время значительно ниже, чем в Центральной и Восточной Европе, объём нового строительства полностью не удовлетворяет растущий спрос.

В ближайшем будущем ожидается усиление конкуренции за помещения хорошего качества. Большинство зданий будет полностью сдано в аренду до завершения строительства. Компании, которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв.м, будут вынуждены отложить свой переезд до 2007 года. Решающую роль приобретут заблаговременное принятие решения по крупным корпоративным проектам и перспективное планирование. Тенденцией станет строительство зданий для конкретного пользователя, что особенно характерно для складской недвижимости, так как предлагаемые сегодня в аренду складские помещения имеют преимущественно низкий стандарт.

Арендные ставки продолжат рост на 3-5% в год. Ранний выход на рынок крупных офисных объектов повлияет на конкурентоспособность арендных ставок в зданиях более ранней постройки.

Стоимость покупки квадратного метра недвижимости, как офисной, так и складской, будет неуклонно возрастать вне зависимости от сезона в связи с инфляционными макроэкономическими ожиданиями.

Выводы: На основании проведенного на современном фактологическом материале краткого анализа ситуации и тенденций развития современного рынка недвижимости Московского региона установлено, что рынок является растущим и будет развиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательность инвестиций и подтверждает возможность (выгоду) реализации инвестиционных проектов. Экономическое обоснование, в свою очередь, для правильной оценки требует разработки и адекватного применения методического аппарата анализа и оценки инвестиционных проектов. Такой аппарат должен: включать в себя методы выявления ключевых показателей, систему мониторинга, быть чувствителен к параметрам среды. Таким образом, для возможного решения актуального вопроса о целесообразности инвестиций необходимо провести маркетинговые исследования и ответить на вопросы:

1). Как и какие источники финансирования инвестиций выбрать? (представляет тему, выходящую за рамки настоящей работы см. Приложение3).

2). Где и на каких условиях размещать складской комплекс? (также не представляется возможным рассмотреть в полном объёме).

3). Какие технологии и оборудование использовать?

4). Как оценить инвестиционный проект?

5). Какова экономическая эффективность инвестиционного проекта?

6). Каковы риски проекта и как их снизить?

7). Каковы наиболее существенные последствия проекта для состояния компании, в том числе социально-экономический эффект?
ГЛАВА 2

ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса

Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса - где в г.Москве или в области? - проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекса, учитывая всё вышеизложенное ранее по этому вопросу.