В случае ненадлежащего использования вещи от договора найма, согласно ст. 315 ЗДВО, можно отказаться, известив об отказе другую сторону за 30 дней, если:
· наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, нарушает или систематически, не смотря на предупреждения наймодателя, или умышленно, или в значительной степени, обязанность использовать вещь бережно и в соответствии с её хозяйственным назначением и, в случае найма жилого или конторского помещения, учитывать интересы соседей и жильцов дома.
· Наниматель неоправданно передает вещь в пользование третьему лицу, из-за чего наймодатель или соседи потревожены настолько, что о
т наймодателя невозможно ожидать продолжения договора. Такое положение п.3 ч.1 ст. 314 ЗДВО автору данной работы представляется в такой степени неопределённым, что от него невозможно ожидать какого-либо пояснения по этому поводу.
Если наниматель или лицо, использующее вещь в соответствии с волей нанимателя, портит жилое или конторское помещение умышленно, срок предуведомления об отказе от договора соблюдать не обязательно.
При нарушении порядка уплаты вознаграждения от договора найма, согласно ст. 316 ЗДВО, можно отказаться, если:
· Наниматель в течение трёх сроков подряд просрочил с уплатой наёмной платы, побочных расходов или их значительной части.
· Сумма задолженности нанимателя превышает сумму наёмной платы за три месяца или сумму побочных расходов за три месяца.
Наймодатель не может отказаться от договора найма, если наниматель исполнит свои обязанности до отказа. Отказ ничтожен, если у нанимателя было право погасить требование уплаты наёмной платы зачетом, и он сделает заявление о зачёте незамедлительно после получения заявления об отказе.
От долгосрочного договора найма сроком более 30 лет можно отказаться, согласно ч.1 ст. 318 ЗДВО, по истечении 30 лет, известив об отказе в сроки, установленные для извещения об отказе от бессрочного договора. Если договор найма заключён пожизненно, то положение ч.1 ст. 318 ЗДВО не применяется.
Наймодатель может отказаться от договора найма без соблюдения сроков в случае банкротства нанимателя, если после объявления нанимателя банкротом наймодатель письменно потребовал, предоставив для этого разумный срок, обеспечения уплаты будущих наёмной платы и побочных платежей, и обеспечение предоставлено не было (ст. 319 ЗДВО).
Как правило , договор найма не прекращается смертью стороны договора. На место умершего заступает наследник. В случае найма жилого помещения на место нанимателя заступает супруг умершего или член семьи (ст. 321 ЗДВО). В случае смены собственника нанимаемой недвижимой вещи, к приобретателю переходят все права и обязанности наймодателя (ст. 291 ЗДВО). Право найма как бы следует за нанимаемым имуществом[6]. При этом в случае причинения вреда нанимателю новым собственником, прежний наймодатель несет ответственность как поручитель в течение 3 лет с момента перехода права собственности. ЖЗ в ст. 34 (которая не теряет своего действия с введением в силу ЗДВО[7]) предусматривает, что при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу ранее заключённый договор найма остаётся в силе в отношении нового собственника. Государственный суд в п.7 решения по делу № 2-1-74-02 указывает, что это положение действует и при решении вопроса о процессуальной правопреемственности, когда гражданское дело было начато по иску наймодателя, но позже право собственности на жилое помещение перешло к другому лицу.
Ст. 325 ЗДВО устанавливает требования, при несоблюдении которых отказ от договора найма жилого или конторского помещения ничтожен. Согласно этих требований, сторона может отказаться от договора найма путём соответствующего заявления в письменно воспроизводимой форме. В заявлении должны содержаться, по меньшей мере, сведения о:
· нанимаемой вещи
· дне окончания договора
· причине отказа
· порядке и сроках оспаривания отказа.
Нанимателю для отказа от договора найма жилого помещения необходимо согласие проживающей (проживающего) с ним (ней) супруги (супруга), которое должно быть в письменно воспроизводимой форме. Если такое согласие получить невозможно или супруг (супруга) без уважительных причин отказывается от дачи согласия, наниматель может требовать дачи такого согласия через суд. В этом случае решение суда заменяет согласие супруга. Автору данной работы представляются бессмысленными положения ЗДВО, позволяющие расторгнуть договор найма жилого помещения в упрощённом порядке, т.е. без соблюдения сроков предуведомления (например, ст. 313 ЗДВО). Как должен поступать наймодатель по договору найма жилого помещения, если наниматель, от договора с которым отказались, не освобождает жилое помещение? Согласно действующему ЖЗ, выселение из жилых помещений возможно только на основании решения суда (ст. 47 ЖЗ). С введением в действие ЗДВО эти положения ЖЗ не отменяются[8]. Ст. 133 УК ЭССР и ст. 314 ПЗ предусматривает уголовную ответственность за незаконное выселение из жилых помещений. Госсуд в решениях по уголовным делам №№ 3-1-1-82-97, 3-1-1-29-99, 3-1-1-73-01 и постановлении по гражданскому делу № 3-2-2-3-99подчёркивает, что неприкосновенность жилища гарантирована ст. 33 КЭР и ЖЗ. Выселение из жилого помещения без вступившего в силу решения суда всегда является незаконным. Следовательно, лицо, сдавшее внаём жилое помещение и отказавшееся впоследствии от договора, должно обращаться в суд с иском о выселении. Согласно статистике Министерства юстиции, средний срок рассмотрения гражданских дел в судах первой инстанции составляет 5 месяцев. При этом, с 1989 года(!) не рассмотрено 1 дело, с 1992 – 1 дело, с 1993 – 4 дела, с 1994 – 7 дел, с 1995 – 10 дел, с 1996 – 45 дел, с 1997 – 197 дел, с 1998 – 447 дел, с 1999 – 928 дел[9]. Таким образом, недобросовестный наниматель, от договора с которым отказались по чрезвычайным причинам, имеет охраняемую уголовным кодексом возможность проживать в жилом помещении долгие месяцы до вступления решения суда о его выселении в законную силу.
