Смекни!
smekni.com

Права на чужие вещи в Римском праве (стр. 3 из 4)

Еще в период республики государ­ство предоставляло государственные земли частным лицам для заст­ройки, а городские общины и муниципии отдавали порожние земли в наследственную аренду. Позднее обилие пустующих и нерасчищенных земель вокруг городов и в больших имениях и необходимость привлечь к их культуре массу мелких съемщиков вызывали значительные изме­нения в нормировании арендных отношений. Появились в эдикте о городских землях и особенно в императорских указах особые указы о сдаче в долгосрочный наем пустующих императорских доменов — сальтусов. Это законодательство по делам имущества императоров (patrimonium principis) распространилось и на область частного хозяй­ства, подвергшегося упадку и запустению.

Суперфиций и змфитевзис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливавшими длительное пользование чужой землей под здание — в первом случае, и под обра­ботку — во втором. Элементы обоих институтов складывались одно­временно в римском и провинциальных правах, сила же и значение прав на чужую веши, были признаны за ними лишь значительно по­зднее, под влиянием и воздействием преторского права. От сходных с ними сервитугов — ususfructus, habitatio, они отличались своим широ­ким, подобно праву собственности, правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по наследству. От просто­го найма или аренды они отличались зашитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обяза­тельственными отношениями и защита их носила личный характер.

Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое пра­воотношение, superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строени­ем, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадле­жит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осу­ществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь — ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается.

Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За пре­доставленную под постройку землю наниматели должны были в уста­новленные сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского насе­ления в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на дли­тельный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные ли­ца (D. 43. 18. 2), и таким образом это отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде характер обязатель­ственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юри­дически отделенная от поверхности и имеющая обособленное право­вое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности до­мов в городах (D. 44.7.44.1).

Претор предоставил суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie, наподобие интердикта uti possidetis, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц. Суперфициарий in perpetuo получал, согласно обещанию претора, иск на вещь — actio de superficie (in rem), аналогичный иску о собственности, utilis rei vindicatio. Он предоставлялся в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица и при­знания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление.

Для установления суперфиция по цивильному праву было недо­статочно простого договора, а требовалась еще передача построй­ки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло устанавли­ваться также путем давности и легатов. Суперфициарий мог пере­давать свое право по наследству и путем сделок между живыми — отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли. Для сделок отчуждения тре­бовалось согласие собственника.

Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (solarium). Эта уплата включала всегда не только текущие платежи, но и все недоимки, накопившиеся за прежнее вре­мя. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги.

Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его пра­вомочий. Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio).

Прекращался суперфиций с истечением назначенного при его уста­новлении срока, вследствие дереликции, т. е. отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т. е. приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником — супер­фиция, а также вследствие погасительной давности.

Отдача земель в обработку имела много разнооб­разных форм. Образованию института эмфитевзиса в Риме предше­ствовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Земли отдавались частным лицам в наем на длительный срок или навсегда (in perpetuum), с оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если они будут платить определенную го­довую плату — vectigal. Положение собственника с внешней стороны оставалось таким же, как и при всякой аренде. Но тогда как при обычной аренде наниматель имел лишь право требования — иск actio conducti против собственника земли, здесь права арендатора прини­мают характер прав на вещь. Нанимателям agri vectigales претор предо­ставлял не только интердикты для защиты от нарушений владения, но также иск actio in rem vectigalis, аналогичный виндикации (actio in res utilis), против всякого нарушителя и даже против собственника — adversus quemvis possessorem. Впоследствии это право могло распрост­раняться как на государственные, так и на частные земли. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, но с тем, чтобы по­ложение собственника не ухудшалось. Если он был неисправным пла­тельщиком vectigal, то собственник возвращал себе землю посредством rei vindicatio.

Такая рано развившаяся форма наследственной аренды широко применялась и при империи, когда все общественные земли перешли в частную собственность императоров. Но в эту же эпоху право ager vectigalis определилось как ius perpetuum. В республиканскую эпоху право in agro vectigali распространялось главным образом среди мелких арендаторов, при империи на первый план выступают арендаторы крупных земельных фондов. С течением времени (к концу V и нач. VI вв.) форма ius in agro vectigali или ius perpetuum стала переплетаться и проникать в сходное ему по содержанию право эмфитевзиса. Тексты, относившиеся к ager vectigalis, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции.

С IV в. н.э. agri vectigales потеряли окончательно свое самостоятель­ное существование, в законах этот термин уже не встречался.

От описанного выше правоотношения вначале отличалось право с греческим названием эмфитевзис. Этот институт умел весьма древнее происхождение и применялся в практике Египта и Карфагена. В Гре­ции еще в III в. до н. э. была распространена практика сдачи земли за известную плату в наследственную аренду. Земли, сдававшиеся в Риме в такую аренду, назывались agri emphyteuticarii, а аренду называли emphyteusis, ius emphyteuticum, от греческого слова emphyteuein — на­саждать. Позже это правоотношение распространилось и на частные, поземельные имущества. На римской почве этот вид наследственной аренды получил окончательную разработку как самостоятельный юри­дический институт в византийском — юстиниановом праве.

Однако, еще в начале нашей эры была издана lex Manciana, позже переработанная в lex Hadriana. Это были частные указы по делам аренды доменов и защиты мелких арендаторов-издольщиков (coloni partiarii). Первоначально признание этого института римским правом диктовалось стремлением превратить необработанные громадные участки земли в обработанные сельскохозяйственные фонды. В начале он применялся на обширных завоеванных Римом участках Северной Африки, но примерно к концу III и IV вв. был перенесен в Италию. К тому же времени относится практика продажи земельных фондов с тем, чтобы покупатель платил ежегодную ренту. Постепенно приме­нение института для целей разработки государственных пустырей пе­решло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям. Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, состав­ляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело вначале формы «эмфитевтической продажи», которая сообщала нанимателю собственность на землю, при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты аренды (salvo canone) деньгами или натурой, и налагала обязанность распахать участок.

Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Гай (3. 145) защищал положение, что это есть locatio-conductio — аренда. Император Зенон определил это отношение, как особое правоотноше­ние (С. 4. 6. 6), устанавливаемое особым договором — emphyteuseos contractus. Развитой и окончательно обработанный институт эмфитев­зиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищае­мое особым иском (D. 6. 3; С. 4.66).

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовал­ся и владельческой защитой. Наподобие собственника ему принадле­жали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения — separatio (D. 22. 1. 25. 1). Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и прода­ны надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведо­мить собственника и отчислить 2% с цены — laudemium — эмфитевзи­са или предоставить собственнику право первой купли — ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты. Обя­занности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собствен­нику ежегодную ренту — canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевта не имел права на сбавку ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы (п. 505).