Действительно, в законодательстве не содержится прямого указания на то, что ст. 651 ГК может применяться и к части зданий и сооружения, в том числе - к помещениям. Несовершенство нашего законодательства ни для кого не секрет. Однако недостатки законодательства не должны служить основанием для его произвольного толкования и забвения общеизвестных принципов. Действительно, весьма странным выглядит подчинение требованию обязательности государственной регистрация аренды помещений для свадеб, симпозиумов и т.п. Именно поэтому законодатель учел особенности краткосрочной аренды и ввел в ГК РФ положения ст. 651 п. 2 ГК РФ, в соответствии с которой необязательной является регистрация договора аренды на срок менее года.
То, что в силу неразрывной связи части и целого статус целого распространяется, если не установлено иное, и на его части - очевидно. Какие-либо особые основания для исключения помещений из правила п. 2 ст. 651 ГК отсутствуют. В законодательстве специальных ограничений в отношении регистрации договоров аренды помещений также не содержится.
Ссылка на положения параграфа 4 главы 34 весьма ли убедительна, и ссылаясь только на ее положениях нельзя утверждать, что помещение не подпадает под юрисдикцию норм указанной главы и, следовательно, на него нельзя распространить положения п. 2 ст. 651 ГК РФ о необязательности регистрации договора аренды здания (сооружения) сроком менее года. Достаточно вспомнить ст. ст. 1, 2, 3, и особенно ст. 26 п.3. ФЗ «О государственной регистрации», где четко и ясно нежилые помещения перечисляются и в качестве самостоятельных объектов недвижимости, и в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации, состоявшихся на них обременений.
В п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации", через запятую, перечисляются после зданий, сооружений и сами помещения, находящиеся в них. Тем самым законодателем еще раз продемонстрирована неразрывная и тождественная связь, в части процедур государственной регистрации как для зданий, сооружений, так и для помещений, находящихся в них. Кроме того, в ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации", дающей основные значения терминов, употребляемых при его изложении написано: "Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения".
Таким образом, прослеживается четкий, последовательный порядок при совершении процедур государственной регистрации обременений на объекты недвижимости, учитывающий права землевладельцев, собственников зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Кроме того, известно, что гражданское законодательство РФ нежилые помещения рассматривают как часть зданий и сооружений, как по формально-юридическим, так и по фактическим обстоятельствам.
Общеизвестно также, что в соответствии со ст. 2 п.1 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения. При этом гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.
Из текста ГК РФ следует, что предусмотренная им государственная регистрация допускается лишь в случаях прямо предусмотренных в ГК РФ и иными законами. И, как уже отмечалось выше, указанные законы не должны противоречить ГК РФ.
Нормы ГК РФ безусловно имеют юридический примат перед нормами Закона о регистрации. Так, ст. 3 Закона о регистрации, перечисляя нормативные акты, относящиеся к законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество первым называет ГК РФ, что в свою очередь в совокупности с уже отмеченными выше нормами Кодекса, подтверждает юридическую субординацию норм ГК РФ и Закона о регистрации. Следовательно нормы Закона о регистрации должны следовать нормам ГК РФ и последние имеют юридический приоритет по отношению к ним.
Таким образом, исходя из изложенного, руководствуясь нормами ГК и Закона о регистрации, можно заключить, что нормы ГК РФ имеют юридический приоритет пред нормами Закона о регистрации и именно ими нужно пользоваться при разрешении возникающих коллизий и различных толкований при решении вопросов, связанных с процедурами государственной регистрации аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них.
Принятие ФЗ «О государственной регистрации» привело и к другим спорам по поводу государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), данный Закон в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды.
Большинство юристов называет это несоответствие ГК и Закона о государственной регистрации «технической оплошностью законодателя» [7]. Но существуют публикации, авторы которых полагают, что регистрации подлежат права аренды. При этом, в обоснование своей позиции они ссылаются на ст. 4 и п.1. ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации», содержащие определение – «государственная регистрация права аренды».
Некоторые из указанных авторов доказывают, что объектом регистрации является не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в ФЗ «О государственной регистрации» «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделку) как основание, из которого такое право-обременение возникает» [8].
С такой позицией трудно согласиться, потому что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. А следовательно не может служить основанием для регистрации «права аренды».
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен».
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.
Никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.
Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ «О государственной регистрации» государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» - юридически не состоятельна. Ибо, указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам непосредственно регулирующими вопросы связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.