При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю. Следовательно, в этих случаях разрешения местной администрации не требуется.
В Указе, однако, оговаривается, что в случае продажи земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с намерением изменить его целевое назначение, решение о продаже должен принимать орган исполнительной власти субъекта РФ.
Порядок купли-продажи земельных участков и типовой договор этого рода сделок был утвержден Постановлением Совета Министров-Правительства РФ несколько раньше названного Указа - 30 мая 1993 г.[10] Подобный договор составляется в четырех-пяти экземплярах, по одному из которых хранится у продавца и покупателя, в делах нотариальной конторы, в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а также в бюро технической инвентаризации, если вместе с участком продается расположенное на нем строение.
В договоре указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные продавца и покупателя, а также название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца на землю, его номер и дата выдачи. К договору прилагается также план (чертеж) участка, без которого купчая не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он, по соглашению сторон, изготавливается райкомземом.
Кроме того, по желанию собственника участок может быть продан также с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.
В договоре купли-продажи земельных участков обязательно должно быть указано, на каких землях (по целевому назначению расположен участок), в ведении какой местной администрации он находится и для каких целей предназначен. Это требование обусловлено тем, что продавец и покупатель не могут по соглашению между собой изменить целевое назначение участка и режим землепользования.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Запись в регистрационной книге о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком содержит в себе следующие компоненты[11]:
| № Док-та | Название док-та | Дата выдачи | Дата регистрации док-та | Сумма сделки | Сторона,в пользу которой осуществлены данные действия | Подпись регистра тора |
Таким образом, при оформлении и заверении договора стороны неизбежно обращаются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству либо в его кадастровое бюро. Кроме того, именно там можно получить бланки типового договора и узнать кадастровый номер участка, являющегося предметом договора купли-продажи, уточнить его площадь и другие данные, которые должны быть занесены в специальные графы бланка договора.
При оформлении документов по сделкам либо иным действиям в отношении участка, право собственности на который удостоверяется упоминавшимся выше свидетельством, наименование сторон и описание участка должны строго соответствовать данным, указанным в свидетельстве.
Вернемся, однако, к Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. Он предусматривает, что свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли может получить также каждый член сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности. При этом собственники земельных паев (долей) имеют право без согласия других членов сельскохозяйственных предприятий продавать свои доли другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. Члены коллектива в данном случае имеют преимущественное право на приобретение земельной доли перед иными покупателями.
В Указе оговаривается также, что продажа земель может осуществляться на конкурсах или аукционах. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок, земельный пай или процедуры выделения участка в натуре Указ предусматривает, что:
а) Соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
б) Решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;
в) Выдача свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи;
г) При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
Таким образом, в случаях первичного оформления права собственности на землю или в процессе его дальнейшего изменения все действия сторон подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству с занесением в единый государственный реестр. Порядок государственной регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако, в соответствии со ст. 8 Закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в действие названного выше закона о государственной регистрации применяется действующий порядок регистрации. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления могут сами устанавливать правила регистрации сделок с землей. В связи с этим порядок регистрации в субъектах федерации и отдельных городах может сегодня различаться.
На изложенных выше основаниях в ряде субъектов Российской Федерации в развитие федерального законодательства о регистрации сделок с недвижимостью, в частности с землей, приняты собственные нормативные акты. Например, в Нижегородской области руководителями областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, областной нотариальной палаты и управления юстиции в январе 1994 г. были утверждены Рекомендации районным и городским комземам, государственным и частнопрактикующим нотариусам по осуществлению сделок купли-продажи земельных участков и других сделок с землей между гражданами.[12]
Согласно этим рекомендациям, наряду с необходимыми для совершения сделки документами (купчей, планом участка и т.п.) продавец должен предоставить справку об экспертизе правовых (правоустанавливающих) документов. Данную экспертизу в присутствии продавца проводит регистратор кадастрового бюро при рай(гор)комземе или другой сотрудник комитета. Ответственность за правильность оформления сделки несет нотариус, удостоверяющий договор (купчую). На свидетельстве продавца (государственном акте на землю) нотариус делает пометку об удостоверении договора отчуждения земельного участка или его части с указанием даты, номера реестра, наименования нотариальной конторы, покупателя. Только после этого купчая регистрируется в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Собственный порядок оформления прав на земельные участки действует также в столице нашего государства. Утвержден он был, в частности, решением одиннадцатой сессии Моссовета XXI созыва от 12 октября 1992 г. в виде Приложения № 8 к постановлению “О реализации земельного законодательства Российской Федерации в Москве”.[13]
В соответствии с этим документом будущий собственник земельного участка в г. Москве должен получить подтверждение в виде государственного или городского сертификата титула участка земли. Основанием для его выдачи является наличие соответствующей записи о правах на участок земель в земельной книге г. Москвы.
В свою очередь для того, чтобы в земельной книге была сделана необходимая запись о правах собственника, должен быть предоставлен ряд документов, в числе которых могут быть: а) документ, подтверждающий законную передачу участка городских земель в собственность, бессрочное полное, пожизненное наследственное владение; б) договор аренды участка, заключенный арендатором с администрацией г. Москвы или собственником участка земель; в) договор временного пользования; г) данные Городского бюро технической инвентаризации (ГорБТИ) о правах юридических и физических лиц на участки земель города, а также данные автоматизированного банка данных (АБТ) “Землепользование”.
После получения всех необходимых сведений из ГорБТИ и АБТ “Землепользование”, а также данных о договорах, заключенных с администрацией Москвы Москомзем вносит соответствующую запись в Земельную книгу г. Москвы и подготавливает акт на права. Извещение об этом Москомзем пересылает обладателю права на участок земель.