Досрочное прекращение аренды
Действующее законодательство в определенных случаях предусматривает возможность досрочного расторжения договора. Так, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит вовремя арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Очень часто арендодатель навязывает условия, предоставляющие ему право досрочно расторгнуть договор. Например, настаивает на расширенном (по сравнению с законом) перечне нарушений арендатора, которые являются основаниями для досрочного прекращения аренды. Или же предусматривает возможность расторжения договора с предварительным уведомлением арендатора, но без объяснения каких-либо причин вообще.
Необходимо внимательно проанализировать, каким образом могут быть реализованы иные положения договора при его досрочном расторжении. Так, зачастую в момент заключения сделки для обеспечения своих обязательств арендатор выплачивает арендодателю определенную сумму. Она остается у арендодателя в течение всего срока аренды и подлежит зачету в качестве уплаты арендной платы за последний месяц аренды. При этом часто забывают прописать механизм возврата или зачета указанной суммы при досрочном расторжении договора. Этот момент может явиться причиной спора между сторонами.
Также в договоре нужно внимательно соотносить иные положения с возможным досрочным прекращением договора. Например, возможна такая ситуация: арендатор производит ремонт помещения, при этом по договору неотделимые улучшения не подлежат возмещению, а арендодателью предоставлено право расторгнуть договор, уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае существует риск, что после того, как арендатор отремонтирует помещение (уплатив к тому же за время ремонта арендную плату), договор с ним будет досрочно расторгнут. Такие действия арендодателя на основании статьи 10 Гражданского кодекса могут быть признаны злоупотреблением правом. Однако, как показывает практика, суды неохотно используют данную норму. Поэтому, чтобы не попадать в подобные ситуации, положения договора аренды рекомендуется рассматривать в комплексе.
Как оформить договор аренды
Владимир Мещеряков , глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия».
Пожалуй, самое главное в договоре аренды – определить величину арендной платы. Если в документе не указана цена, инспектор не позволит уменьшить налог на прибыль. Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. В последнем случае арендодатель имеет возможность индексировать ваши платежи. Повышения арендной платы он может добиться и другим способом – установив ее в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты.
Проследите также за тем, чтобы арендодатель дал полную характеристику объекта недвижимости. Здесь имеет значение все: точный адрес, площадь помещений, их местоположение и техническое состояние. Такие подробности нужны для того, чтобы точно определить предмет договора. Если же этим пренебречь, объект аренды будет считаться не согласованным сторонами, а договор – незаключенным. Например, описание арендуемого объекта в договоре может выглядеть следующим образом: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в административном здании, находящемся по адресу: г. Москва, ул. Халтуринская, д. 2. Помещение имеет площадь 54 квадратных метра и расположено на третьем этаже под № 3-4. Помещение передается для использования под офис. Помещение обеспечено системой электроснабжения, отоплением и телефонными линиями, капитально отремонтировано и пригодно для использования по назначению. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.