Земским начальникам поручалось и вести собрания, решающие вопросы о разверстке земель, споры решались в уездной комиссии (аппеляция в губернской комиссии). Обжаловать их решения мог Сенат.
Закон “О землеустройстве” фактически подвел черту первому этапу становления законодательства о земле и процессуальных формах его осуществления. Вторым этапом была Октябрьская революция 1917 г. и ее законы.
Одним из первых законов Советской власти был Декрет “О земле”, написанный В.И. Лениным в ночь с 26 на 27 октября (с 8 на 9 ноября). По нему все помещичьи, царские, церковные и монастырские земли конфисковывались вместе с инвентарем и постройками и передавались крестьянским комитетам и Советам для распределения между крестьянами. Позже Конституция РСФСР 1918 г. закрепила исключительную государственную собственность на землю, оставив гражданам право пользования землей. Остальные конституции ничуть не изменили право государственной собственности на землю, а еще более упрочили его положение как “генерального” собственника всех ресурсов (земельных включительно).
Помимо конституций, имели место ряд реформ, произведенных Советской властью в Средней Азии и Казахстане в 1921-22 и 1925-29 г.г., они отражали положения Декрета “О земле”. Что касается нормативных актов чисто земельной направленности, то среди них следует отметить Земельный кодекс РСФСР 1922 г., а также Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятых в 1968 г., а также соответствующие земельные кодексы союзных республик. Земельные кодексы подтверждали право собственности на землю за государством, наделяя граждан право постоянного (бессрочного) пользования или временного пользования землей; регламентируя порядок наделения землей, устанавливали сроки наделения землей, процессуальный порядок, органы, полномочные на осуществление этой деятельности, порядок рассмотрения споров, связанных с землей. В целом, они детально регулировали порядок земельных правоотношений, складывающийся в условиях государственной собственности на землю, правда при этом интересы государства зачастую ставились над интересам субъектов права на землю.
Но времена меняются. СССР сменяет СНГ, участников которого является уже Российская Федераций (Россия), а не Российская Советская Федеративная Социалистическая республика. Исключительность государственной формы собственности сменяет многообразие форм собственности, приоритетом среди которых пользуется частная собственность граждан. Но вопрос о земле продолжает быть открытым. Наступление третьего этапа в развитии земельного законодательства ознаменовала Конституция России, принятая 12 декабря 1993 г. Она гарантировала право частной собственности граждан на землю[3] и определила, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона[4], который к сожалению, еще не принят Государственной Думой РФ. Отсутствие федерального закона сказывается и на ограничении действия главы 17 Гражданского кодекса - “Право собственности и другие вещные права на землю”.
Сколько бы сложностей не существовало, сфера земли не могла не остаться без законодательного урегулирования. Чтобы исключить произвол с землей Государственная Дума РФ[5], Президент РФ[6] и Правительство РФ[7] приняли ряд нормативных актов, регулирующих эту сферу деятельности. А так как, возникновение спорных отношений связано с нарушением законных прав субъекта на землю со стороны других лиц (как физических, так и юридических), то представляется необходимым выяснить, какие же права на землю существуют на данный момент в России.
“Сколько” прав на землю?
Из вышеизложенного можно заключить следующее: право на землю в России чрезвычайно вариабельно с точки зрения истории права в России вообще. То ограничиваясь, то вновь расширяясь права на землю постоянно изменялись, но все же некоторые из них оставались и остаются неизменными и по сей день - это право пользования землей. Оно оставалось неизменным со времен Киевской Руси до наших дней и даже СССР не смог отобрать его у граждан. Но все же возвращаясь к современному положению дел следует определить не только право пользования, но и остальные составляющие института собственности - право владения и распоряжения и их варианты, а также институт собственности как таковой.
Итак, Конституция России статьей 9 установила, что “земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности”. Частная собственность на землю означает, что субъектами ее могут быть граждане и юридические лица. При этом право граждан иметь в частной собственности землю дополнительно гарантируется статьей 36 частью 1 Конституции России - “граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю”. В соответствии с законодательством граждане могут иметь земельные участки для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного и жилищного строительства, строительства гаражей, предпринимательской деятельности. В этих случаях собственником земельного участка является гражданин.
Кроме того, граждане могут иметь земельные участки на праве общей собственности с определением долей каждого из них (общая долевая собственность) или без определения долей (общая совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей совместной собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности - на определение и выдел доли[8].
Помимо этого, на праве общей долевой собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, имеющим в общей собственности дом, дачу или садовый домик.
Следует отметить, что термин “пользование” может иметь два значения: а) осуществление любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, и б) осуществление права пользования как правомочия собственника. К термину “пользование” в его первом, более широком значении могут применяться такие понятия, как “условия пользования” и “порядок пользования”. В этом случае под условиями пользования понимаются правовые основания (титулы) использования земли: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, а также способы приобретения земельных участков на указанных титулах. Под порядком пользования понимается совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих землю, независимо от правовых титулов. Под правом пользования как правомочием собственника понимается право на хозяйственную эксплуатацию земель, которое в земельном законодательстве охватывается системой конкретных действий (поведения) по отношению к земельному участку. Вместе с тем, законодательство налагает на собственника ряд существенных обязанностей, связанных с реализацией его правомочия пользования, и в этом смысле вся деятельность собственника по использованию земельного участка подпадает под порядок пользования.
В соответствии с законодательством собственники земельных участков могут, в частности, самостоятельно хозяйствовать на земле: возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения; использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; проводить мелиоративные работы и др. Собственники обязаны: осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; вести строительство по согласованию с соответствующими органами; не нарушать права других собственников, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами и др.
Особой правовой категорией в отношении земли является сервитут - право ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута[9]. Для сервитута установлен порядок регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом для споров, связанных с установлением сервитута, Гражданский кодекс устанавливает судебный порядок их разрешения[10].
Реализуя право распоряжения земельном участком, граждане могут продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов[11].
Что же касается юридических лиц, имеющих в собственности земельные участки, то они имеют право на заключать сделки - продавать, сдавать в аренду и сдавать в залог земельные участки, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ и кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями[12].