В этой связи необходимо отметить, что иногда высказываются мнения о том, что будто бы гражданское право вообще не должно регулировать отношения государственной собственности на землю. Однако в дальнейшем государство (его органы) могут предоставлять свои земли гражданам в собственность или пользование, в аренду, или продавать их. Здесь государство действует как собственник, на него распространяются нормы ГК о юридических лицах; государство в данных случаях - равноправная сторона в гражданских и земельных отношениях.
Государство (в лице своих органов власти) может изымать земли (выкупать у собственников) для государственных и муниципальных нужд. Но здесь государство выступает уже не как собственник земли, а как публичная власть. В ЗК необходимо четко определить перечень государственных и муниципальных нужд, для которых изымаются земли.
7. Право муниципальной собственности на землю
В соответствии со (ст.112 и 130 Конституции РФ и ст.124-127 ГК муниципальные образования - это город, сельский район, поселок, сельский населенный пункт. От их имени выступают органы местного самоуправления, т. е. муниципальные органы, осуществляя права владения, пользования и распоряжения муниципальной земельной собственностью, в том числе земли. Федеральными землями, землями субъектов Федерации и частными землями они не распоряжаются.
В ГК нормы о муниципальной собственности на землю также сформулированы очень кратко, без конкретизации. Они должны найти свое раскрытие в ЗК.
Порядок отнесения земель к муниципальной собственности устанавливается законодательными актами РФ и субъектов Федерации ( ЗК и другими правовыми актами).
В муниципальную собственность могут включаться также земли, приобретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.
Муниципальные земли - это земли, занятые муниципальными объектами (школами, предприятиями, объектами и др. ), земли общего пользования (улицы, площади, скверы, водоемы, пляжи, лесные участки, парки, кладбища и др. ), то есть все земли, за исключением федеральных земель и земель субъектов Федерации и частных земель.
Распоряжение и управление муниципальными землями осуществляется органами местного самоуправления, т. е. муниципальными органами.
8. Право пожизненного наследуемого владения землей
Пожизненное наследуемое владение землей - следующее важное вещное право на землю. Правда, с момента его возникновения у некоторых стали возникать сомнения в его необходимости. Говорили, что здесь происходит смешение его с правом владения в триаде содержания права собственности, что оно непонятно и т. д. Думается, это происходило от недопонимания нового важного института земельного права, близкого к праву собственности.
Оно может явиться переходным, но пока сохраняется, так как миллионы граждан имеют землю на основании этого права и государство не "отнимает" ее и не "заставляет" ее выкупить.
Кроме того, государство закрепило за гражданами участки в собственность в пределах установленных норм, а сверх норм (например, при большемерных участках) - в пожизненное наследуемое владение.
Владелец вправе сдавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное пользование.
Владелец вправе передать участок по наследству, но не вправе совершать сделки, влекущие отчуждение участка.
Это право, таким образом, уже очень близко к праву собственности. Может быть, оно само собой когда-либо исчезнет, но государству преждевременно насильственно его упразднять.
В пожизненном наследуемом владении по желанию граждан могут находиться предоставленные им ранее земельные участки, в том числе сверх нормы бесплатной передачи в собственность до установленных предельных размеров, а также при получении этих участков по наследству.
Данная форма права на землю впервые была установлена Основами законодательства о земле бывшего СССР в апреле 1990 г. В те годы шла острая борьба, дискуссия о возможности права частной собственности в РФ на землю. Победила точка зрения противников частной собственности на землю. Право пожизненного наследуемого владения землей было введено как альтернатива частной собственности. К тому же "термин" владение понимается как близкий к термину "собственность".
В ЗК 1991 г. это право было предусмотрено как самостоятельная форма права на землю.
Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. о приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ это право отменено и сохранено только за лицами, получившими в установленном порядке его до конца 1993 г., а также по наследству. ГК это право восстановлено и существует с правом собственности.
Участки на праве пожизненного наследуемого владения владельцами по их желанию могут выкупаться в собственность в рассрочку.
