Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.
По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Какие это могут быть права? Права арендатора, права залогодержателя, когда земельный участок является предметом залога, и некоторые другие.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенного договора купли-продажи.
Право собственности покупателя регистрируется в земельном комитете местной администрации.
Указ Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” в целях придания гласности совершению сделок с землей добавляет к установленному порядку положение о возможности продажи земель на аукционах или конкурсах.
4.3 Обмен земельного участка.
Действующий ЗК РФ в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено п. 2 Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”: “Граждане и юридические лица имеют право...обменивать…земельный участок”. Пункт 5 того же Указа представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.
Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.
4.4 Дарение земельного участка.
Право дарения земельного участка имеют собственники (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (п. 2). Общие положения о дарении, так же как при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.
Для обеспечения заключения договором дарения, так же как и договоров мены, Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка.
Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.
Радел 5. Возникновение права частной собственности на землю из актов государственных органов и органов местного самоуправления и из иных оснований.
5.1 Возникновение права частной собственности на землю из актов государственных органов и органов самоуправления.
Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.
Земли в Российской Федерации предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату (например, за плату, по нормативной цене, предоставляются продуктивные сельскохозяйственные угодия после 1 января 1992 г.). Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.
Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.
Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.
Местная администрация направляет заявление в земельный комитет администрации для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию для принятия окончательного решения. В соответствии с реформенным законодательством земли, предназначенные для предоставления гражданам, объединились в так называемые фонды перераспределения.
По смыслу законодательства в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а также неэффективно используемые земли сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом, находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и совхозов до предоставления новым собственникам могли использоваться прежними пользователями. Каким должен быть размер земельного фонда, должны были решать местные органы власти в зависимости от наличия в районе подходящих земельных ресурсов.
Право частной собственности возникает также в случае закрепления гражданами и юридическими лицами в собственность земель, находившихся до этого в их пользовании. В данном случае основанием возникновения права собственности служит также решение, принимаемое местной администрацией.
Законодательством установлено, что, если граждане пользовались земельным участком до 1 декабря 1991 г., они могут закрепить его в собственность, т.е. в установленном порядке оформить право собственности на участок и получить свидетельство, удостоверяющее это право.
Имеют такую возможность и юридические лица. Во-первых, при приватизации зданий и сооружений передается в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания приватизируемой недвижимости. Во-вторых, такую возможность имеют садово-огороднические товарищества и дачные кооперативы, которые вправе закрепить в собственность одновременно все земельные участки членов кооператива или товарищества, а также земли общего пользования.
5.2 Возникновение права частной собственности на землю из иных оснований.
Нерассмотренными остались следующие основания: а) из судебного решения, установившего право собственности на землю; б) в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом; в) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Из судебного решения право частной собственности на землю возникает в тех случаях, когда судом принимается решение о предоставлении или восстановлении права частной собственности на землю гражданина или юридического лица.
Данное решение принимается в порядке судебной защиты права собственности на землю. Способы защиты предусмотрены законодательством и соответствуют способам защиты права собственности на землю вооще.
К основаниям приобретения земельного участка, допустимым законом, относятся следующие: наследование земельного участка, приобретательная давность.
Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.