Ко второй группе технических ошибок можно отнести, ошибки, допускаемые компьютером или принтером, используемым при изготовлении свидетельств (например, сдвиг строк). Такие ошибки обнаруживаются и исправляются, как правило, работниками регистрирующего органа.
К третей группе можно отнести ошибки, возникшие в результате неверного указания сведений о субъекте или объекте регистрации лицом, подавшим заявление на регистрацию.
К четвертой группе относятся ошибки, исправляемые по решению суда, арбитражного суда, в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
В случае обнаружения учреждением юстиции ошибки, для исправления которой необходимо судебное решение, заявление в судебные органы подается этим учреждением юстиции. Если же ошибка обнаружена заинтересованным лицом, об этом подано заявление в учреждение юстиции, но для исправления ошибки требуется судебное решение, то учреждение юстиции не может самостоятельно внести исправление. В таких случаях учреждение юстиции сообщает заявителю о невозможности исправления регистрационных записей без судебного решения. Вопрос о том, кто должен обращаться в судебные органы, законом не решен. Полагаем, что в судебные органы в подобных случаях могут обращаться как учреждение юстиции, так и заинтересованное лицо, обнаружившее ошибку.
Информацию об исправлении технической ошибки учреждение юстиции обязано в трехдневный срок в письменной форме направить участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав. Участниками отношений в соответствии со ст.5 Закона о регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него. Регистратор прав устанавливает перечень участников для направления информации в каждом конкретном случае. У регистратора должны остаться документы, подтверждающие передачу информации, например, почтовые квитанции или подпись уполномоченного лица о получении соответствующего документа.
3. Доверительное управление и опека, связанная с недвижимым имуществом
В соответствии со ст. 30 Закона о регистрации
а) при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по договору доверительного управления;
б) при последующем распоряжении доверительным управляющим переданным ему имуществом;
в) при распоряжении опекуном недвижимостью подопечного -
государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному управлению либо опеке.
При доверительном управлении недвижимостью таким доказательством служит прежде всего надлежаще оформленный договор. Согласно ст.1012 ГК РФ это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, что позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.
Общий порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл.53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст.1017 ГК РФ. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.
С учетом положений ГК, посвященных продаже недвижимости, это означает следующее. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.
Если право собственности учредителя управления на передаваемое имущество возникло и было зарегистрировано до вступления в силу Закона о регистрации, право собственности подлежит государственной регистрации по правилам, введенным этим Законом. Правообладатель должен подать самостоятельное заявление о государственной регистрации его права собственности, причем она не может быть проведена позднее регистрации передачи имущества в доверительное управление.
Вместе с заявлениями учредителя управления и доверительного управляющего и правоустанавливающими документами учредителя управления должна быть предъявлена квитанция об оплате государственной регистрации.
Договор доверительного управления имуществом, как и договор продажи недвижимости, должен иметь письменную форму; он составляется в виде одного документа (ст.550 ГК). В нем обязательно должны присутствовать существенные условия договора, к которым ГК относит:
а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть максимально обособлены от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего;
б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором;
г) срок договора (ст.1016 ГК).
До регистрации передачи государственный регистратор обязан проверить наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК).
Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление должна заканчиваться внесением записи об этом в Единый государственный реестр прав и выдачей доверительному управляющему Свидетельства о государственной регистрации права[2].
Важно иметь в виду, что для регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст.561 и 563 ГК).
Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения (обременения) права собственности по общему правилу возникает на основании сделки. Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав(регистрация обременений). Согласно определению договора его целью служит управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается право собственности. На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они как получатели дохода от управления ею не приобретают.
Реально право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью) ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего (п.4 ст.209 ГК). Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве того, в чью пользу такое ограничение (обременение) вводится.
Согласно ст.1026 ГК доверительное управление имуществом может быть учреждено по основаниям, предусмотренным законом.
К наиболее распространенным из них относятся:
а) доверительное управление вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст.38 ГК). В этом случае договор заключается между управляющим и органом опеки и попечительства. Последними согласно п.1 ст.34 ГК являются органы местного самоуправления, а именно: районная, городская, районная в городе, поселковая и сельская администрация.
Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов (заявления, квитанции об оплате регистрации и т. п.) оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление (решение) главы местной администрации об установлении опеки или попечительства и назначении конкретного лица опекуном или попечителем (ст.35 ГК). При этом доверительный управляющий и опекун или попечитель в одном лице совпадать не должны;