ГК, отвечает потребностям складывающейся практики, включил в свой состав три относящихся к торгам статьи :447(“Заключение договора на торгах), 448(“Организация порядок проведения торгов”) и 459 (“Последствия нарушения правил проведения торгов”).
В соответствующих статьях ГК проводится разграничения аукционов и конкурсов. В основу положен способ определения выигравшего (победившего): при аукционе им признается лицо, которое предложило наибольшую цену, а при конкурсе- тот кто по заключению конкурсной комиссии, назначенной организатором конкурса, предложил лучшие условия. По другому признаку – кругу возможных участников- различаются торги открытые и закрытые: в первых может участвовать любое лицо, а во вторых- только тот, кто для этой цели специально приглашен.
Принцип свободы договоров в широком смысле влечет ми возможность участников по собственной воле определять способы заключения договоров и, в частности, прибегать к торгам, выбирая ту или иную их форму. Однако право заключать договоры с помощью торгов в определенных случаях превращается в обязанность использовать именно такой способ, если на счет есть специальное указание в законе. Необходимость в этом связана с тем, что торги, призванные обеспечить заключение договора на оптимальных условиях, и прежде всего в отношении цены, защищают тем самым интересы в первую очередь того, кто прибегнул к торгам. Однако в получении самой высокой цены могут быть заинтересованного при определенных условиях и третьи лица. Прежде всего это кредиторы должника. В роли такого третьего лица- кредитора или иного заинтересованного лица- может выступать также государство. Тем самым наряду с частным возможен и публичный интерес к торгам.
Так, в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г., при продаже всех объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания на коммерческом конкурсе такими условиями признавались сохранения профиля и запрещение перерывов в работе прватезированного объекта более двух месяцев после купли- продажи и (или) суммарно 3 месяца в течение календарного года.
Немаловажное значение имеют обязательные торги и для обеспечения частного интереса. Примером могут служить отношения при залоге. В момент, когда возникает необходимость реализовать залоговое право, т.е. обратить взыскание на заложенное имущество, происходит столкновение интересов залогодержателя, объективно стремящегося только к тому, чтобы вырученная при продаже заложенного имущества сумма оказалась достаточной для покрытия обеспеченного залогом долга, и залогодателя, у которого по общему правилу имеется понятный интерес к тому, чтобы получить максимальную цену за проданное имущество. Последние объясняется тем, что по действующему законодательству он имеет право на получение разницы между вырученной суммой и той, которая необходима и достаточна для покрытия долга. В получении максимальной цены могут оказаться заинтересованными и кредиторы залогодателя, поскольку разница между вырученной суммой и обязательством залогодателем может использоваться в соответствующей части для покрытия всех других долгов залогодателя.
Для охраны всего этого комплекса интересов ГК ввел порядок обязательной реализации заложенного имущества, на которое должно быть обращено взыскание, с публичных торгов, кроме случая, когда иное предусмотрено законом (п.1 ст.350 ГК). Соответственно Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. №6/8 в виде общего правила предусматривает необходимость признания недействительным соглашения залогодержателем и залогодателя, предусматривающего передачу имущества, которое является предметом залога, в собственность залогодержателя.
Имея в виду наиболее распространенные случаи осуществления торгов, ГК (п.2 ст.447) называет в качестве их организатора собственника вещи или обладателя соответствующего права, а равно специализированную организацию. Последняя может действовать от своего имени или от имени собственника либо лица, обладающего правом, ставшим предметом торгов. Закон “Об исполнительном производстве” считает обязательным осуществления торгов по поводу недвижимого имущества специализированной организацией, которая имеет право совершать операции с недвижимостью.
При выступлении организатора от своего имени он должен быть признан контрагентом в заключенном договоре. Во всех остальных случаях эту роль выполняет собственник или носитель соответствующего права независимо от того, будут ли организаторами торгов они сами или выступающие от их имени лица.
6. Изменение и расторжение договора
Заключенные договора должны исполнятся на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон и не должны изменятся. Такое правило придает устойчивость гражданскому обороту. Это правило применяется и тогда, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для обоих сторон правила. Иные, чем те, которые действовали при заключении договора. В этих случаях условия заключенного договора по общему правилу п. 2 ст. 422 ГК, сохраняют силу. Тем самым у участников договора создается уверенность в стабильности условий заключенного ими договора, необходимая для нормально развития гражданского оборота.
Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. Как общее правило устанавливается презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашения сторон (ст. 451 ГК). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать обратная презумпция: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору. Стороны не могут расторгнуть или изменить заключенный ими договор без согласия третьего лиц, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Как исключения из общего правила предусматривается два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда, только в следующих случаях:
Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Например, к числу существенных могут быть отнесены следующие нарушения условий договоров: передача продавцом покупателю товаров ненадлежащего качества, которые не могут быть использованы по их прямому назначению (см. П. 3 ст. 77 Основ); систематическая просрочка поставщиком поставки товаров сверх предусмотренных договором сроков; систематическая или значительная задержка оплаты покупателем поставляемого товара сверх предусмотренных договором сроков (ст. 82 Основ); случае неплатежа нанимателем жилого помещения без уважительных причин квартирной платы за шесть месяцев подряд (п. 2 ст. 90 Основ); невыполнение заемщиком предусмотренных кредитным договором обязанностей по обеспечению кредита (п. 2 ст. 114 Основ) и некоторые другие.
Во-вторых, в иных случая, предусмотренных ГК, другими законами или договором. К примеру, основанием для изменения или расторжения договоров присоединения по требованию присоединившейся стороны может служить включение в договор условий хотя и не противоречащих закону, но являющихся явно обременительными для присоединившейся стороны (ст. 428 ГК); значительное превышение приблизительной сметы по договору подряда дает право заказчику отказаться от договора (п. 2 ст. 91 Основ). Те же последствия возникают при принятии собственником или уполномоченным органом юридического лица решения о его реорганизации (ст. 60 ГК). Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Односторонний отказ от исполнения договора означает соответственно расторжение или изменение этого договора. Еще раз подчеркиваю, что данное правило действует лишь в тех случаях, когда это предусмотрено законом или договором. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (п. 4 ст. 86 Основ); по договору поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время (ст. 115 Основ) и некоторые другие.
В Кодексе (ст. 452) содержатся нормы, устанавливающие определенный порядок изменения и расторжения договора. Правило о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она (форма) должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 434). Правда, законом, иным правовым актом или договором могут быть предусмотрены иные требования к форме соглашения об изменении и расторжении договора. Иное может вытекать и из обычаев делового оборота. Например, договором, содержащим условие о предварительной оплате товаров, может быть предусмотрено, что оплата их в меньшей сумме, чем предусмотрено договором, означает отказ от части товаров, то есть изменение условий договора о количестве подлежащих передаче товаров. В этом случае, несмотря на то, что договор заключался в простой письменной форме, основанием для его изменения будет считаться не письменное соглашение сторон, как того требует общее правило, а конкретные действия покупателя.
Обязательным условием изменения или расторжения договора по решению суда является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.