Принадлежность объектов к государственной Санкт-Петербурга или федеральной собственности.
Принадлежность объектов к государственной казне Санкт-Петербурга или закрепленность за предприятиями на праве хозяйственного ведения
Принадлежность объектов к памятникам истории и культуры.
В зависимости от этого объекты делятся на: запрещенные к обороту,
ограниченные в обороте или к свободным в гражданском обороте объектами.
Распоряжение объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности, является одной из важнейших функций КУГИ, призванной решать следующие задачи:
-обеспечение устойчивого потока доходов от объектов в бюджеты
Санкт-Петербурга и Российской Федерации.
-создание благоприятных условий для развития рыночных отношений.
-привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости. Санкт-
Петербурга.
-оптимизация распределения объектов.
-минимизация затрат по содержанию системы управления объектами.
Распоряжение объектами нежилого фонда, входящими в состав государственной казны.
Распоряжение объектами, входящими в состав казны Санкт-Петербурга, осуществляют правительство Санкт-Петербурга, КУГИ и исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга в пределах предоставленных полномочий.
Передача объектов нежилого фонда в аренду
Договор аренды является одним из наиболее распространенных в гражданском обороте.
Сдача объектов в аренду целевым назначением
Информация об объектах, предлагаемых для сдачи в аренду, размещается на www-сервере Куги по адресу www.commin.spb.ru, и в еженедельном бюллетене «Недвижимость Петербурга» - «Коммерческая недвижимость». В сообщении указываются подробные характеристики объекта (местоположение, площадь, этаж, вход состояние), а также ставка арендной платы за один квадратный метр в год.
Лицо, имеющее намерение заключить договор в отношении объекта нежилого фонда, обращается районное отделение КУГИ с заявкой, с приложением следующих документов:
1. Для юридических лиц:
-заверенная нотариально копия устава.
-копия свидетельства о регистрации
-копия свидетельства о присвоении ИНН
-выписка из протокола об избрании или приказ, о назначении на должность руководящего лица, действующего в рамках закона.
-справка из банка об открытии расчетного счета с реквизитами
-копия справки из Госкомстата
2. Для индивидуальных предпринимателей:
-копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя
-ксерокопия удостоверения личности
-копия свидетельства о присвоении ИНН
3. Для физических лиц:
-ксерокопия удостоверения личности
-копия свидетельства о присвоении ИНН
В регистрации заявки может быть отказано в случаи отсутствия полного комплекта документов. После регистрации заявки и присвоения ей регистрационного номера подразделения КУГИ осуществляет формирование пакета документов по объекту для дальнейшего рассмотрения заявки.
Принятие решений по вопросу о сдаче в аренду объектов отнесено к компетенции городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости.
Договор аренды объекта нежилого фонда заключается в соответствии с одной из примерных форм, утвержденных распоряжением КУГИ от 27.12.2000 № 2357-р.
Структура примерных договоров аренды:
-преамбула
-раздел «Общие положения»
-раздел «Права и обязанности»
-раздел «Платежи и расчеты по договору»
-раздел «Ответственность сторон»
-раздел «Изменение и расторжение договора»
-раздел «Особые условия»
-раздел «Прочие условия»
-раздел «Приложения»
-раздел «Подписи сторон»
Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды объекта нежилого фонда сроком менее года считается заключенным, если между сторонами в письменной форме путем составления единого документа достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора.
Продажа прав аренды на торгах
Гражданским законодательством (ст.447 ГК РФ) предусмотрено, что договор может быть заключен на торгах.
Торги проводятся в форме конкурса, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи конкурсных предложений. К участию в торгах допускаются физические и юридические лица, своевременно предоставившие надлежащим образом оформленные документы, при условии, что эти лица не имеют задолженности перед КУГИ.
Организатором проведения конкурсов выступает ЗАО «Биржа «Санкт- Петербург». Арендодателем объектов нежилого фонда выступает Санкт- Петербург в лице КУГИ. КУГИ заключает договор с победителями торгов.
Продажа объектов нежилого фонда
КУГИ в праве принимать решение о продажи объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п.2 ст.28 Закона Санкт-Петербурга «О структуре Администрации Санкт-Петербурга».
Распоряжение КУГИ от 20.07.2001 № 1089-р установила порядок принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда. Неликвидными объектами нежилого фонда являются здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроено-пристроенные помещения в жилых домах, на предоставление в аренду, которых не поступило ни одной заявки.
КУГИ формирует пакет документов в обязательном порядке, включающий в себя распоряжение КУГИ о приватизации объекта нежилого фонда, и передает его в государственное учреждение по совершению сделок с имуществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» для проведения в установленном порядке аукциона и последующего заключения договора купли-продажи объектов нежилого фонда.
5. Управление и распоряжение земельными участками
На сегодняшний день полномочиями по распоряжению земельными участками обладают несколько органов исполнительной власти:
-Правительство Санкт-Петербурга
-КУГИ
-Администрации районов Санкт-Петербурга
Объекты земельных отношений
В соответствии ст.6 Земельного кодекса объектами земельных отношений являются:
-земля как природный объект и природный ресурс
-земельные участки
-части земельных участков
Согласно Федеральному закону от 10.01.02 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» природный объект – это «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства». Земля как природный ресурс, не может принадлежать никому на каком бы то ни было праве. Как природный ресурс она выполняет две функции:
-служит в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйствах.
-является территориальной основой для осуществления вообще, какой либо деятельности.
земельный участок является недвижимым имуществом и представляет собой часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. (п.2 ст.6Земельного кодекса)
части земельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямо указанных в Земельном кодексе или иных федеральных законах.
Категория земель Санкт-Петербурга
Необходимо определить, к какой категории земель относятся земли Санкт-Петербурга, поскольку от этого зависит определение разрешенного использования. Согласно действующему Земельному (ст.83) и Градостроительному (ст.38) кодексам Российской федерации, земли Санкт-Петербурга относятся к землям поселений.
Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Основания возникновения прав на земельные участки
В соответствии со ст.25 Земельного кодекса, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
-договора и другие сделки в отношении недвижимого имущества
-акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений
-свидетельства о праве на наследство
-вступление в законную силу судебных решений
-свидетельства о правах на недвижимое имущество
-иные акты передачи прав на недвижимое имущество
Передача в собственность физическим лицам земельных участков
Участки предоставляются гражданам в собственность или в аренду на торгах. Предоставление участков без проведения торгов допускается лишь в некоторых случаях.
Гражданин, имеющий намерение оформить участок в собственность, обращается в районный отдел КЗРиЗ по месту расположения участка с заявлением по утвержденной форме. Одновременно с подачей заявления предоставляет паспорт, а так же прилагает план и границ участка в трех экземплярах. В трехдневный срок с момента подачи заявления КЗРиЗ подготавливает и направляет в администрацию района Санкт-Петербурга по месту расположения земельного участка проект распоряжения администрации района Санкт-Петербурга о передаче участка в собственность гражданина.
В проекте распоряжения отражается:
-утверждение границ земельного участка
-площадь земельного участка
-условия (возмездное или безвозмездное) передача участка гражданину
-цена земли
Администрация района Санкт-Петербурга, в трехдневный срок издает распоряжение и направляет его копию в КЗРиЗ.
КЗРиЗ после получения копии распоряжения осуществляет следующие действия:
Обеспечивает кадастровый учет участка.