Введение
Дальнейшее развитие жилищного строительства - одно из приоритетных направлений федеральной социальной политики. Но со строительством неразрывно связана очень важная проблема - проблема реновации (обновления) существующего фонда, ликвидации ветхого и малоценного жилья, в том числе небезызвестных пятиэтажек.
Причин, порождающих эту проблему, несколько. Во-первых, со временем жилье приходит в непригодность. Во-вторых, оно может предназначаться под снос в связи с тем, что для государственных или муниципальных нужд требуется отвод земельных участков. В-третьих, бывают случаи преждевременного разрушения жилых домов, когда грубо нарушаются правила и нормы строительства и эксплуатации; когда происходят экологические катастрофы, а также пожары и аварии; источником разрушения становятся и злонамеренные действия людей. В этих случаях на органы государственной власти и местного самоуправления, на предприятия и организации, страховые компании закон возлагает обязанность обеспечить граждан необходимым жильем и компенсировать понесенные ими потери.
Стоит особо отметить, что эта обязанность государственных и муниципальных структур всецело зависит от обстоятельств, повлиявших на утрату гражданами своих жилищ, будь то утрата временная или окончательная.
Эти обстоятельства можно объединить в четыре основные категории:
1) изъятие в установленном законом порядке для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находятся подлежащие сносу жилой дом и другие прилегающие к нему сооружения и устройства;
2) реконструкция или капитальный ремонт жилого дома, когда при новой его планировке прежнее жилое помещение собственника или нанимателя перестало существовать или претерпело существенные изменения; угроза обвала жилого помещения;
3) внезапное уничтожение жилого помещения в результате пожара, взрыва бытового газа, аварии систем жизнеобеспечения, обрушения из-за просчетов в строительстве дома, нарушения правил его эксплуатации;
4) уничтожение жилья в результате стихийных бедствий (наводнения, оползней, ударов молнии, землетрясения и т.п.).
В зависимости от указанных обстоятельств закон регламентирует и порядок обеспечения граждан иным жильем или выплаты им соответствующей компенсации.
I. Общие положения
Прежде всего, напомним, что Конституцией РФ (ст.35) декларирован основополагающий принцип: никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В полном соответствии с названными положениями Конституции РФ Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.10) устанавливает, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда или арбитражного суда.
Уже одно это конституционное требование по обеспечению предварительного и равноценного возмещения отчуждаемого недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, а также принятые в развитие Конституции РФ нормы гражданского законодательства и Земельного кодекса РФ составляют важнейшую гарантию прав граждан на принадлежащую им недвижимую собственность, и, прежде всего, на ее основу - земельный участок.
Тем не менее, в применении указанных норм нередко допускаются разночтения, которые исходят из положений, кажущихся внешне противоречивыми. Первое из них заключается в незыблемом праве собственника на земельный участок: никто не может лишить его этого права, кроме суда. Второе - говорит о необходимости лишения собственника этого права и изъятия принадлежащего ему участка для государственных или муниципальных нужд.
При несогласии сторон спор разрешается в судебном порядке. Чем в данном случае руководствуется суд? Прежде всего, тем, насколько обоснованно требование об изъятии земельного участка с точки зрения государственных или муниципальных интересов.
По Закону решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и соответствующими органами субъектов Российской Федерации.
Указания об органах, уполномоченных принимать решение об изъятии земельных участков, о порядке подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
Однако практика показывает, что государственные и муниципальные органы решения о сносе домов в связи с изъятием земельных участков принимают произвольно, а обоснование этого не имеет ничего общего с государственными или общественными интересами.
Так, решением районного суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, был удовлетворен иск территориального управления о выселении граждан из жилого дома, находящегося в центре Москвы, с предоставлением жилья в других частях города под мотивом его сноса (ст. 91 Жилищного кодекса РСФСР; далее - ЖК). Но этот вывод суда материалами дела не был подтвержден.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, указав следующее: правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Московского городского Совета народных депутатов, решение о сносе дома не принимало; имеющиеся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса данного дома, а также распоряжения префекта административного округа о его сносе, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, дающими основание для сноса жилых домов и выселения граждан.[1]
Нельзя также признать обоснованным вывод надзорной инстанции о том, что перечисленные в ст.8 ЖК органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуре административного округа), так как правопреемником исполнительной власти г. Москвы после ликвидации Мосгорисполкома стало правительство Москвы, а не префектура административного округа.
Доказательств в подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд в деле нет. Более того, постановлением правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из материалов дела, ответчики были согласны на предоставление на период капитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде. Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения не имелось, решение суда признано неправильным Гражданское законодательство (ст.239 ГК) допускает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка в случаях, когда этот участок необходим для государственных или муниципальных нужд.
При этом как сам участок, так и находящиеся на нем жилые строения и иное недвижимое имущество по соглашению сторон подлежат выкупу его у собственника. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке, и по решению суда недвижимость может быть изъята путем продажи с торгов с выдачей собственника имущества вырученной от продажи суммы. При этом закон устанавливает, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет, что использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения указанного срока (он отсчитывается со дня получения такого уведомления) допускается только с согласия собственника.
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.
Однако для собственника существует риск того, что на него при определении выкупной цены земельного участка могут быть возложены затраты, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости и выкупной цены.
Установленный ст.137-139 ЖК порядок отчуждения недвижимого имущества в связи со сносом жилых домов касается только индивидуального жилищного фонда.
Согласно указанным нормам, в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.