После принятия Общих начал землепользования и землеустройства 1928 г. законодательство РСФСР базировалось на законодательстве Союза ССР, направленном на упрочение земельно-правового строя, сложившегося в результате принятия Общих начал 1928 г. Среди нормативных правовых актов, направленных на защиту права землепользования колхозов, важную роль сыграл Примерный устав сельскохозяйственной артели, утвержденный СНК СССР и Президиумом ЦИК СССР 1 марта 1930 г. В ст. 2 и 3 Устава было записано, что земли, закрепленные за колхозом, составляют единый массив, который не должен уменьшаться. На обеспечение устойчивого землепользования колхозов было направлено и Постановление ЦИК и СНК СССР от 3 сентября 1932 г. «О создании устойчивого землепользования колхозов».
В период индустриализации, требовавшей новых земельных территорий для промышленности и строительства городов, которые отводились для этих целей в основном за счет сельскохозяйственных земель, ВЦИК и СНК СССР 4 марта 1929 г. приняли специальное Положение об изъятии земель для государственных и общественных надобностей, допускавшее изъятие участков лишь необходимого размера и обязывающее предприятия, учреждения и организации, которым передавались земли, возместить вызванные изъятием земель убытки. В тот же период принимаются акты, посвященные правовому режиму несельскохозяйственных земель: Положение о землях, предоставленных транспорту, от 7 февраля 1933 г., Постановление ЦИК и СНК СССР от 27 июня 1933 г. «О составлении и утверждении проектов планировки и социалистической реконструкции городов и других населенных мест».
В послевоенный период активизируется работа по кодификации земельного законодательства и издаются нормативные акты, направленные, как и прежде, на обеспечение рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель. Что касается первого направления, то в июле 1946 г. Совет Министров СССР принял решение возобновить прерванную войной работу по подготовке проекта Основ землепользования СССР. К 1948 г. такой проект был разработан и опубликован для широкого обсуждения. Однако на рассмотрение законодательных органов он вынесен не был. Затем началась работа по подготовке проекта Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, первый вариант которых был подготовлен в 1957 г. Для дальнейшей работы над проектом этого закона в 1960 г. создается представительная комиссия из практических работников и ученых. Работа над проектом Основ земельного законодательства завершается к концу 1968 г. 13 декабря этого года данный закон принимается Верховным Советом СССР и вводится в действие с 1 июля 1969 г. От Общих начал землепользования и землеустройства 1928 г. Основы земельного законодательства отличались тем, что они содержали больше земельно-правовых институтов. Что же касается сути земельно-правового строя, основанного на праве собственности на землю исключительно государства, то Основы целиком и полностью восприняли и укрепили это основополагающее полоскание.
На базе и в развитие Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик в течение 1970—1971 гг. во всех союзных республиках, в том числе и в РСФСР, принимаются земельные кодексы. Земельный кодекс РСФСР 1970 г. действовал до 1990 г., когда под влиянием экономических реформ и, в частности, земельной начинает изменяться и земельное законодательство. 28 февраля 1990 г. были приняты Основы Союза ССР и союзных республик «О земле», которые, хотя кардинально и не реформировали земельно-правовой строй России, но внесли в него ряд существенных изменений, связанных в первую очередь с началом аграрной реформы и возникновением крестьянских (фермерских) хозяйств. Существенное изменение земельно-правового статуса колхозов и совхозов заключалось в том, что их члены (работники) при желании создать крестьянское (фермерское) хозяйство получили право на земельные участки из состава земель сельскохозяйственных организаций. Принципиально новыми положениями данного закона стали введение платности землепользования и нового вещного права на земельные участки для граждан — права пожизненного наследуемого владения как прообраза права частной собственности на землю.
3. Современная земельная реформа.
Первые правовые акты земельной реформы были принятыеще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г.принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шлаострейшая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собственность на землю.
Основы законодательства о земле не ввели право частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество — пожизненноенаследуемое владение землей. Это еще не право собственности наземлю, но уже одно правомочие как собственника: Основы закрепили передачу земельного участка по наследству.Основы ввели еще одно право на землю — право аренды земли.22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском(фермерском) хозяйстве" и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР "О земельной реформе". В них было впервые в России закреплено правочастной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной. У хозяйств изымаласьчасть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов.
Это было сделано на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения и было предусмотрено право частной собственности граждан на землю. Но этоправо было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10-летниймораторий на распоряжение землей.
Было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем.
В 1990—1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он былпринят. Это — основной земельный законодательный акт, в котором урегулированы, по существу, все земельные общественные отношения нового земельного строя.
Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой былустановлен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа землигосударством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.
Серьезнейшей новизной и революционным завоеванием ЗКРСФСР явилось установление судебного разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке (до этого суды рассматривали лишь один спор — опользовании земельным участком его собственниками в городе).
Президент Российской Федерации решил регулировать ходреформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации принял Указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы'". Указ установил продажу (передачув собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей:
— при выходе на пенсию (по старости или инвалидности);
— при переселении в другую местность;
— при передаче в собственность по наследованию;
— при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.
Колхозники, работники совхозов получили право продавать своиучастки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам,вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.
Таким образом, права указанных граждан на продажу земельных участков были расширены по сравнению с Конституцией и ЗКРСФСР.
Из названных положений Указа исходило и постановлениеПравительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года ореорганизации колхозов и совхозов, в котором предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйствования (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это противоречило Конституции и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагировал на это. Реформа продолжилась.
Законодательными актами Верховного Совета Российской Федерации регулировались и регулируются плата за землю (Закон от 11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями); залог земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Признано необходимым принять закон об ипотеке.
Законодательный орган — Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В Конституцию РФ (ст. 12) были внесены дополнение и изменение которыми разрешалась свободная купля-продажа земельных участков гражданами в четырех случаях — для ведения:
— личного подсобного хозяйства;
— садоводства;
— дачного строительства;
— индивидуального жилищного строительства.
Конституция и Закон не позволяли регулировать земельные отношения с учетом требований земельной реформы. Поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в указном порядке.
Указом Президента Российской Федерации о регулирований земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27 октября 1993 г. было установлено, что земля — имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом, с учетом земельного и экологического законодательства. Земельное законодательство в указанной части должно соответствовать ГК РФ.
24 декабря 1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ № 2228 о приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ. Он отменил часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе, 8 статей Закона о зерне.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации "Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г." продолжалась приватизация земель. В основных положениях содержатся два раздела "4" и "4 10", специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.