По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается.
В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Ранее было отмечено, что к недвижимым вещам согласно статье 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. То есть к недвижимым вещам относят объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
"1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона".
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года и только с момента государственной регистрации договор аренды считается заключенным. Указанный порядок распространяется и на договора аренды нежилых помещений, что следует из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений":
"2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Рассмотрим пример из арбитражной практики, для чего обратимся к пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года".
При аренде здания или сооружения арендатору одновременно переходят права и на ту часть земельного участка, которая занята арендуемой недвижимостью и необходима для ее использования, соответственно, переходят и обязанности по уплате соответствующих налогов.
Собственник земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, может и не быть арендодателем, то есть может не быть владельцем недвижимости, находящейся на принадлежащем ему земельном участке. В этом случае аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником.
Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением.
Общими нормами договоров аренды установлено, что договор может не содержать размера арендной платы. В этом случае применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.
Существенным условием договора аренды зданий и сооружений является установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Вопрос арендной платы рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ №66:
"12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно".
Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, который должен быть подписан обеими сторонами. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ стороны от исполнения своих обязательств по договору. Обязательство арендодателя считается исполненным после передачи объекта аренды арендатору и подписания передаточного акта (для организации по форме ОС-1).