Для того, чтоб оспорить отказ от договора найма жилого помещения, наниматель должен в течение 30 дней после получения заявления об отказе подать ходатайство в суд или комиссию по спорам, связанным с наймом, во время производства по делу в комиссии или суде договор найма продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не условились об ином. Если суд или комиссия признают, что отказ от договора противоречит принципу добросовестности, то считается, что от договора найма не отказывались. Примерный перечень оснований для признания отказа от договора противоречащим принципу добросовестности приводится в ст. 327 ЗДВО[10].
Основными обязанностями наймодателя по договору найма являются обязанности:
· передать в установленное время вещь вместе со всеми принадлежностями и в состоянии, пригодном для её использования в соответствии с договором (ч.1 ст.276 ЗДВО)
· обеспечить сохранность вещи во время действия договора (ч.1 ст.276 ЗДВО)
· своевременно извещать нанимателя о проводимых работах и осмотрах вещи и при проведении работ учитывать интересы нанимателя (ч.3 ст.283 ЗДВО)
· возмещать нанимателю расходы, которые тот несёт в связи с осуществлением наймодателем ремонта или других работ (ч.5 ст.284 ЗДВО).
При этом следует учесть, что договором на наймодателя могут быть возложены и другие обязанности.
Наниматель обязан:
· платить наёмную плату (ст.271 ЗДВО)
· использовать вещь бережно и в соответствии с назначением, из которого исходили при при сдаче вещи внаём (ч.2 ст.276 ЗДВО)
· при найме жилого или конторского помещения учитывать интересы соседей и жильцов дома (ч.3 ст.276 ЗДВО)
· устранять за свой счёт те недостатки нанимаемой вещи, которые можно устранить необходимыми для обычного сохранения вещи маленькой уборкой или обслуживанием (ст.280 ЗДВО)
· незамедлительно извещать наймодателю: о несоответствии вещи условиям договора, если наниматель сам не должен это несоответствие устранить; об опасности для вещи, если для ликвидации опасности необходимо предпринимать меры; о ставших известными нанимателю правах третьих лиц на вещь (ч.1 ст.282 ЗДВО)
· возмещать наймодателю ущерб, возникший из-за нарушения обязанностей, перечисленных в предыдущем пункте (ч.2 ст.282 ЗДВО)
· терпеливо относиться к работам и воздействиям по отношению к вещи, которые необходимы для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения ущерба (ч.1 ст.283 ЗДВО)
· допускать наймодателя для осмотра вещи, если это необходимо для сохранения вещи, отчуждения или сдачи внаём другому лицу (ч.2 ст.283 ЗДВО)
Соглашение, по которому наниматель обязуется в случае нарушения договора платить договорный штраф, ничтожно (ст. 287 ЗДВО).
ЗДВО запрещает отклоняться от закона, если такое отклонение ухудшает положение нанимателя (ст. 275, ч. 4 ст. 279, ст. 286, ч. 2 ст. 297, ч. 3 ст. 309, ч. 7 ст. 321, ч. 2 ст. 322, ч. 5 ст. 325 ЗДВО).
В части регулирования обязанности наймодателя содержать нанятое имущество ЗДВО расходится с положениями ст. 288 ГК ЭССР и ст. 616 ГК РФ. И ГК ЭССР, и ГК РФ устанавливают, что обязанность производить капитальный ремонт лежит на наймодателе, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 681 ГК РФ предусматривает, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. ЗДВО в ч.1 ст.276 устанавливает обязанность наймодателя обеспечить сохранность вещи во время действия договора. Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя, ничтожно. Таким образом, по праву России и по действующему праву Эстонии обязанность следить за состоянием вещи можно переложить на нанимателя, а после вступления в силу ЗДВО, следить за вещью будет обязан только наймодатель. По мнению автора, если наниматель сам изъявит желание ремонтировать вещь, то и после вступления ЗДВО в силу такая возможность у нанимателя имеется. Наймодатель может следить за вещью и через лиц, с которыми заключён соответствующий договор. Стороной такого договора (поручения), в чьи обязанности будет входить исполнение обязанностей наймодателя по договору найма, может быть лицо, одновременно являющееся нанимателем. Кроме того, чтоб обойти регулирование ЗДВО, наймодатель может поставить заключение договора найма в зависимость от одновременного заключения договора поручения. Старания законодателя в данном случае оказываются тщетными.