В то же время в ст. 53 Основ предусмотрено, что обязательная нотариальная форма для сделок может быть предусмотрена законодательством как Российской Федерации, так и республик в составе Российской Федерации. Однако при этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 76 Конституции Российской Федерации законодательство России включает в себя конституционные и федеральные законы, а также законы субъектов Российской Федерации, каковыми наряду с республиками являются края, области, города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург), автономные области и автономные округа.
Законодательная практика субъектов Российской Федерации, в частности Москвы, свидетельствует о расширении видов сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, которые названы в новом ГК РФ.
Некоторые министерства и иные федеральные органы исполнительной власти также иногда издают акты, содержащие нормы гражданского права, которые "дополняют" перечень сделок, в соответствии с законом подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Так, Минюстом РФ и МВД РФ был издан приказ от 9 марта 1995 г. NN 9-01-31-95, 165, в соответствии с которым доверенности (выполненные с применением полиграфических способов защиты) на право пользования и распоряжение транспортными средствами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Доверенности, удостоверенные не на бланках новой формы после их введения (с 1 сентября 1995 г.), признаются недействительными.
В правоприменительной практике нотариальных органов могут возникнуть определенные сомнения в вопросах обязательности нотариального удостоверения некоторых сделок, иногда регулирующих сходные правоотношения. Так, договор аренды транспортных средств, передаваемых во временное владение и пользование, без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока (ст. 643 ГК РФ).
ГК РСФСР 1964 г. содержит прямое указание обязательности нотариальной формы также некоторых односторонних сделок, например завещания (ст. 540).
По сравнению с прежним законодательством новый Гражданский кодекс Российской Федерации сужает круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. В частности, сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной форме. При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.ст. 550-551 ГК РФ).
Статья 54.Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Комментарий к статье 54
1. Прежде чем разъяснять сторонам сделки ее смысл и значение, нотариус должен проверить дееспособность ее участников, т.е. способность их своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя обязанности. В настоящее время закон предусматривает возможность установления патронажа над дееспособными гражданами (ст. 41 ГК РФ). По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, над ним может быть установлено попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник) совершеннолетнего дееспособного гражданина может быть назначен органом опеки и попечительства только с согласия такого гражданина. Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Совершение бытовых и иных сделок, направленных на содержание и удовлетворение бытовых потребностей подопечного, осуществляется его попечителем (помощником) с согласия подопечного. Однако патронаж над дееспособными гражданами не лишает их права самостоятельно осуществлять свои права и создавать для себя обязанности, они вправе самостоятельно совершать все необходимые сделки и иные действия по управлению своим имуществом и доходами.
2. Перед удостоверением сделки нотариус знакомится с ее содержанием и уясняет для себя, не противоречит ли она требованиям законодательства. Если нотариус оказывал услуги по составлению сделки, ее стороны вправе и обязаны лично ознакомиться с текстом сделки. После чего нотариус должен зачитать вслух ее содержание, разъяснить сторонам смысл и значение представленного проекта. При этом он применяет не только закон, но и в случаях, когда действия, подлежащие удостоверению, не урегулированы законом, руководствуется аналогией закона, аналогией права и своим правосознанием.
Нотариус выясняет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон (т.е. соответствие воли и волеизъявления сторон), в частности, способно ли совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении содержания сделки и правовых последствий, связанных с ней, нет ли пороков воли и волеизъявления сторон сделки (обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств). Нотариус обязан разъяснить лицу (или его представителю), совершающему сделку, его права, обязанность и ответственность, а также последствия (возможные последствия) его действий.
3. Содержание проекта сделки в обязательном порядке должно включать в себя обязательные ее условия (предмет, цена и сроки), при отсутствии хотя бы одного из них она считается незаключенной.
Законодатель особо обращает внимание на присутствие названных условий в договоре продажи недвижимости.
При определении предмета в договоре продажи недвижимости в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на него. В случае, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 55 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Статья 55. Удостоверение договоров отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
Комментарий к статье 55
1. В связи с введением государственной регистрации сделок обновленное гражданское законодательство России по сравнению с прежним значительно сузило круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
Законом предусмотрена государственная регистрация недвижимости (ст. 131 ГК РФ). Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделок с ней (отчуждение, залог) либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов (ст. 164 ГК РФ). Таким образом, в случаях, предусмотренных законом, с одной стороны, устанавливается государственная регистрация прав на недвижимость независимо от основания их возникновения (первоначальное, производное, полученное при наследовании по закону или по сделке), с другой - устанавливается государственная регистрация сделок с недвижимым и некоторым движимым имуществом.
2. Следует иметь в виду, что не все сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации, должны обязательно быть нотариально удостоверены. В том случае, когда законом или соглашением сторон<7> установлена обязательная нотариальная форма сделки и ее государственная регистрация, такое несоблюдение влечет ее недействительность. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Да и по существу оно невозможно, поскольку нотариус удостоверяет сделки, заключенные (подписанные сторонами, их представителями) в его присутствии. Тем не менее, если стороны после судебного решения пришли к соглашению о нотариальном удостоверении сделки, нотариус не вправе отказать им в этом. Но содержание сделки, признанной судом действительной, не может быть изменено при ее нотариальном удостоверении, в противном случае в ней обязательно должна содержаться соответствующая оговорка, например, такого содержания: "в редакции на момент удостоверения сделки".