9. Право постоянного (бессрочного) пользования землей
К вещным земельным правам отнесено также постоянное (бессрочное) пользование землей. Ранее оно рассматривалось в земельном законодательстве как основное и главное право на землю. Поэтому нормы о пользовании землей были сформулированы в ЗК наиболее подробно. Иногда говорят, что ныне в праве пользования землей нет необходимости, поскольку есть право аренды. Тем более, что в ГК прямо имеется такой термин, как "пользование на праве аренды". Но это не умаляет и не отвергает право пользования, ибо оно в данном случае - постоянное, бесспорное, а аренда - временный, срочный вид пользования. Иное дело - временное (срочное) пользование. Необходимо ли оно?
ГК содержит ряд основополагающих норм о землепользовании (ст.268-270). В ЗК регулируется предоставление земель в постоянное пользование (ст.26-28, 57-59, 61-68, 80 и др. ).
Земельные участки предоставляются в пользование из государственных и муниципальных земель.
В пользование предоставляются участки также частными собственниками - физическими и юридическими лицами.
В качестве пользователей выступают физические и юридические лица, предприниматели, коммерческие организации, колхозы и совхозы, оставшиеся на прежней организационно-правовой форме и т. д.
Участки, предоставленные в пользование, остаются в государственной, муниципальной или частной собственности.
Пользователь имеет право владения (фактического обладания) участком и право пользования им (извлечения из земли полезных свойств). Распоряжаться землей пользователь не вправе за исключением случаев, предусмотренных законом (например, во вторичное, временное (срочное) пользование (в аренду), либо с согласия собственника).
Государственный или муниципальный орган принимает решение о предоставлении земель в пользование. Кроме того, может заключаться договор о предоставлении участка в пользование. Собственник или владелец земли может предоставлять участок также по договору.
10. Земельный сервитут
В числе вещных прав на землю ГК (ст.276-177) предусмотрел право других граждан и юридических лиц на ограниченное пользование чужим земельным участком. Такое право называется земельным сервитутом. В ЗК такого права (по наименованию) не было и нет, но фактически оно подразумевалось (например, в виде использования земельного участка для изыскательских и геолого-разведочных работ, строительства дороги, линии связи, водопровода и т. д. ).
Таким образом, земельный сервитут определяется двояко: с одной стороны - как право на ограниченное пользование чужим земельным участком, с другой стороны - как некоторое ограничение права собственника (владельца, пользователя или арендатора) данного участка в пользу других лиц.
Почему и для чего необходим сервитут? Прежде всего, для прохода, проезда, прокладки трубопровода и др. Точно так же сервитут необходим, например, для прогона скота, прокладки газопровода или водопровода, установки телефонных столбов и т. д.
Сервитут, как правило, является постоянным и может быть прекращен лишь тогда когда необхлдимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от него отказались.
Сервитут предоставляется с согласия собственника (владельца, пользователя или арендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и возникновения спора по решению суда, арбитражного суда.
Собственник (а также владелец, пользователь, арендатор) участка вправе заключать с гражданами и юридическими лицами соглашение об условиях пользования земельным сервитутам и размерах платы за него.
11. Право временного (срочного) пользования землей
Это право не предусмотрено в перечне вещных прав, так как не является постоянным пользованием. Пользование может возникать по договору, но на него не распространяется регулирование сделок с землей. Временное (срочное) пользование землей предусмотрено ст.264 ГК, а предоставление в срочное пользование - ст.269 и 270 ГК и др.
Временное пользование землей может быть краткосрочным - до 3 лет, и долгосрочным - до 10 лет, для оленеводства и отгонного животноводства - до 25 лет.
Во временном пользовании, по существу, находятся служебные земельные наделы работников лесного хозяйства, транспорта и др., так как эти участки предоставляются на время трудовых отношений работника с организацией. Если жилье на участке служебное, оно может быть приватизировано работником, а, следовательно, и часть участка в пределах установленных норм может быть передана ему в собственность. Остальная часть участка может быть передана в пользование или аренду.
Во временное пользование предоставляются участки под огороды, для сенокошения, пастьбы скота и других временных целей. Во временное пользование земля может предоставляться, например, при строительстве временных объектов - для дорог, складов стройматериалов и т. д.