Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми как временное решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается, придут зарубежные инвесторы, которые будут предоставлять средства на ипотеку под 5-10% годовых. Что же это за инвесторы? Ведь кажется очевидным, что никакой нормальный инвестор не будет вкладывать средства в ценные бумаги агентства, гарантированные Российской Федерацией, под 5% годовых, если, инвестируя средства в долговые обязательства самой Федерации, он при том же риске может заработать не меньше 17%. Понятно, что совершить такое могут только так называемые политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.
В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран с целью способствовать продвижению рыночных реформ в России. На этих “политико-ориентированных” инвесторов и возлагаются все надежды. От них ждут средств на финансирование ипотеки. Причем, похоже, что ждут не напрасно.
Так, уже сейчас наиболее активно выкуп ипотечных кредитов у коммерческих банков осуществляют не официальные российские структуры, а американский фонд TUSRIF, созданный правительством США. В этом году фонд планирует выкупить ипотечных кредитов на 130 млн. долларов. Если исходить из средней величины кредита в 25 тысяч долларов, то этих средств хватит примерно на 5 тысяч кредитов. В фонде и сотрудничающих с ним банках работают очень грамотные специалисты по ипотечному кредитованию, профессионалы высочайшего класса, которые, я уверен, поставленную задачу выполнят. Это значит, что примерно пять тысяч наших небедных граждан получат кредиты не за счет всех остальных граждан нашей страны, а за счет всех граждан Америки. Это, конечно, не может не радовать.
Более того, есть надежда, что зарубежные налогоплательщики осчастливят еще некоторое количество наших небедных. Например, ведутся переговоры с ЕБРР, средства которого сформированы вкладами бюджетов 60 стран, о выкупе ипотечных кредитов Московским ипотечным агентством. Американцы уже три года ведут разговоры о предоставлении из своего бюджета 4 млрд. долларов на выкуп кредитов Российской ипотечной ассоциацией и т. д.
Таким образом, в РФ формируется интересная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, то есть средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков.
Политико-ориентированные инвесторы преследуют вполне благородную цель – обеспечить развитие нашего жилищного рынка, пусть даже за счет собственных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных бюджетных средств. В этой ситуации любые политические требования Запада к России могут оказаться подкрепленными возможностью полностью обрушить жилищный рынок, перекрыв доступ средств на него.
Пародия на немцев
Некоторые практики, осознавая временный характер успехов системы вторичного рынка, приступили к строительству контрактно-сберегательной (немецкой) системы. То, что ее создание в нынешних условиях также теоретически невозможно, никого, естественно, не смущало. Результат оказался аналогичен ситуации с системой вторичного рынка. Система, внешне очень похожая на немецкую, была создана, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.
В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная кредитная ставка.
Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
В России же таких специализированных кредитных организаций нет. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, поскольку нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.
Как же формируют у нас немецкую систему ипотеки? Самым оригинальным образом – вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации – застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.
Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.
Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.
Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.
В настоящее время псевдонемецкая система существует только в рамках очень крупных и надежных строительных организаций. Поэтому до сих пор такого не случалось. Однако если эта система распространится шире и опыт создания псевдонемецкой ипотечной системы начнут перенимать и другие организации, то случаев остановки строительства из-за нехватки средств не избежать. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства (разве что кирпичей из стены наковырять), ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.
Хватит имитаций!
Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, а не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западные модели, необходимо создать для этого специальные условия. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.
Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой регламентации и контроля за их операциями. На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации, либо надежными западными финансовыми учреждениями. Пока таких организаций нет, контрактно-сберегательная (немецкая) система не может быть сформирована.
Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т. д. Кроме того, надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%). А это возможно только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне. Пока это не произойдет, то есть пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных политико-ориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.
При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всех проблем не решит. Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитных организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получить обратно. Иными словами, когда будет наконец решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть появится реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованным бизнесом.
Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашение кредита.
Список литературы
“ЭКСПЕРТ” № 12, 27 Марта 2000г., с. 18-24, Виктор Минц.